재개발·재건축 2주택을 받는 경우

1. 원칙

도시정비법은 1주택 1의결권 1분양권이 대원칙이다. 즉, 도시정비법<시행 2003.7.1.] [법률 제6852호, 2002. 12. 30. 제정된 것> 제48조제2항제6호는 “1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”고 규정하고 있다.

2. 주택재건축사업 예외

다만, 동항제7호는 “주택재건축사업에 대하여는 제6호의 규정에 불구하고 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설교통부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.”고 규정하여, 재건축사업에서는 예외를 두고 있었다.

그러다가 도시정비법이 2005. 3. 18. 개정되면서, “투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자, 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자, 국가, 지방자치단체 및 주택공사등에 대해서는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.”고 개정되었다(법 제48조제2항제6호).

한편 도시정비법은 2014. 12. 31. 개정되면서, 제48조제2항제7호마목을 신설하여 과밀억제권역에 위치한 주택재건축사업 조합원의 경우에도 3주택까지는 공급 받을 수 있도록 허용하여 정비사업의 원활한 추진과 국민의 재산권 보호에 기여 하고자 하였다. 즉, “「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다”는 조항을 신설하였고(법 제48조제2항제7호마목), 이는 즉시 시행된다.

3. 법 개정

(1) 그러나 도시정비법이 2012. 2. 1.자로 개정되면서, 재개발사업, 도시환경정비사업이나 투기과열지구 재건축사업에도 2주택을 공급받을 수 있는 방안이 생겼다. 즉, 조합원의 종전자산가격의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다(법 제48조제2항제7호).

(2) 그러다가 도시정비법이 2013. 12. 24. 개정되면서 다시 2주택을 받을 수 있는 경우가 추가되었다. 즉, “종전 주택의 주거전용면적의 범위”에서 2주택을 공급할 수 있는 것이다.

(3) 결국 현재는 ①종전자산가격의 범위 또는 ②종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

(4) 여기서 종전자산가격의 범위라는 것은 예를 들어 종전자산가격이 7억이라고 가정하고, 자신이 신청한 33평형 주택의 종후가격이 4억원이고, 그 조합이 공급하는 주거전용면적이 60제곱미터 이하인 주택의 공급가격이 1억5천만원이면, 합하여 5억5천만원으로서 7억 이하이므로 2채를 받을 수 있는 것이다.

종전 주택의 주거전용면적의 범위라는 것은 예를 들면 종전주택 주거전용면적이 115,7평방미터라면, 여기서 주거전용면적 60평방미터 주택을 빼면 남는 면적이 55.7평방미터이므로, 2채를 받기는 어려운 것이다. 물론 이 경우 조합이 건설하는 주거전용면적 60평방미터 이하 주택이 주거전용면적을 50평방미터로 하여 건설한다면 2채를 받을 수 있는 것이다.

(5) 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다(제48조제2항제5호). 따라서 주거전용면적이나 종전자산가격이 2주택을 분양받을 수 있는 자격도 분양신청기간만료일을 기준으로 한다.

(6) 어느 경우나 2주택 공급이 가능한 경우에만 공급받는 것이다. 즉, 2채 줄 아파트를 짓지 못하면 당연히 1채만 받아야 하는 것이다. 또한 주거전용면적이 60평방미터 이하인 주택을 건설할 경우여야 하는 것이다. 주거전용면적이 60평방미터 이하 주택을 짓지 않으면 당연히 못받는 것이다.

4. 쟁점(이하는 김은유 변호사 사견임을 주의)

가. 아파트와 상가를 소유한 조합원이 아파트와 상가의 종전가격의 합산 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있는지?
“제1항제4호에 따른 가격의 범위”에서라고 규정하고 있고, 제1항제4호는 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”이라고만 규정하여, 상가에 대한 종전가격을 제외하고 있지 아니하므로, 2주택 공급이 가능하다고 본다.

나. 상가를 소유한 토지등소유자에게 건물면적을 기준으로 2주택을 공급할 수 있는지?
건물면적기준은 명백히 “종전 주택의 주거전용면적의 범위”라고 규정하고 있으므로, 상가는 면적기준으로는 2주택 공급이 불가하다고 본다.

다. 상가를 소유한 토지등소유자에게 상가의 가격 중 건물 가격을 제외한 가격의(토지가격만) 범위에서 2주택을 공급할 수 있는지?
도정법 시행령 제52조제2항제2호는 상가 소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이고, 다만 일정한 경우만 주택을 공급할 수 있도록 하고 있다. 이와 같은 상황에서 법은 2012. 2. 1.자로 종전자산가격 범위에서 2주택 분양을 허용하였다. 그런데 이 때 법은 단순히 “제1항제4호에 따른 가격의 범위”에서라고 규정하고 있고, 제1항제4호는 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”이라고만 규정하여, 상가를 제외하고 있지 아니하므로, 문제가 발생한 것입니다. 아파트와 상가를 동시에 소유할 경우에는 어차피 아파트 1채는 받을 수 있는데, 법 개정으로 상가분의 종전자산가격이 포함되어 2채를 받을 수 있다는 데에는 쉽게 수긍이 간다. 그러나 주택은 없으나 상가만 소유한 자의 경우도 종전자산가격의 범위내에서 2채를 공급할 수 있는지가 문제되는 것이다. 이 경우 법문에서 상가를 배제하고 있지 아니하므로 2채 공급이 가능하다는 견해, 상가는 기본적으로 상가를 공급하는 것이 원칙이므로 불가하다는 견해로 나뉠 수가 있다.

사견은, 후자 즉, 상가는 기본적으로는 상가를 공급하되 경우에 따라서 상가를 공급하는 것이므로, 2채 공급은 불가하다고 본다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>










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