양도소득세 산정 보유 주택수 판단에 있어, 3자간 등기명의신탁관계에서의 “신탁자”가 해당 신탁대상 부동산을 소유하는 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 된 최근 판결을 소개한다.



★ 대법원 2016. 10. 27.선고 2016두43091 양도소득세부과처분취소

가. 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제104조 제1항 제2의3호는 ‘대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 대한 양도소득세의 세율은 양도소득과세표준의 100분의 60으로 정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2009. 12. 31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제167조의3 제1항은 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 ‘국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.’고 규정하고 있다(이하 위 각 조항을 ‘이 사건 조항’이라고 한다).
나. 이 사건 조항에서 말하는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’인지 여부를 판단함에 있어, 3자간 등기명의신탁관계에서 명의신탁자가 명의신탁한 주택은 명의신탁자가 소유하는 것으로 보아 주택수를 산정하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다.
이 사건 조항은 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 양도소득세를 중과세하는 것으로 다주택 보유에 따른 담세력을 그 근거로 한다.
그런데 3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의의 등기는 무효이나 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다. 따라서 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 무효인 명의수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결 등 참조).
또한 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약이 유효한 이상 명의신탁자로부터 매매대금을 전부 수령한 매도인은 소득세법상 양도소득세 납세의무를 부담하게 되고, 이후 명의신탁자가 자신의 의사에 따라 부동산을 양도할 경우 그 양도소득에 대한 납세의무는 명의신탁자가 부담하여야 한다.
이와 같이 3자간 등기명의신탁관계에서는 명의신탁자가 대상 주택을 지배․관리하면서 사실상 이를 처분할 수 있는 지위에 있고 그 처분에 따른 소득의 귀속주체가 된다는 점에서, 투기 목적의 주택 소유를 억제하려는 이 사건 조항의 입법취지 등을 고려할 때 위 조항의 적용에 있어서는 명의신탁자가 대상 주택을 소유하는 것으로 봄이 옳다.



명의신탁 법리상으로 볼 때, 3자간 등기명의신탁의 약정 자체는 무효이고 그에 따른 물권변동도 역시 무효이기 때문에(부동산실명법 제4조), 수탁자 앞으로의 등기명의에도 불구하고 소유권자는 여전히 매도인이다. 따라서, 매도인은 수탁자에 대하여 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 등기의 말소나 진정명의회복을 위한 이전등기를 구할 수 있다.

하지만, 신탁자와 매도인 사이에서 체결한 매매계약은 여전히 유효하기 때문에, 신탁자와의 약정에 따라 매도인이 수탁자에게 이전등기를 해주었더라도 수탁자에의 이전등기가 무효인 이상 매도인은 신탁자에 대해 여전히 소유권이전등기의무를 부담하게 된다. 반대로, 신탁자는 매도인에 대해 이전등기청구권을 가지고 있고, 이를 보전하기 위하여 매도인이 수탁자에 대하여 가지는 말소등기 또는 진정명의회복을 위한 이전등기를 대위 행사할 수도 있다.

결국, 명의신탁 법리상으로는 3자간 등기명의신탁관계에서의 명의신탁자는 해당 신탁대상 부동산의 완전한 소유권자는 아니고 단순히 이전등기청구권을 가지는 정도의 지위에 있지만(물권법상 소유권은 여전히 매도인에게 있음), 양도소득세를 중과하는 세법상의 취지를 종합하면 해당 명의신탁 대상 부동산은 명의신탁자 주택보유로 해석되고 있는 것이다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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