주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우

1. 법 규정

주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우에 대해 알아보자.

도시정비법 제48조제7항은 “관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고, 동법시행령 제52조제2항은 “주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.”고 규정하고 있다. <개정 2008.12.17., 2012.7.31.>
1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것
2. 부대·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
가. 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것
나. 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것
다. 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것

2. 사안의 해결

결국 상가소유자가 아파트를 받는 경우는 다음의 4가지 경우이다.
① 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 상가소유자에게 아파트를 배정해 주도록 정한 경우,
② 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 경우
예컨대 종전권리가액이 3억인데, 가장 작은 평형의 조합원분양가가 3억원 미만이면, 상가등을 건설하지 아니하면 아파트를 받는다.
여기서 통상 조합은 정관에서 그 비율을 1이하로 정한다. 이는 기존 부대복리시설의 가액이 낮은 조합원에게 혜택을 주기 위한 것이므로 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액을 낮추기 위해서는 1이하의 비율을 곱해야 한다. 위 사안에서 정관에서 0.7로 정하였다면, 종전권리가액이 210,000,000원 이상이면 아파트를 받는다.
③ 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 경우
예컨대, 권리가액이 6억이고, 상가공급가격이 3억원이라면, 상가를 공급받고도 3억원이 남는다. 그런데 가장 작은 평형의 조합원 분양가가 3억원 미만이면 아파트도 받을 수 있다.
④ 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 경우이다.

3. 상가소유자들이 할 일

주택재건축 표준정관 제46조제6호는 “사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대·복리시설은 조합이 시공자와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 공동주택과 구분하여 관리처분계획을 수립할 수 있다.”, 동조제9호 가목 및 나목은 “총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우에는 1로 한다)”이라고 규정하고 있다.

따라서 상가소유자들은 조합설립동의에 앞서서 추진위원회가 제시하는 정관을 확인한 후에 배율을 협상하고 이를 아예 정관에 명기하도록 하여 동의서를 제출하여야 할 것이다. 표준정관처럼 후일 총회에서 정하도록 하면 나중에 어떻게 될지 모르는 일이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>


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