재평가는 언제 하는가.

⑴ 사업시행자는 제출된 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지의 공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 당해 감정평가업자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 필요하면 국토교통부장관이 보상평가에 관한 전문성이 있는 것으로 인정하여 고시하는 기관에 해당 평가가 위법 또는 부당하게 이루어졌는지에 대한 검토를 의뢰할 수 있다(규칙 제17조제1항).

⑵ 사업시행자는 ① 위 ⑴항의 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우, ② 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우, ③ 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다(규칙 제17조제2항).

이 경우 사업시행자는 재평가를 하여야 하는 경우로서 종전의 평가가 영 제28조에 따라 시·도지사와 토지소유자가 추천한 감정평가업자를 선정하여 행하여진 경우에는 시·도지사와 토지소유자(보상계약을 체결하지 아니한 토지소유자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)에게 영 제28조에 따라 다른 감정평가업자를 추천하여 줄 것을 통지하여야 한다. 이 경우 시·도지사와 토지소유자가 통지를 받은 날부터 30일 이내에 추천하지 아니한 경우에는 추천이 없는 것으로 본다(규칙 제17조제3항).

이와 관련하여 국토교통부는 최초에는 토지소유자가 감정평가업자를 추천하지 않았는데, 규칙 제17조제2항의 규정에 의하여 재평가를 실시하는 경우 잔여 토지소유자들이 감정평가업자를 추천할 수가 없다고 한다(2005. 12. 20. 토지정책팀-1678). 규칙 제17조제3항의 해석상 타당한 유권해석이라고 본다.

평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는지의 여부는 피보상자 개인별 보상액의 총액을 기준으로 하여야 한다는 견해와, 개개의 보상대상 물건별로 한다는 견해가 있다.

사견은 “‘대상물건’의 평가를 다시 의뢰하여야 한다.”(규칙 제17조제2항)고 규정되어 있으므로, 후자의 견해가 타당하다고 생각한다. 국토교통부도 후자의 견해를 취하고 있다(1996. 2. 23. 토정 59307-258, 2006. 9. 20. 토지정책팀-3623). 다만, 대상물건이 지장물인 경우 최고평가액과 최저평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다(규칙 제17조제2항제2호단서).

또한 평가를 한 후 1년이 경과할 때라는 것이 가격시점의 사이가 1년 이상 벌어진 경우를 말한다는 견해와 평가시점으로부터 1년이 경과된 경우를 말한다는 견해가 있으나, “평가를 한 후”라는 문구가 있는 이상 당초 평가(가격조사가 완료 된 날)를 한 날로부터 1년으로 보는 것이 타당하다고 생각한다. 또한 사업시행자의 귀책사유가 없더라도 1년이 경과하면 재평가를 하여야 한다(2010. 5. 26. 토지정책과-2818).

⑶ 재평가를 행한 경우 보상액의 산정은 각 감정평가업자가 다시 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다(규칙 제17조제3항). 종전 특례법 시행규칙 제4조제2항은 “평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 재평가하여 보상액을 산정한다. 이 경우 재평가액이 당초의 평가액보다 낮을 때에는 당초의 평가액을 보상액으로 한다.”고 규정하고 있었으나, 현행법에는 이를 삭제하고, 재평가액의 산술평균치를 기준으로 보상한다고만 규정하여, 재평가액이 낮아질 수도 있음을 유의하여야 한다.

⑷ 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우에 해당하는 경우 사업시행자는 평가내역 및 당해 감정평가업자를 국토교통부장관에게 통지하여야 하며, 국토교통부장관은 당해 감정평가가 관계법령이 정하는 바에 따라 적법하게 행하여졌는지 여부를 조사하여야 한다(규칙 제17조제5항).

종전에는 국토교통부장관에게 통지하고, 이를 조사하는 규정이 없었으나, 현행법에서 신설한 것이다. 다만 위 통지·조사 규정은 감정평가업자가 부당하게 가격을 낮게 산정하는 경우에는 토지소유자에게 유리한 규정일 수도 있으나, 위 규정은 오히려 감정평가업자의 재량을 극히 위축시켜 토지소유자에게 불리할 수도 있다. 나아가 단지 110%를 초과한다고 무조건 적법하게 감정이 행하여졌는지를 조사한다는 것도 문제가 있으므로 입법론으로는 삭제되는 것이 타당하다고 생각한다(110%는 적정하고, 111%는 적정치 않다는 것도 납득하기 어렵다).

⑸ 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 않아 재평가를 하는 경우로서 재평가시점에서 물건의 수량 또는 내용이 변경된 경우에는 변경된 상태를 기준으로 평가하여야 한다(규칙 제19조제3항).<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>



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