토지보상에서 가장 중요한 기타사항의 내용 및 참작요건

1. 기타사항을 참작할 수 있는지의 여부

토지보상금 산정공식은 다음과 같다.
보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

시점수정은 객관적인 수치이고, 지역요인은 거의 1이고, 개별요인은 통상 30%정도 이내에서 반영된다. 따라서 보상금 산정에서는 기타요인이 매우중요하다. 예를 들어 모 산업단지에서는 기타요인으로 5를 곱하여 보상을 하였다. 이하에서는 기타요인에 대해서 살펴보고자 한다.

공시지가를 기준으로 하여 토지를 평가할 경우, 위에서 든 지가변동률, 생산자물가상승률 및 개별요인에 한하여 고려할 수 있고, 그 외에는 고려할 수 없다는 견해와 그 외에도 고려할 수 있다는 견해로 입장이 나누어져 있다.

전자는 첫째, 현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 토지보상법에 구 국토이용관리법에서와 같이 보상액의 산정에서 기타사항을 참작할 수 있는 근거규정이 삭제되었고, 둘째, 공시지가 자체에는 이미 인근유사토지의 정상적인 거래가격 등이 포함된 기타사항이 종합적으로 참작된 적정가격이기 때문에 그 외에 별도의 기타사항을 참작할 필요가 없으며, 셋째, 현 법 제70조제1항의 "그 밖에 당해 토지의 위치… 등"의 규정은 개별요인의 비교항목에 한정된 것이기 때문에 개별요인의 비교 외에 기타 사항은 참작할 수 없다는 이유에서 주장된 것임에 반하여,

후자는 첫째, 보상은 헌법 제23조제3항에 규정된 정당보상이 되어야 하고, 정당보상에 이르는 방법에는 어떠한 제한이 없으므로 기타사항을 고려하여야 정당보상이 이루어진다면 기타사항을 고려할 수 있도록 하여야 하는 것이지 토지보상법에 명문으로 규정되어 있지 않다 하여 이를 적용대상에서 배제할 수 없으며(기타사항을 참작하지 못한다면 토지보상법이나 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의하여 산정하는 손실보상액이 헌법 제23조제3항에 규정된 정당보상에 미치지 못할 가능성이 있기 때문에, 기타사항을 참작하여 정당보상이 이르도록 하여, 위 법률이 위헌법률로 되지 않도록 함에 필요), 둘째, 「감정평가에 관한 규칙」 제17조에 토지의 평가에 있어서는 기타사항을 참작하도록 규정되어 있기 때문에 보상액평가에서 이를 적용하여야 하고, 셋째, 법 제70조제1항제1호에서 "그 밖에 당해 토지의 위치… 등"에는 개별요인에 한정되지 않고, 그 외에 적정보상을 실현할 수 있는 모든 사항을 포괄하는 규정이므로, 당해 규정의 예시가 개별요인의 비교사항만을 들고 있다 하여 이를 열거규정으로 볼 수 없다는 이유에서의 주장이다.

위의 두 주장 중에서 후자의 견해가 타당하다고 보아야 할 것이다. 대법원의 판례도 후자의 입장에 서고 있다.

2. 기타사항(기타요인)의 내용

기타사항은 지가변동률·생산자물가상승률 및 개별요인과 같이 법에 명문으로 참작하도록 규정되어 있지 않으므로 반드시 그것을 참작하여야 하는 것은 아니기 때문에, 그것을 참작하여야 적정한 보상이 이루어지며, 그것을 참작함으로써 적정보상이 이루어진다는 것을 주장하는 자가 입증하여야 참작할 수 있는 것이다.

이와 같은 입장에서 대법원에서 인정한 기타사항은 인근유사토지의 정상거래사례, 보상선례, 호가 및 그 외의 기타사항이다. 즉, 대법원은 “수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이나, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다.”고 판시하고 있다(대법원 2003. 2. 28. 선고 2001두3808, 2003. 7. 25. 선고 2002두5054).

3. 정상거래사례

인근 유사토지의 정상거래사례는 그것이 존재할 뿐만 아니라 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있어야 한다. 즉, 참작할 수 있는 인근 유사토지의 정상거래가격은 보상대상토지의 인근에 있는 지목·등급·면적·형태·이용상황·용도지역·법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 보상대상 토지와 같거나 비슷한 토지에 관하여 통상적인 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711). 따라서 대법원은 수용대상 토지의 공부상의 지목이 "전(田)"이고 수용 당시에는 장기간 잡종지상태로 방치되고 있었음에 반하여 거래사례 토지는 지목과 현황이 다 같이 "대(垈)"일 뿐 아니라 이 사건 택지개발사업지구 바로 옆에 소재하면서 사업지구에서 제척된 토지로서 향후 상업용으로 이용될 수 있어 그 매매대금에는 사업시행으로 인한 개발이익이 적지 않게 포함되어 있음을 알 수 있으므로 위 거래사례토지의 매매대금을 가지고 인근유사토지의 정당거래가격이라고 보기 어렵고(1993. 1. 26. 선고 92누8743), 재개발 사업의 원활한 진행을 위하여 통상의 거래가격보다 현저히 고가로 정해진 금액임을 알 수 있으므로 위와 같은 매매사례는 인근 유사토지의 정상거래사례로 삼기에 부적절하다고 할 것이라고 판시하고 있다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711).


4. 보상선례

그리고 보상선례는 인근 유사토지가 보상된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 인정된 때에 한하여 이를 참작할 수 있다(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5085). 한편 보상선례의 적용과 관련하여 대법원은 “감정평가업자나 감정인이 토지수용에 따르는 손실보상액을 산정하기 위한 가격을 감정평가함에 있어서 평가기준시점이 되는 수용재결일 이후에 매매계약이 체결되거나 손실보상이 된 사례들에 나타난 인근유사토지의 거래가격이나 손실보상가격을 참작하더라도 투기적 거래에서 형성된 것이 아니고 개발이익이 포함되지 아니한 정상적 거래가격이거나 보상가격인 이상 감정평가가 잘못된 것이라고 볼 수 없다.”고 판시한 것이 있다(대법원 1993. 6. 22. 선고 92누19521).

그리고 수용대상토지의 보상액을 산정하면서 인근유사토지의 보상사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 ‘정상적인 가격’이란 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래로 형성되지 아니한 가격을 말한다. 그러나 그 보상사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면 그러한 방법에 의하여 보정한 보상사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정하면서 이를 참작할 수 있다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두17360).

5. 호가

또한 구체적 거래사례 가격이 아닌 호가라 하여 수용대상토지의 보상가액 산정시 참작할 수 없는 것은 아니지만, 보상액 산정시 참작될 수 있는 호가는 그것이 인근유사토지에 대한 것으로, 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우라야 한다(대법원 1993. 10. 22. 선고 93누11500). 또한, 대법원은 공공사업의 시행에 따라 지가가 동결된 관계로 지가변동률이 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률도 반영하지 못하게 된 경우에는 그 못 미치게 된 부분을 기타사항으로 참작하여 보상액을 산정하여야 한다고 하였다(1998. 3. 27. 선고 96누16001).

수용보상액 산정을 위해 토지를 평가함에 있어 토지의 현재 상태가 산림으로서 사실상 개발이 어렵다는 사정이 개별요인의 비교시에 이미 반영된 경우, 입목본수도가 높아 관계 법령상 토지의 개발이 제한된다는 점을 기타요인에서 다시 반영하는 것은 이미 반영한 사유를 중복하여 반영하는 것으로서 위법하다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507).

6. 前 매매가격

문제는 보상대상토지의 전(前) 매매가격을 참작할 수 있느냐에 있다. 예를 들어 A토지를 ‘갑’으로부터 ‘병’이 2010년에 1억원에 매수하였는데, A토지가 2014. 1. 2.에 보상평가를 받는다면, 현재 토지소유자인 ‘병’이 매수한 가격을 참작할 수 있느냐는 것이다. 사견은, 인근유사토지 거래가격을 참작할 수 있는 경우에 해당한다면, 즉, 그 매매가격이 통상적인 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711)이라면, 참작하여야 한다고 본다. 최근 ‘갑’은 충북 OO에서 양돈장을 운영하던 축산농민으로서 양돈장의 규모를 확장·이전하기 위해 2007. 1. 4.경 충북 OO군 OO읍 OO리 산OO번지를 비롯한 6필지의 토지를 매수하였고, 같은 해 7월경 이 사건 토지로 사업장소를 이전할 것을 승인받은 후 토목설계 및 도로포장 등 일부 공사를 시행하였는데, 한국토지공사는 국방·군사시설사업을 위해 2009. 2. 26. 중앙토지수용위원회의 수용재결을 받아 같은 해 4. 21. 이 사건 토지를 수용하였는데, 그 보상액은 ‘갑’이 이 사건 토지를 매수한 금액인 825,000,000원보다 적은 356,313,240원으로 결정되자, ‘갑’이 청구한 헌법소원사건에서, 헌법재판소는 토지보상법 제70조제1항은 합헌이라고 결정하였다(2013. 12. 26. 2011헌바162).

7. 협의매수가격

한편 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 보상액산정에 참작하여야 하고, 그 거래사례가 당해 수용사업의 시행을 위하여 협의매수의 방법으로 이루어진 것이라 하여 그 성질상 당연히 참작할 수 없는 것은 아니다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93누5338 판결).

사견은 거래사례가 당해 수용사업의 시행을 위하여 협의매수의 방법으로 이루어진 것이 가장 확실한 인근토지의 정상가격이라고 본다.

8. 결론

따라서 보상대상자로서는 기타요인이 제대로 평가되도록 많은 노력을 기우려야 한다. 특히 前 매매가격, 협의매수가격이 참작되도록 노력하여야 한다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>




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