부동산 거래 과정에서 서로 합의한 내용을 서면화하는 것이 너무 소홀히 다루어지는 것이 우리 현실이다. 그 때문에, 우리나라는 불분명한 계약내용을 두고 다투어지는 분쟁이 다른 나라에 비해 너무 잦은 편이다.

아파트 임대차계약과정에서 이루어지는 원상복구의 문제를 예로 들어보자. 계약서상에는 ‘계약 종료하고 임대차목적물을 인도할 때 임차인이 원상복구한다’는 취지로만 기재되는 것이 보통이다. 그것도 소위 문방구 계약서에 인쇄된 문구의 형태로만.
이런 계약서가 작성된 상태에서 임대차계약이 종료되고 인도하는 과정에서 다음과 같은 분쟁이 발생한다. 보증금 정산을 위해 해당 임대차 아파트를 둘러보던 집주인 임대인은 아파트 내부 곳곳에 박혀있는 수 십개의 못을 발견하게 된다. 임차인에 대해 수 십개의 못을 제거하고 임대차 개시 이전의 원상태로 회복해주거나 아니면 복구비용 상당의 돈을 청구하지만, 생각을 달리하는 임차인과 다툼이 발생하게 된다. 이런 분쟁이 발생하는 근본 이유는, 원상복구에 관한 자세한 합의내용 즉, 임대차 개시 당시 원상태의 모습이 어떠한지, 어느 정도의 사용을 넘어서는 것에 대해 원상복구를 요구할 수 있는지 등등에 대해 객관적인 증거나 명확한 합의내용이 없기 때문이다.

그렇다면 실제 분쟁해결은 어떻게 이루어질까?
민사소송법상의 주장입증책임상으로는, ‘임차인에게 원상회복의 의무가 있고, 그 금액은 얼마이다’는 입증책임은 이를 주장하는 임대인에게 있다고 해석하는 것이 원칙이다. 그런데, 입증을 다한다는 것은 판사에게 확신을 불러일으킬 정도에까지 도달해야하기 때문에 임대인의 책임은 기본적으로 무거울 수 밖에 없다. 결국, 일단 재판에 들어가면 원상회복비용 상당의 금액을 청구하는 임대인이 불리한 구조에 놓이게 된다. 예를 들어, ‘임대차계약이 종료된 현재 아파트에 수 십개의 못이 박혀있는 것은 사실이지만, 일부는 임대차계약이 시작되기 이전부터 이미 존재하던 못이었고, 또 일부는 생활편의를 위해서 부득이하게 필요한 부분이어서 원상복구대상이 아니다’는 취지의 여러 항변을 임차인으로부터 받게 될 수 있다. 임대차 개시 당시의 아파트 내부모습에 대한 객관적인 증거가 없는데다가, 건물을 빌려 사용하는 과정에서 불가피하게 발생하는 건물 마모나 사용은 용인될 수밖에 없고 주거생활을 위한 경미한 정도의 못질은 통상 허용될 수 있다는 점에서 임차인의 주장도 일리가 있을 수 있게 된다. 따라서, 임대인이 이런 의문들을 해소하면서 판사를 확신시키지 못하게 되면 재판에게 이길 수 없게 된다. 그 때문에 원상복구에 관한 자세한 계약서상 합의나 증빙을 갖추어야 할 필요성은 임대인에게 있다. 실제로 아래에서 보는 바와 같이 선진외국에서는 원상복구에 관한 상당히 자세한 내용을 계약서에 담고 있다.



예시1
ALTERATIONS: RESIDENT shall not paint, wallpaper, alter, change or install locks, install antenna or other equipment, screws, fastening devices, large nails, or adhesive materials, place signs or other exhibits, on or in any portion of the premises without the written consent of the OWNER except as may be provided by law.

(목적물의) 변경: 입주자는 법에 보장된 바를 제외하고는, 소유주의 서면 동의 없이 목적물 어느 부분에도 페인트칠, 도배, 개조, 잠금장치 변경 또는 설치, 안테나 기타 장비•나사•고정 장치•대못 또는 접착물질•간판 기타 전시물의 설치를 해서는 안 된다.

예시2
HANGING PICTURES; NAILS AND SCREWS: Lessee may hang pictures or other wall hangings, but nails and fasteners must be as small and nondestructive as possible. Ceiling hangings are not permitted. Lessee shall not use toggle bolts or similar fasteners which cause large holes. Lessee is responsible for filling and patching all holes. If a filled or patched hole is conspicuous, the lessee shall be responsible for lessor's cost of repairing and repainting the walls and, if applicable, ceilings.

그림 걸기 및 못과 나사 사용: 임차인은 그림 기타 벽걸이 장식을 설치할 수 있으나, 못과 고정 장치는 가능한 한 작고 목적물에 손상을 덜 주는 것으로 사용해야 한다. 천장에 거는 설치물은 허용되지 않는다. 임차인은 거대한 구멍을 내는 토글볼트나 이와 유사한 고정 장치를 사용해서는 안 된다. 임차인은 모든 구멍을 메우고 덧댈 책임이 있다. 구멍을 메우거나 덧댄 흔적이 눈에 잘 띠는 경우, 임대인이 벽(경우에 따라 천장 포함)을 수리하고 새로 페인트칠하는 데 드는 비용은 임차인이 부담한다.



그럼에도 불구하고 원상복구에 관한 상세한 내용이 계약서에 반영되지 못하는 이유는 무엇 때문일까? 더구나, 임대인은 계약서 작성을 주도할 수 있는 지위에 있는데도..

그 이유는, 원상복구 비용이 대부분 수 백만 원 이하의 소액이어서 재판에 이르기 전에 우격다짐으로 예를 들어, ‘원상회복 문제가 해결되지 않으면 보증금을 반환하지 않겠다’는 식의 임대인의 일방적인 주장이 관철되면서 법적인 분쟁으로 연결되지 못하는 경우가 대부분이기 때문이다. 보증금을 제때 반환받지 못하면 이사를 나갈 수 없는 임차인의 처지를 악용한 소위 우월한 지위를 이용한 “갑질”을 통해 실제로 분쟁이 해결되어온 경우가 적지 않았다.

하지만, 이러한 해결방법은 합리적이지도 않을 뿐 아니라, 최근들어 임차인의 권리의식 향상으로 인해 소액이라고 하더라도 임대인의 부당한 금액 공제에 대해 재판으로 이어지는 경우가 점차 증가하고 있다는 점에서, 특히 임대인의 입장에서 계약서에 자세한 합의내용 등을 기재하는 것이 반드시 필요할 수 있다.

분쟁으로부터 미리 스스로를 보호한다는 마음으로 각자 필요한 문구를 계약서에 정확히 반영될 수 있도록 최선의 노력을 다해야 할 것이다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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