공인중개사가 체크 표시 1개 안했다고 과태료 400만원을 내야하나.

1. 문제의 제기

최근 갈수록 중개사에 대한 분쟁이 심해지고 있다. 특히 중개사 보수를 주지 않기 위해 확인설명서 작성교부 의무를 가지고 중개사를 협박하는 경우가 많다.

예를 들면 확인설명서에 1개라도 공란이 있는 경우(체크를 하지 않은 경우 포함), 또는 “④입지조건”란을 부정확하게 설명하였다고 주장하면서 만일 보수를 청구하면 행정청에 문제를 삼겠다고 협박을 하는 경우이다. 과태료도 400만원(경우에 따라 200만원, 최고는 500만원)이나 된다. 이렇게 꼬투리를 잡혀서 400만원을 과태료로 내면 중개를 하지 않은 것만도 못하다.

따라서 중개사는 이를 방지하기 위해 철저히 대비하는 수밖에 없다.

2. 확인·설명의무

‘개업공인중개사’는 중개를 의뢰받은 경우에는 ‘중개가 완성되기 전’에 ‘다음 각 호의 사항’을 확인하여 이를 ‘당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게’ 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다(법 제25조제1항).
1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

확인·설명의 주체는 개업공인중개사이다. 소속공인중개사도 가능하기는 하나, 의무자는 어디까지나 개업공인중개사이다.

중개수수료 산출내역을 '중개대상물 확인 설명서'에 기재하도록 의무화한 것은 시행규칙이 2009. 7. 14.자로 개정되면서 도입되었고, 시행시기는 2009. 9. 1.부터이다.

그 시기는 ‘중개가 완성되기 전’이므로 결국 ‘거래계약을 체결하기 전’에 하여야 한다(법제처 10-0149. 2010. 6. 4).

‘당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게’ 성실·정확하게 설명하여야 한다. 즉, 매도인이나 임대인에게는 설명할 필요가 없고, 이들은 오히려 개업공인중개사가 확인·설명 의무를 다하도록 협조를 하여야 한다.

주거용건축물에 대한 중개대상물확인설명서 서식에 의하면 총 13가지 항목이 있다. ①대상물건의 표시부터 ⑧취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 하고, ⑨실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항부터 ⑫환경조건까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부를 적는다.

개업공인중개사는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다(령 제21조제3항).

세금은 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율에 대해서만 설명하면 된다. 따라서 상가를 중개하면서 매도인에게 부가가치세를 고지하지 않았다고 하여 중개책임을 부담하지는 않는다고 보아야 한다.

3. 주의사항

한편 ‘현재 충분히 설명을 하였고, 관련서류도 제공하였으므로, 확인·설명서는 관계서류의 제공으로 갈음하고 별도의 확인·설명서를 제공하지 않기로 한다’는 특약이 있어도, 이는 무효이므로 반드시 확인·설명서를 제공하여야 한다.

추후 등기부를 확인하여 발급 받아 주겠다고 특약에 기재하여도 의무위반이다.

반드시 계약 전에 교부하여야 한다.

제한물건 부분은 소유자 진술을 근거로 작성하였다고 기재한다.

아무리 급해도 반드시 등기부 등 공부를 확인해야 하고, 특약으로 중개사가 계약의 이행을 보증하여서는 안된다.

월세보증금이 적다(보증금은 안전하기 때문)고 하여 확인·설명서를 작성하지 않는 경향인데, 이는 잘못이다.

다시한번 강조하면, 확인설명서 체크란에 반드시 모두 체크하고(하나라도 빠지면 과태료), “대상물건의 상태에 관한 자료요구사항”란에 “매도인·매수인 입회하에 공인중개사가 수도 등 제반시설에 대해 매도인에게 문의한 바, 매도인은 어떠한 하자도 없다고 진술하였고, 매수인은 이를 고지 받았음”이라고 기재하고 쌍방의 서명·날인을 받아두면 금상첨화일 것이다. 또한 “④입지조건”란을 정확히 기재하여야 한다.

4. 행정처분

(1) 개업공인중개사
등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다(법 제39조제1항).
6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다(법 제51조제2항). 이는 전에는 업무정지
1의2. 제25조제1항을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자

2014. 1. 28. 개정하면서 성실·정확하게 하지 아니한 경우, 근거자료를 제시하지 않은 경우에 대해 과태료로 완화하였다(구법 제39조제1항제5호 삭제, 6월 업무정지).

과태료 부과기준은 아래 별표2와 같다(령 제38조). 즉 요약하면 ①성실·정확하지 않거나 ②근거자료를 미제시할 경우는 400만원(경우에 따라서 500만원으로 증액하거나 200만원까지 감액가능)이고, 둘 다 하지 않으면 500만원이다. 과태료에 대한 불복방법은 비송사건절차법에 따라 법원에서 재판을 한다. 통상 승소가 어렵다.

과태료의 부과기준(제38조제1항 관련)
1. 일반기준
국토교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 고려하여 제2호의 개별기준에 따른 과태료의 2분의 1의 범위에서 그 금액을 늘리거나 줄일 수 있다. 다만, 늘리는 경우에도 과태료의 총액은 법 제51조제2항·제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에서 규정한 과태료 금액의 상한을 초과할 수 없다.

2. 개별기준
가. 법 제51조제2항 관련
위반행위
해당 법 조문
과태료 금액

1) 법 제24조제3항을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 않거나 운영규정의 내용을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우
법 제51조제2항
제1호

400만원


2) 법 제25조제1항을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우
법 제51조제2항
제1호의2


가) 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하였으나, 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우
400만원


나) 중개대상물 설명의 근거자료는 제시하였으나, 성실·정확하게 확인·설명하지 않은 경우
400만원

다) 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않고, 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우
500만원



(2) 소속공인중개사
소속공인중개사는 의무자가 아니므로 확인·설명서 미교부로는 처벌되지 않는다. 다만 성실·정확하지 않은 경우, 근거자료를 제시하지 않은 경우, 서명·날인을 하지 않은 경우에만 제재를 받는다.

시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다(법 제36조제1항)
3. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우
4. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

5. 결론

확인설명서 작성의무 위반으로 과태료 400만원을 내면 너무 아프다. 주의하자!<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>.




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