임대차보증금 반환을 제때 받지 못하는 임차인을 위해 재정을 투입해서 임차인에게 보증금 액수 상당의 금액을 단기 대출해주는 내용을 골자로 하는 주택임대차보호법개정안이 발의되었다고 한다.

발의된 개정내용의 제안이유 및 주요내용은 다음과 같다.



현재 주택임대차 관련 보증금은 고액이어서 임대인이나 임차인 모두에게 단기간에 마련할 수 있는 재원이 아니므로 임차인이 주거를 이전하기 위하여 보증금을 임대인으로부터 적시에 돌려받는 것이 중요하나, 이는 대부분의 경우 임대인이 새로운 임차인으로부터 보증금을 수령하는 시기에 의존하게 되어 임차인으로서는 자신이 원하는 시기에 보증금을 마련하지 못할 위험이 있음.
따라서 단기적인 보증금 지급일정의 불일치로 인하여 임차인은 원하는 새로운 주거지로 이주하지 못하는 경우도 발생하고 있어 이에 대한 제도적인 대책 마련이 요구되고 있는 실정임.
이에 국가 또는 지방자치단체로 하여금 일정 금액 이하의 보증금을 단기간 대출하는 제도를 마련하도록 하여 임차인의 주거생활 안정을 도모하려는 것임(안 제4조의2 신설).



이에 따른 개정안의 내용은 다음과 같다.



제4조의2를 다음과 같이 신설한다.
제4조의2(보증금의 단기대출)
① 국가 또는 지방자치단체는 임차인의 주거이전을 위하여 필요한 보증금의 단기대출을 위한 기금을 조성하여 운용하여야 한다.
② 제1항의 기금은 제3조의2제7항에서 열거하는 금융기관이 임차인이 거주 이전 목적으로 새로운 임대차 계약을 체결함에 있어 지급할 보증금을 3개월 이내의 기간 동안 대출하는 목적으로 사용할 수 있다.
③ 금융기관이 제2항에 따라 보증금 단기대출을 한 경우 그 상환 및 우선변제권 확보에 대하여는 제3조의2제7항을 준용한다.
④ 제2항의 단기대출은 5억원을 한도로 대통령령으로 정하는 금액 이하의 보증금을 대상으로 실시하며, 그 밖에 보증금 단기대출을 위하여 필요한 요건·절차에 대하여는 대통령령 또는 각 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따른다.



이 개정안의 취지는, 임대차보증금을 제때 반환받지 못함으로써 임차인이 주거생활의 안정을 저해받을 수 있는데, 재정을 투입하는 단기대출을 통해 이를 해소해보자는 것이다. 좋은 취지임에는 의문이 없다. 하지만, 이 개정안은 현실을 도외시한 선심성 정책으로 실패할 가능성이 크다고 본다.

실무상, 임대차기간 종료에도 불구하고 임차인이 보증금을 제때 반환받지 못하는 가장 큰 이유는, 임대차계약만기의 의미를 대수롭지 않게 생각하면서 임대차만기에 맞추어서 제때 임대차보증금을 반환해야 한다는 임대인의 의지가 박약하기 때문이다. 즉, ‘기존 임대차보증금의 반환은 기간 만기에 관계없이 신규임차인으로부터 보증금을 받아서 주는 것이다’는 임대인의 일방적인 생각 때문인 것이다. 여기에, 신규 임대차계약과정에서 최대한 보증금을 많이 받고자하면서 계약체결을 주저하는 임대인의 욕심까지 더해지면 보증금의 적시 회수는 더더욱 어렵게 된다.

이런 문제 이외에도, 임대차목적물의 권리관계 즉 임대차목적물에 설정된 저당권, (가) 압류 등의 문제로 인해 새로운 임차인이 신규 임대차계약을 꺼리는 것도 주요한 이유이다.
이런 현실에서, 보증금이 제때 회수되지 못한다고 하여 재정을 통해 보증금을 대출해주게 되면, ‘기존 임차인에 대한 보증금반환은 신규 임대차계약체결 여부에 불구하고 임대차기간 만기에는 반드시 이루어져야 한다’는 지극히 당연한 권리의무관계의 정착을 더 어렵게 할 가능성이 크다. ‘계약은 지켜져야 한다’는 평범한 진리를 조속히 정착하는 차원에서라도 ① 임대차보증금반환 지연에 대한 지연이자를 민사이율 연 5%나, 상사이율 연6% 보다 높이는 방법이나, ② 소액사건심판법처럼 임대차보증금반환 사건에 대한 재판절차는 일반 사건에 비해 간이하고 신속하게 처리될 수 있도록 하는 특례를 두는 정도가 더 적절할 것이다.
더구나, 권리관계의 불안으로 신규 임대차계약이 꺼려지는 상황에서도 재정이 투입된다면, 이를 이용한 모럴해저드나 사기범행이 쉽게 예상될 수 있고, 이런 경우를 가려서 재정 투입을 결정하는 것은 그 판단에도 어려움이 있을 뿐 아니라, 이는 재정의 역할이 아니라 민간 즉 일반 금융회사의 영역에 맡겨야 할 것으로 본다.
입법에 보다 신중하기를 당부한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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