다음은, 민법 621조에서 정하는 임대차등기의 효력을 오해함으로 인해 발생한 분쟁이다(이해의 편의를 위해 아래 사안에서 언급한 수치는 실제와 달리 조금씩 변형된 것임을 밝힌다).

의뢰인은 모 상가 점포 101호, 102호 두 개 호실을 보증금 6억원에 동일한 임대인으로부터 함께 임차하면서 두 개 점포 각각에 임대차보증금 6억원으로 하는 임대차등기를 하게 된다. 임대차등기설정은 당시 다른 제한물권이 전혀 없는 상태, 즉 최선순위로 임대차등기가 이루어진다.
그런데, 그후 임대차기간 만기 도래에도 불구하고 보증금을 반환받지 못하게 된 의뢰인은 두 개 점포 모두를 경매신청하게 된다. 경매 감정평가 결과 101호, 102호 각각은 3억7천만원으로 평가되었고, 구분호실이라는 이유로 일괄경매 아닌 개별경매 방식으로 경매가 진행된다.

이 과정에서 경매법원은, 환산보증금 액수가 상가건물임대차보증금 기준을 초과한 점을 고려하여 의뢰인에 대한 배당가능성을 낮게 판단하고서 매각물건명세서상에 ‘ 6억원의 임대차등기가 존재하고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 취지로 대항력이 있다는 점을 표시하게 된다.
결국, 이와 같은 선순위 임대차등기된 보증금 6억원의 부담으로 인해 해당 호실 모두에 대해서 수차례 유찰이 계속되다가, 예상치 않게 101호 호실이 1억5천만원에 낙찰된 후 해당 낙찰자 앞으로 이전등기까지 마쳐지게 된다.
그후 해당 낙찰자는 임대차등기의 우선변제권을 운운하면서 의뢰인에 대한 보증금을 부담하지 않겠다는 입장을 피력하였고, 이로 인해 의뢰인과 다툼이 발생하게 되면서 필자의 자문을 받게 되었다.
상가점포에 대해 이루어진 임대차등기에 대한 우선변제권 여부는 2009년 필자의 칼럼으로 설명을 갈음코자 한다.



세간에는, 민법 621조 임대차등기 역시 전세권등기나 임대차보호법에서 정하는 임차권등기와 별다른 차이가 없는 것으로 이해되고 있다. 결국, 민법 621조에서 정하는 임대차등기를 하게 되면 임대차보호법에서 정하는 대항력이나 우선변제권과 동일한 효과를 얻은 것으로 생각한다. 하지만, 이런 생각은 정확한 것이라고 할 수 없다.
민법 제621조는 "임대차의 등기"라는 제목으로 1항에서 "부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다"고 하고, 2항에서 " 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있다.
결국, 민법 제621조 2항에서와 같이 부동산임대차등기를 통해 대항력을 가지게 되는 점에는 의문이 없다.
반면 우선변제권이 있는지에 대해서는 민법상 아무런 언급이 없다. 대항력은 인정하는데 우선변제권을 굳이 배제할 필요가 없다는 인식 속에, 결국 주택임대차보호법 개정과정에서 주택의 경우에는 민법 621조에서 정하는 임대차등기를 통해서도 우선변제권이 있다는 점이 명시되었다(동법 제3조의 4 참조).
하지만, 주택임대차보호법상에 반영된 이후에도 여전히 상가점포에 대해서는 민법 621조에서 정하는 임대차등기를 하더라도 우선변제권을 인정한다는 명문 규정이 존재하지 않다가, 결국 2002년도부터 시행된 상가건물임대차보호법에서 주택임대차보호법과 동일한 취지의 입법을 통해 우선변제권을 인정하게 되었다(동법 7조).
하지만, 상가점포에 대해 민법 621조에서 정한 임대차등기를 했다고 해서, 등기한 모든 상가점포에 우선변제권이 인정되는 것은 아니라는 점을 유의할 필요가 있다. 상가건물임대차보호법의 적용범위가 일정금액 이하의 환산보증금에 국한되어있다는 점에서 동법이 적용될 수 있는 일정금액 이하의 임대차계약에 따른 임대차등기만에 우선변제권의 효력이 미치고, 그 금액 이상의 임대차계약에 대해서는 여전히 우선변제권을 인정받을 수 없다. 이 점에 대해서는 의정부지방법원 고양지원 2007. 1. 19.선고 2006가합6454 배당이의 판결(항소심에도 그대로 확정됨) 이외 몇 개의 하급심 판결이 있다. 고양지원 재판부는, '민법 621조의 임대차등기에 우선변제권이 있다'는 전제하에 배당법원이 결정한 배당을 잘못된 것이라고 판단하여 배당처분을 취소하는 판단을 한 것이다.
판결사안은 다음과 같다.


1. 사안의 개요
가. 원고는 2001. 8. 1. 피고와 사이에 고양시 일산동구 00동 1194 00마을 0단지 제102동 상가건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 지하 1층 전부와 지상 1 내지 3층의 일부에 관하여 임대차보증금 7,203,449,000원, 월차임 9,500만 원, 존속기간 2009. 9. 7.까지로 정하여 임대차계약을 체결하고, 같은 날 피고 앞으로 임차권등기(이하 ‘이 사건 임차권등기’라고 한다)를 경료하여 주었다.
나. 그 후 위 임대차계약의 보증금은 2004. 4. 4. 지하 1층 및 지상 1, 2층 부분 7,632,294,000원, 3층 부분 3억 4,450만 원으로, 월차임은 2002. 8. 16. 1억 500만 원으로 각 증액되었고, 그에 따라 이 사건 임차권등기의 경정등기가 이루어졌다.
다. 한편, 주식회사 00은행과 주식회사 한국**은행은 2003. 5. 7. 이 사건 건물에 관하여 각각 채권최고액 65억 원과 195억 원의 근저당권설정등기를 경료하였는데, 2005년경 이 법원 2005타경13444, 18197(중복)호로 부동산임의경매를 신청하여 2006. 6. 21. 피고가 위 건물을 352억 원에 낙찰받았다.
라. 이어 실시된 배당기일에서 피고는 배당요구를 하지 않았음에도 1순위로 지하 1층 및 지상 1, 2층 부분 임대차보증금 상당액인 7,632,294,000원을 배당받았고, 원고는 다른 채권자들에게 배당하고 남은 1,263,579,347원을 배당받았다.
2. 본안에 대한 판단
가. 주장
(1) 원고는 이 사건 임차권등기가 주식회사 00은행과 주식회사 한국**은행의 근저당권설정등기 전에 경료된 것이어서 부동산임의경매 후에도 낙찰자와 사이에 임대차관계가 존속하고, 민법상 등기된 임차권의 보증금반환채권에는 우선변제적 효력이 없음에도 불구하고 배당요구조차 하지 아니한 피고의 임대차보증금 반환채권에 낙찰대금을 우선배당한 것은 부당하다고 주장한다.
(2) 이에 대하여 피고는, 상가건물임대차보호법 제7조 제1항이 피고와 같이 민법상 등기된 임대차의 보증금반환채권에 대하여도 우선변제적 효력을 인정하고 있고, 피고가 이 사건 건물을 낙찰받아 피고의 위 임차권이 혼동으로 소멸할 수 밖에 없으므로, 피고는 ‘첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자’로서 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자에 해당한다고 주장한다.
나. 판단
피고 주장의 임대차보증금 반환채권에 우선변제적 효력이 있는지 여부에 관하여 보건대, 민법 제621조에는 등기된 임차권에 관하여 대항력만 규정하고 있을 뿐 우선변제적 효력에 대하여는 아무런 언급이 없고, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제2호에 의하면, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역인 고양시에서는 보증금 1억 9,000만 원 이하의 상가건물 임대차에 대하여만 위 법을 적용하도록 규정하고 있으므로 임대차보증금이 7,976,794,000원(7,632,294,000원+3억 4,450만 원)인 이 사건 임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용될 여지가 없으며, 달리 민법상 등기된 임대차의 보증금반환채권에 우선변제적 효력을 인정하는 법규정을 발견할 수 없다.
따라서, 설사 피고가 원고에 대하여 임대차보증금 반환채권을 가지고 있다 하더라도 우선변제적 효력이 인정되지 아니하여 ‘첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자’로서 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자에 해당하지 아니하므로 피고의 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다 할 것이니, 피고에 대한 배당액 7,632,294,000원을 삭제하고, 원고에 대한 배당액을 그만큼 증액하는 것으로 배당표를 경정함이 상당하다.



주택임대차보호법 제3조의4 (「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
동법 제3조의3 (임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
부칙 <제5641호, 1999.1.21>
① (시행일) 이 법은 1999년 3월 1일부터 시행한다.
② (존속중인 임대차에 관한 경과조치) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용한다.
③ (임대차등기에 관한 경과조치) 제3조의4의 개정규정은 이 법 시행전에 이미 경료된 임대차등기에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

** 상가건물 임대차보호법 제7조 (「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조제5항 및 제6항을 준용한다.
동법 제6조 (임차권등기명령)
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
동법 제5조 (보증금의 회수)
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.



결국, 상가임대차보호법상의 환산보증금 기준을 초과한 의뢰인의 경우에는 임대차등기를 했다고 하더라도 경매에서 우선변제권이 없어, 대항력에 따라 의뢰인이 변제받지 못한 6억원 보증금은 낙찰자에게 승계될 수 있다.

다만, 보증금 6억원은 101호 뿐 아니라 102호 모두에 대한 전체 보증금이라는 점에서 102호 취득자 역시 의뢰인의 임대차 보증금에 대한 승계의무가 있는데, 공평의 원칙상 101호, 102호 승계인들에게 합리적으로 분배될 필요가 있는 바, 특별한 다른 사정이 없는 한 각 호실의 (감정)가격 내지 면적이 기준이 될 수 있을 것이다.



★ 수원지방법원 2011. 11. 30.선고 2011나14500 건물명도등
☞ 비101호, 비102호 두 개 호실이 대항력있는 하나의 임대차계약을 통해서 사용되던 중 비102호만이 원고에게 낙찰된 후, 해당 임차인을 상대로 비102호에 대해 인도청구한 사안

피고는 인도의무가 있다고 하더라도, 비101호와 비102호를 하나로 합쳐 2개 호실을 하나의 임대차계약의 목적으로 하였고, 2개 호실의 위치나 면적, 이용가치 등이 동등하다고 단정할 수 없을 뿐 만 아니라 원고의 이 사건 인도청구가 인용되어 비101호만 남게 된다면 그 이용가치는 현저히 떨어지게 되는 점을 근거로, 원고로부터 임대차보증금 4,000만 원을 모두 반환받을 때까지는 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다.
살피건대, 피고가 비101호와 비102호를 하나로 합쳐 2개 호실을 하나의 임대차계약의 목적으로 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 이 사건 인도청구가 인용될 경우 피고로서는 비101호와 비102호를 하나로 합쳐 사용하는 경우에 비하여 그 이용가치가 떨어질 수밖에 없다는 점은 인정되나, ① 비101호와 비102호의 각 소유자가 달라진 이상 특별한 의사표시가 없는 한 각 소유자는 피고에 대하여 균등한 비율로 임대차보증금 반환채무를 부담하는 것이 원칙이라는 점(민법 제408조), ② 비101호와 비102호의 단위 면적당 가치가 다르다고 볼 근거 또한 전혀 없는 점 등을 고려하면, 원고에게 자신의 소유에 해당하는 비102호의 면적비율을 넘어 임대차보증금 4,000만 원 전부를 반환하게 할 의무를 부담하게 하는 것이 타당하다고 볼 근거는 없다.
따라서 피고가 000개발에게 비102호와 비101호에 관한 보증금으로 지급한 4,000만 원 중 비102호의 면적비율에 따른 보증금을 계산하면 20,689,655원[= 4,000만 원 × 64.50㎡(비102호의 면적) ÷ {64.50㎡ + 60.20㎡(비101호의 면적)]이므로, 원고는 피고에게 보증금으로 20,689,655원을 반환할 의무가 있고, 원고의 보증금반환의무와 피고의 비102호 인도의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.



이 사건의 경우, 101호, 102호의 감정가격이 동일하다는 점에서 각 호실 승계인에 대해 보증금 3억원씩의 승계의무가 부담지워질 가능성이 크다.

그렇다면, 101호 해당 낙찰자는 감정가 3억7천만원의 상가 호실 하나를 보증금 3억원 인수부담에 1억5천만원을 추가로 지급하여 총 4억5천만원에 취득한 꼴이어서 경매 권리분석 과정에서 큰 허점이 있다고 사료되었다.

최근 나머지 102호마저도 낙찰되면서, 필자는 의뢰인을 대리하여 두 호실 낙찰자를 상대로 보증금반환청구소송을 진행하고 있다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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