조합원 종전자산가격이 너무 낮은데, 대처방법은

1. 종전자산평가방법

재개발·재건축정비사업에서 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.
1. 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.
2. 해당 정비구역의 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다.
3. 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이나 용도지구 등의 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경되기 전의 용도지역이나 용도지구 등을 기준으로 감정평가한다.

비교표준지는 해당 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 [610-1.5.2.1]의 비교표준지 선정기준에 적합한 표준지를 선정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 해당 정비구역 안에 적절한 표준지가 없거나 해당 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 해당 정비구역 밖의 표준지를 선정할 수 있다.

적용 공시지가의 선택은 해당 정비구역의 사업시행인가고시일 이전 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 사업시행인가고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다(감정평가 실무기준 730).

이렇게 평가된 종전자산가격이 너무 적어 불만이 있다면 어떻게 이를 증액하는지 알아본다.

2. 종전자산가격 증액방법

분양신청을 하고 난후 관리처분계획이 인가·고시되면, 그로부터 90일내에 관리처분일부취소의 소송을 제기할 수 있다. 제소기간을 꼭 지켜야 한다.
청구취지 기재 례
피고가 2017. 1. 1. 소외 ○○구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고에 대한 (종전자산가격을 금 1억원으로 정한) 부분을 취소한다.

이때 쟁점은 다른 조합원들과 형평성이 위배된다는 점이 가장 크고, 기타 쟁점으로, 비교표준지 문제, 개별요인 적용문제 등을 살펴야 한다.

즉, 종전 자산평가 목적은 ‘조합원 간 공평한 분배’이고, 현금청산 평가목적은 ‘정당한 보상’이다.
서울고등법원 2008. 11. 4. 선고 2008누8651 판결(대법원 2009. 4. 9. 선고 2008두23740)
도정법에 의한 재건축사업의 관리처분계획을 작성하기 위한 종전자산의 평가는 조합원들 사이에 분양(또는 분배)의 기준이 되는 권리가액의 산정에 주된 목적이 있고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 평가는 공익사업을 시행함에 있어 수용목적물에 대한 정당한 보상액을 정하는 데에 주된 목적이 있는 것이어서, 양자의 평가 사이에는 ‘재건축사업 시행결과의 조합원 사이의 공평한 분배’와 ‘정당한 보상’이라는 목적의 차이가 있으므로, 관리처분계획 수립 당시 제출된 감정평가서에 가격 산정요인에 관한 구체적 설시 없이 부동산 가격을 산출한 하자가 있었다고 하더라도, 관리처분계획의 위법 여부를 다투는 소송 중에 사실조회결과 등에 의하여 구체적으로 개별요인에 관한 품등비교의 수치 등 부동산 가격의 산출근거가 제시된 이상, 법원으로서는 관리처분계획 수립 후에 제출된 자료까지 종합하여 관리처분계획 수립당시에 존재하였던 객관적 사정을 확정하고, 이에 기초하여 관리처분계획의 위법 여부를 판단할 수 있다. 또한 관리처분계획의 기초가 된 감정평가의 평가방식이 부당하다하더라도, 관리처분계획 수립 당시의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다는 점에서, 그 평가방식의 부당함으로 인하여 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니고, 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 한하여 비로소 관리처분계획이 위법하게 된다.

3. 주의점

관리처분계획 수립 당시의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다는 점에서, 그 평가방식의 부당함으로 인하여 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니고, 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 한하여 비로소 관리처분계획이 위법하게 된다.

따라서 현재 서울행정법원은 현금청산금 사건과는 달리 종전자산가격에 대한 증액 소송이 제기되면 형평성이 위배되었다는 점을 어느 정도 소명하여야만 감정신청을 받아주고 있고, 감정신청을 채택하더라도 조합원 본인 부동산만 감정하는 것이 아니라 형평성 위반 여부를 보기 위해 전체 부동산에 대해 감정신청을 하도록 한다. 이렇게 되면 감정신청비용이 부담스러워 스스로 감정신청을 철회하는 경우도 있다.

결국 조합원은 처음 종전자산가격을 평가할 때 본인 주장을 다 펼쳐야 하는 것이다. 한번 평가결과가 나오면 증액하기가 매우 어렵다. 처음 평가 시에 감정평가사에게 자신의 부동산에 대한 정보를 철저히 제공하면서 제대로 평가되도록 노력하여야 한다. 외관 문제, 인테리어 문제 등 여러 가지 문제에 대처하여야 한다. 결국 전문변호사를 선임하는 것도 한 방법일 것이나, 수임료를 정하는 기준이 없어 그마저도 어렵다. 본인이 공부를 하거나 배워서 대처하여야 한다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>


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