Q. 낙찰 후 일시불로 잔금을 내야 할 때 은행에서 대출 받을 수 있나?
A. 경매 투자자들은 자신이 낙찰 받은 부동산으로 은행에서 돈을 빌리기 어려울 것으로 생각한다. 하지만 담보가치 있는 부동산은 종류와 관계없이 담보로 맡기면 부족한 자금을 빌릴 수 있다. 상가‧오피스텔‧나대지 등 모든 부동산은 대출 받을 수 있다는 얘기다. 대출을 잘 활용하면 레버리지 효과를 적용해 적은 자금으로 부동산을 살 수 있다.
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부족한 자금 대출받아 경매 취득 가능
경매 투자는 막상 목돈을 쥐고 있지 않으면 쓸 만한 부동산을 놓치기 십상이다. 놓치기는 아깝고 그렇다고 여유자금은 없고…. 이런 투자자라면 낙찰자를 위한 대출상품을 취급하는 금융기관을 찾아가 볼만하다. 경매‧공매로 부동산을 낙찰 받았지만, 부족한 자금 해결문제는 대출을 통해 경매자금을 해결할 수 있다.
경매를 통해 최종 낙찰이 결정되면 잔금납부 기일은 통상 매각결정 후 1달 전후로 지정 된다. 낙찰 받은 후 잔금 납부 기한이 한 달 이내로 주어지므로 결국 45일 이내에 일시불로 납부해야 되는 셈이다. 대금을 납부해야 소유권을 완전히 확보할 수 있다. 자금이 모자랄 경우 낙찰 부동산을 담보로 대출을 신청하면 낙찰대금을 빌려 낼 수 있다.
경락 잔금 대출은 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대한 잔금을 대출해 주는 것으로, 소유권 이전과 동시에 대출해 준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정한다. 낙찰 대금을 지불하기 위해 별도의 담보를 제공할 필요 없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출해 주고 납부 기한 내에 맞춰 주기 때문에 낙찰자에게 유리하다.
낙찰대금을 은행으로부터 저리에 잘 빌리면 지렛대의 원리를 적용해 적은 자금으로도 부동산을 취득할 수 있다. 하지만 물건에 따라 대출이 안 되는 것도 있으니 주의해야 한다. 유치권이나 법정지상권처럼 권리 상 하자가 있거나 낙찰 받은 부동산에 분쟁의 소지가 있는 물건은 금융권에서 대출 자체를 거부하기도 한다.
1금융권을 포함하여 2금융권 등 경락잔금 대출을 전문으로 취급하는 지점이 많으나 대출조건들이 자주 변하고 있으므로 각 금융권 대출담당자의 상담을 받은 후에 자금계획을 세우는 것이 좋다. 아파트·다세대·상가·토지의 대출 한도가 각기 다르고 지역과 권리관계에 따라 대출에 제한이 있을 수 있다.
대출 한도는 감정가 또는 낙찰가 중에서 낮은 금액 기준으로 보통 70% 대출이 되는 게 일반적이다. 은행별로 개인의 신용도에 따라 한도가 달라지며 대출 금리는 2.4~3.8% 정도이며 신용에 따라 더 낮게 책정될 수도 있다. 금리는 보통 1금융권에서 낮게 대출해주나 낙찰금액의 70~80%까지 대출 받고 싶다면 금리가 조금 더 높은 수협‧농협 또는 2금융권을 이용하는 게 유리하다.
대출 많이 받는 요령 - 하자 없는 물건 낙찰 받아야
대출이 가능한 지 여부는 입찰 전에 미리 확인해보는 게 좋다. 입찰 전 경매 정보지를 출력한 자료를 갖고 은행을 방문하면 된다. 은행의 대출계에서 경락잔금 대출을 받고 싶다고 애기하면 신용도에 따라 어느 정도 대출이 가능한지 알려준다. 주거래 은행 외에도 경락잔금 대출을 전문으로 하는 금융사를 방문해 상담을 받으면 도움이 된다. 은행마다 대출 한도와 금리, 상환 조건 등이 상이하므로 2곳 이상에서 상담을 받아보는 것이 좋다.
낙찰이 되면 대출은행은 낙찰자에게 주민등록등본·낙찰영수증·잔금납부통지서·인감증명서 등 필요서류를 요구한다. 잔금 납부일 전까지 은행이 대출해 줄 금액을 제외한 나머지 잔금을 대출 은행에 송금하면 낙찰자가 할 일은 다 한 것이다. 대출 기관은 담당 법무사를 통해 잔금 납부와 저당권 설정, 소유권 이전을 위한 등기 작업을 완료하게 된다.
은행에서 낙찰 받은 부동산을 담보로 돈을 빌려 줄 때는 이미 세입자가 있는 부동산이라면 전‧월세 보증금을 제외한 만큼 대출을 받을 수 있다. 세입자의 보증금을 뺀 액수만큼 대출이 가능한 셈이다. 은행이 대출을 해줄 때는 임대차 조사를 먼저 한다. 이 때 세입자가 공짜로 살고 있다고 주장하면 무상임대차 확인서를 받아두는 것이 은행의 업무처리 방법이다.
다만 은행도 대출을 꺼리는 경매 부동산이 있다. 권리 상, 물건 상 하자가 있다면 대출 자체를 아예 안 해주거나 아주 적은 금액만 대출해준다. 유치권‧법정지상권 등 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있다면 대출 거절 통지를 받기 쉽다. 또 다가구 ‧ 다중 ‧ 상가주택 같이 방의 개수가 많은 주택은 대출금액이 적게 조정된다.
아파트·다세대·상가·토지의 대출 한도가 각기 다르고 지역과 권리관계에 따라 대출에 제한이 있을 수 있다. 경락 잔금 대출이 나올 것이라고 믿고 있다가 대출이 안 되거나 원하는 한도만큼 받지 못하면 잔금 납부에 차질이 생기고 최악의 경우 보증금을 날릴 수도 있다. 대출 영업 사원 간에 경쟁하면서 낙찰 대금의 80~90%까지 대출해 준다고 얘기했다가 실제 대출을 신청하면 당초 약속한 금액보다 이용 한도가 적거나 과다한 이자나 수수료를 요구하는 곳이 있으므로 잘 따져봐야 한다.
대개 제2금융권이나 대부업은 대출 한도가 큰 대신 금리도 높다. 되도록 제도 금융권이나 주거래 은행을 이용하는 게 좋다. 지나치게 많은 대출 금액은 이자 부담으로 장기 보유가 어렵고 세입자를 구하는 데도 제약이 따를 수 있다. 따라서 대출 금액은 전체 매입 금액의 40~50% 이내로 받는 것이 적당한다.
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