감정평가 타당성조사
법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사

1. 타당성조사 제도 개요
감정평가결과가 나왔는데 도저히 승복하기가 어려운 경우가 있다. 이러한 경우에는 감정평가에 대해 타당성조사를 하는 제도가 있다.

즉, 국토교통부장관은 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 (약칭: 감정평가법) 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 해당 감정평가를 의뢰한 자의 요청에 따라 조사할 수 있다(감정평가법 제8조, 동시행령 제8조).

2. 주체
타당성조사의 주체는 국토교통부장관이다.

3. 타당성조사 개시사유
타당성조사는 ①국토교통부장관이 법 제47조에 따른 지도·감독을 위한 감정평가업자의 사무소 출입·검사 또는 표본조사의 결과, 그 밖의 사유에 따라 조사가 필요하다고 인정하는 경우 직권으로 하거나 ②해당 감정평가를 의뢰한 자의 요청에 따라 조사할 수 있다.

사견은 여기서 ‘해당 감정평가를 의뢰한 자’는 한정적으로 해석하여야 한다고 본다. 즉, 보상감정과 같이 ‘감정평가를 받는 자’가 있는 경우에는 타당성조사 요청은 불가하다고 보아야 한다. 왜냐하면, 보상감정평가 등에 있어서 ‘감정평가를 받는 자’는 타당성조사를 의뢰할 수 없는 것과 균형을 맞추어야 하고. 이러한 경우는 법에 별도의 구제절차가 있기 때문이다. 나아가 이러한 경우까지 감정평가 의뢰자가 타당성조사를 요청할 수 있다고 한다면, 감정평가자에게 압력수단으로 작용할 수 있기 때문이다.

다만 이는 사견이므로, 법이 명확하게 개정되지 않는 한, 현재로서는 만일 보상감정평가 등 ‘감정평가를 받는 자’가 결과에 불만이 있을 경우에는 근거를 적시하여 국토교통부장관에게 타당성조사를 해 달라고 요구할 수는 있어 보인다.

4. 타당성조사 방법
가. 의견진술기회 부여
타당성조사를 할 경우에는 해당 감정평가업자 및 해당 감정평가를 의뢰한 자에게 의견진술기회를 주어야 한다.

나. 통지사항
국토교통부장관은 타당성조사에 착수한 경우에는 착수일부터 10일 이내에 해당 감정평가업자와 해당 감정평가를 의뢰한 자에게 다음 각 호의 사항을 알려야 한다.
1. 타당성조사의 사유
2. 타당성조사에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 것과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법
3. 법 제46조제1항제1호에 따라 업무를 수탁한 기관의 명칭 및 주소
4. 그 밖에 국토교통부장관이 공정하고 효율적인 타당성조사를 위하여 필요하다고 인정하는 사항

다. 의견제출
통지를 받은 감정평가업자 또는 이해관계인은 통지를 받은 날부터 10일 이내에 국토교통부장관에게 의견을 제출할 수 있다.

5. 결과 통지
국토교통부장관은 법 제8조제1항에 따른 타당성조사를 완료한 경우에는 해당 감정평가업자, 제3항에 따른 이해관계인 및 법 제8조제1항에 따라 타당성조사를 요청한 관계 기관에 지체 없이 그 결과를 통지하여야 한다.

6. 타당성조사 예외
국토교통부장관은 타당성조사의 대상이 되는 감정평가가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 타당성조사를 하지 아니하거나 중지할 수 있다.
1. 법원의 판결에 따라 확정된 경우
2. 재판에 계류 중이거나 수사기관에서 수사 중인 경우
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계 법령에 감정평가와 관련하여 권리구제 절차가 규정되어 있는 경우로서 권리구제 절차가 진행 중이거나 권리구제 절차를 이행할 수 있는 경우(권리구제 절차를 이행하여 완료된 경우를 포함한다)
4. 징계처분, 제재처분, 형사처벌 등을 할 수 없어 타당성조사의 실익이 없는 경우

7. 관련법률
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 ( 약칭: 감정평가법 )
[시행 2016.9.1.] [법률 제14091호, 2016.3.22., 타법개정]
제8조(감정평가 타당성조사) ① 국토교통부장관은 제6조에 따라 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 관계 기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다.
② 제1항에 따른 타당성조사를 할 경우에는 해당 감정평가업자 및 대통령령으로 정하는 이해관계인에게 의견진술기회를 주어야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 타당성조사의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

령 제8조(타당성조사의 절차 등) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 법 제8조제1항에 따른 타당성조사를 할 수 있다.
1. 국토교통부장관이 법 제47조에 따른 지도·감독을 위한 감정평가업자의 사무소 출입·검사 또는 제49조에 따른 표본조사의 결과, 그 밖의 사유에 따라 조사가 필요하다고 인정하는 경우
2. 관계 기관 또는 제3항에 따른 이해관계인이 조사를 요청하는 경우
② 국토교통부장관은 법 제8조제1항에 따른 타당성조사의 대상이 되는 감정평가가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 타당성조사를 하지 아니하거나 중지할 수 있다.
1. 법원의 판결에 따라 확정된 경우
2. 재판에 계류 중이거나 수사기관에서 수사 중인 경우
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계 법령에 감정평가와 관련하여 권리구제 절차가 규정되어 있는 경우로서 권리구제 절차가 진행 중이거나 권리구제 절차를 이행할 수 있는 경우(권리구제 절차를 이행하여 완료된 경우를 포함한다)
4. 징계처분, 제재처분, 형사처벌 등을 할 수 없어 타당성조사의 실익이 없는 경우
③ 법 제8조제2항에서 "대통령령으로 정하는 이해관계인"이란 해당 감정평가를 의뢰한 자를 말한다.
④ 국토교통부장관은 법 제8조제1항에 따른 타당성조사에 착수한 경우에는 착수일부터 10일 이내에 해당 감정평가업자와 제3항에 따른 이해관계인에게 다음 각 호의 사항을 알려야 한다.
1. 타당성조사의 사유
2. 타당성조사에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 것과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법
3. 법 제46조제1항제1호에 따라 업무를 수탁한 기관의 명칭 및 주소
4. 그 밖에 국토교통부장관이 공정하고 효율적인 타당성조사를 위하여 필요하다고 인정하는 사항
⑤ 제4항에 따른 통지를 받은 감정평가업자 또는 이해관계인은 통지를 받은 날부터 10일 이내에 국토교통부장관에게 의견을 제출할 수 있다.
⑥ 국토교통부장관은 법 제8조제1항에 따른 타당성조사를 완료한 경우에는 해당 감정평가업자, 제3항에 따른 이해관계인 및 법 제8조제1항에 따라 타당성조사를 요청한 관계 기관에 지체 없이 그 결과를 통지하여야 한다.


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