종전 토지·건축물에 설정된 저당권 등 처리

1. 문제의 제기

도시정비법 제55조 제1항은 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.”라고 규정하고 있다.

그런데 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 이전함에 있어 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 도시정비법 제55조 제1항에 의하여 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위가 위 대지 또는 건축물 중 위 근저당권이 설정되어 있던 종전의 토지 또는 건축물의 지분에 한정되는지 여부 및 위 지분의 산정방법이 문제된다.

2. 사안의 해결

대법원은 “도시정비법상 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전함에 있어 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부의 토지 또는 건축물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 환지등기절차 등에 관한 업무처리지침(대법원 등기예규 제1430호)상 합필환지의 규정을 준용하여, 도시정비법 제55조 제1항에 의하여 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위는 위 대지 또는 건축물 중 위 근저당권이 설정되어 있던 종전의 토지 또는 건축물의 지분에 한정되는 것으로 볼 수 있다. 이 사건 정비구역에 포함된 제1 부동산과 이 사건 대지지분에 대하여 이 사건 주택재건축정비사업으로 조성된 제2 부동산의 소유권이 원고에게 이전되고, 제1 부동산에 설정되어 있던 이 사건 근저당권이 제2 부동산에 이 사건 새로운 근저당권으로 설정됨에 있어, 그 목적물 범위는 제2 부동산의 기초가 된 제1 부동산과 이 사건 대지지분의 평가액 합계 중 제1 부동산의 평가액 비율에 해당하는 지분에 한정되고, 제2 부동산에 마쳐진 이 사건 새로운 근저당권설정등기 중 위 지분을 초과하는 부분만이 법률상 원인이 없어 무효라고 볼 수 있다고 보아, 이 사건 새로운 근저당권의 목적물 범위인 지분을 산정함에 있어 종전자산 평가액에 주택재건축정비사업으로 발생하는 개발이익이 반영된 제1 부동산과 이 사건 대지지분의 권리가액 합계 중 제1 부동산의 평가액 비율에 해당하는 지분에 한하여 정당하고 이를 초과하는 부분은 무효”라고 판시한바 있다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2013다73551 판결).

즉, 토지등소유자가 A 부동산과 B 부동산을 소유하고 있었고, 이 중 A 부동산에만 근저당권이 설정되어 있었는데, 종전 자산에 대한 감정평가 결과 A 부동산이 1억 원, B 부동산이 2억 원으로 산정되었고, 이 토지등소유자가 A와 B를 현물출자해 C라는 부동산을 분양받은 경우 C에는 관리처분계획에 정해진 권리가액이 아니라 종전자산 평가의 평가액을 기준으로 하여 3억 원분의 1억 원 지분, 즉, 3분의 1 지분에 대하여만 근저당권이 설정될 수 있을 뿐이고, 이를 초과하는 부분에 근저당권이 설정될 경우 이는 무효가 된다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>





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