여러 토지 일괄평가(비닐하우스는)

여러 필지의 토지가 일단으로 사용중인 경우에는 이를 일단지로 보아 평가하면, 보상금이 증액되는 경우가 많다.

감정평가에 관한 일반적인 기준이라고 할 수 있는 「감정평가에 관한 규칙」 제15조제1항은 “평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에도 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄평가 할 수 있다”라고 규정하여, 일괄평가의 근거를 마련하고 있다.
실무기준 610.1.7.6 일단(一團)으로 이용 중인 토지
2필지 이상의 토지가 일단으로 이용중이고 그 이용 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가를 할 수 있다.

대법원도 “개별토지가격은 기본적인 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 대상 토지의 이용상황 등 토지특성에 따른 객관적인 이용가치를 비교·평가하는 것이므로 여러 필지의 토지가 모두 동일한 건물 등의 부지로 이용되는 경우에는 그 이용가치는 동일하거나 매우 유사하다고 볼 것이어서 필지별로 가격을 달리할 것이 아니라 동일한 가격으로 평가함이 상당하다.”고 판시하고 있다(1997. 10. 24. 선고, 96누 18298 판결).

대법원은 “이 사건 토지는 지목이 ‘잡종지’이고, 잡종지에서 경작을 하는 것은 본래의 용도가 아닌 용도로 일시적으로 이용하는 것이라고 보아야 한다. 농업용 비닐하우스는 토지에 정착한다는 요소를 결하고 있어 건축법상 건축물이 아니라 존치기간이 한정되어 있는 가설건축물에 해당하므로, 농업용 비닐하우스를 설치하는 것 역시 일시적으로 이용하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 토지와 그 일대에서 2006년 무렵부터 이 사건 수용재결일까지 수년간 비닐하우스 농업이 이루어지고 있다는 이유만으로 이 사건 토지를 소유자별로 구획하여 일단지로 평가하는 것은 타당하다고 보기 어렵다.”라고 판시하고 있다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016두940 판결).<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사 : 상세사항은 “실무토지수용보상” 책 참고>
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016두940 판결
◇1. 수용대상토지의 지하 수십 m의 공간에 지하철도를 설치하기 위한 구분지상권이 설정되어 있는 경우, 그러한 사정이 일단지 평가에 장애요소인지(원칙적 소극), 2. 종전 공익사업 시행자가 지하 수십 m의 공간에 지하철도를 설치하기 위한 구분지상권을 설정하는 과정에서 토지소유자의 의사・이익에 반하여 1필지의 토지를 여러 필지로 분할해 놓은 경우, 그러한 사정이 일단지 평가에 장애요소인지(원칙적 소극), 3. 지목이 ‘잡종지’인 토지에서 경작을 하는 것, 농업용 비닐하우스를 설치하는 것은 일시적으로 이용에 해당하므로 일단지 평가에서 고려할 수 없다고 판단한 사례◇
감정대상인 토지의 지하 수십 m의 공간에 공작물을 설치하기 위한 구분지상권이 설정되어 있는 경우에 이것이 구분지상권이 설정되어 있는 토지와 그렇지 않은 인접토지가 지표에 근접한 공간에서 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하는 데 영향을 미치는지 문제된다. 지표에 근접한 공간을 활용하는 것이 통상적인 토지이용의 방식이다. 이와 같이 토지를 통상적인 방법으로 이용하는 경우에는 지표에 근접한 공간의 현실적인 이용상황을 기준으로 인접한 여러 필지들이 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하여야 한다. 따라서 가령 상업지역으로 지정되어 있어 고층빌딩 건축을 위하여 깊은 굴착이 필요하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 지하 수십 m의 공간에 공작물을 설치하기 위한 구분지상권이 설정되어 있더라도 그러한 사정이 구분지상권이 설정되어 있는 토지와 그렇지 않은 인접토지가 지표에 근접한 공간에서 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하는 데 장애요소가 되지 않는다.
토지분할이 토지소유자들의 의사와 상관없이 사업시행자의 일방적 신청에 의해 이루어졌고, 지하 공간에 건설할 지하철도의 설계노선에 따라 이루어진 것이어서 분할 후의 토지의 경계가 당시 지상 부분의 현실적 이용상황이나 지형지물과 동떨어지게 되었으며, 그 결과 면적이 1㎡에서 수십여 ㎡에 불과한 과소면적의 필지가 여럿 만들어지게 된 것으로 보인다. 따라서 위 토지분할이 토지소유자들의 의사에 기한 것이라거나, 그들의 이익을 위한 것이었다고 볼 수는 없다. 이런 경우 비록 원래 1필지였던 토지가 지하 부분의 구분지상권 설정을 위해 여러 필지로 분할되었다고 하더라도, 지상 부분에서는 그러한 토지분할이나 지하 부분의 구분지상권 설정에 별다른 영향을 받지 않고 토지분할되기 전과 같이 마치 하나의 필지처럼 계속 관리·이용되었다면, 토지분할 전에는 1필지였으나 여러 필지로 분할된 토지들은 그 1필지 중 일부가 다른 용도로 사용되고 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 용도상 불가분의 관계에 있다고 보는 것이 사회적·경제적·행정적·가치형성적 측면에서 타당하다.
이 사건 토지는 지목이 ‘잡종지’이고, 잡종지에서 경작을 하는 것은 본래의 용도가 아닌 용도로 일시적으로 이용하는 것이라고 보아야 한다. 농업용 비닐하우스는 토지에 정착한다는 요소를 결하고 있어 건축법상 건축물이 아니라 존치기간이 한정되어 있는 가설건축물에 해당하므로, 농업용 비닐하우스를 설치하는 것 역시 일시적으로 이용하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 토지와 그 일대에서 2006년 무렵부터 이 사건 수용재결일까지 수년간 비닐하우스 농업이 이루어지고 있다는 이유만으로 이 사건 토지를 소유자별로 구획하여 일단지로 평가하는 것은 타당하다고 보기 어렵다.
☞원심이 ‘종전 공익사업을 시행하는 과정에서 구분지상권 설정을 위해 토지분할이 이루어진 필지들 별로는 일단지로 평가할 수 있다’고 판단한 것은 타당하지만, 여기에서 더 나아가, 단지 원고들 소유의 토지가 2006년 무렵부터 이 사건 수용재결일까지 수년간 비닐하우스 농업이 이루어지고 있다는 이유만으로 원고들 소유의 토지를 소유자별로 구획하여 일단지에 해당한다고 판단한 것은 잘못이라고 판단한 사안






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