중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션
요즘처럼 임차인 구하기가 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려운 시기에 중소형빌딩 소유주(투자자)의 가장 큰 리스크는 무엇일까? 아마도 공실 리스크일 것이다.
빌딩임대사업에서 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩이 공실로 남아있게
되면 그 임대공간에 해당하는 임대료와 관리비의 수입이 발생하지 않기 때문에 임대수입이 감소하고 수익율도 하락하게 된다. 이 때문에 공실은 가장 큰 리스크일 수 밖에 없을 것이다.
중소형빌딩과 같은 수익형 부동산은 매입 후에 어떻게 관리하느냐에 따라 임대수익이 달라지고 빌딩가치도 달라지기 때문에
요즘 같은 불황기일수록 공실관리가 더욱 더 중요해지고 있다. 수익형 부동산에 투자한다는 것은 현재의
수익과 보유기간 동안의 예상 수익의 양(量)과 질(質)을 매입하는 것으로 볼 수 있기 때문에 현금흐름관리를 포함한 부동산자산관리(PM)의 결과에 따라 빌딩투자의 성패도 결정된다고 할 수 있다.
성공적인 부동산자산관리란 불황기에는 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 최소한 유지하고 경기 회복기에는 이들을
증가시켜 임대수입은 높이고 운영비용은 낮추어 순영업소득(NOI)을 증가시켜 빌딩가치를 상승시키는 것을
의미한다. 이렇듯 부동산자산관리가 갈수록 중요해짐에도 불구하고 중소형빌딩 매입단계에서부터 자산관리를
누가 어떻게 할 것인가를 적극적으로 검토한 후 빌딩에 투자하는 사람은 그리 많지 않은 것 같다.
빌딩 중개인의 말만 믿고서 공실 리스크에 대해 아무런 대책도 없이 매입했다가 상당기간 동안 공실이 해소되지 않아 막대한
피해를 입은 후 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 찾아와 하소연하며 자산관리를 의뢰하는 고객도 여러 명 만났다.
공실율이 높은 빌딩은 매입 후 현재의 임대마케팅 가격으로는 임차인 확보가 어렵기 때문에 매수자 입장에서는 현재의 임대료보다
금액을 낮추어 임대를 하든가 아니면 빌딩의 설비현대화 또는 리모델링 등의 개선공사를 통해 주변 경쟁빌딩과 유사한 수준으로 빌딩상태를 끌어올려야
한다. 매입 후에 이러한 예기치 못한 상황에 처하여 수익률 하락을 겪지 않으려면 매입단계에서 공실 리스크에
대한 철저한 분석을 바탕으로 매입가격의 하향조정을 요구할 수 밖에 없다.
성공적인 임대사업을 위해서는 매입단계에서 투자대상 빌딩의 물리적 특성과 관리상태, 시장
내에서의 경쟁력 수준, 주변지역의 공실률과 경쟁빌딩의 임대료 및 임대지원 정책(임대료 인하, 임대료 면제, 이사비
지원 등) 등에 대한 조사가 이루어져야 한다.
일반적으로, 공실이 발생하는 이유를 5가지로
요약할 수 있다.
첫째, 경기침체로 인한 수요의 감소와 과도한 공급으로 인한 공급초과
둘째, 경쟁빌딩 대비 열악한 빌딩설비
셋째, 경쟁빌딩 대비 높은 임대료
넷째, 부실한 관리상태
다섯째, 전문적인 임대마케팅 활동의 부재

빌딩마다 나름대로 위의 이유 중 하나 또는 여러 이유로 공실율이 높을 수 있다. 공실문제를
해결하기 위해서는 해당 빌딩의 공실에 대한 객관적인 진단이 선행되어야 한다. 이를 통해, 적절한 대책을 수입하여 시행한다면 공실이 해소되고 임대수입이 증가할 뿐만 아니라 자산가치도 상승하는 효과를 얻을 수 있을 것이다.
진단결과에 따라 임대료 인하, 리모델링,
관리서비스 수준 향상 및 마케팅방법 개선 등을 검토해볼 수 있다. 만일, 이러한 전략으로도 해결되지 않는다면 아예 빌딩의 전체 용도를 변경하는 것도 고려해볼 필요가 있다. 즉, 해당 지역에서 오피스의 수요에 한계가 있다면 해당 지역에 적합한
용도(비즈니스호텔이나 도시형생활주택 등)로 변경하는 것도
좋은 전략일 수 있다.
임차인에게 매력적이지 못한 빌딩에서 빌딩의 경쟁력과 시장상황을 무시한 임대마케팅 정책으로는 성공적으로 공실을 해소할
수가 없다. 따라서, 수익형 부동산의 성공적인 임대마케팅을
위해서는 부동산자산관리자가 소유주의 투자목적과 목표와 빌딩의 경쟁력 및 시장상황을 정확히 파악한 후 대상 부동산을 임차인에게 매력적인 상품으로
만드는 변화조치를 시행해야 한다. 이러한 최소한의 조치도 취하지 않은 체 경기불황 탓으로만 돌린다면
공실해소의 꿈은 요원할 수 밖에 없다.
지금은 일본의 캐주얼 의료업체 유니클로의 창업자
야나이 다다시 회장의 “지금이 불황이어서 제품이 팔리지 않는 것이 아니라 팔리지 않는 제품을 만들어
놓고 불황 때문이라고 탓하고 있을 뿐이다” 라는 말을 되새겨 볼 필요가 있다.


글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남
부동산학박사(PhD), CCIM, CPM, MRICS
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[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션

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