집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 법(시공자 견제 장치)

도급계약 전까지는 건축주가 소위 “갑”이다. 그러나 계약이 체결된 후에는 입장이 뒤바뀌는 경우가 많다. 그러지 않기 위해서는 다음과 같은 견제장치를 가지고 있어야 한다.

즉, 계약해제 조항, 자재검사 및 승인 조항, 위약금, 지체상금 조항, 주기적인 현장보고 조항 등이다. 이러한 조항을 잘 두어야 시공자를 견제할 수 있다. 민간건설표준도급계약서를 그대로 사용하지 말고 상당한 부분을 수정하여 사용하여야 한다. “집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법” 책에 수정안이 실려 있다.

나아가 계약이행보증보험증권, 선급금보증서, 하자이행보증서를 반드시 받아두어야 한다.

계약보증서란 시공자가 건축주에 대하여 계약보증금의 납부의무를 보증하는 상품으로 통상 보증금액은 계약금액의 10%이다. 즉, 공사 진행 중에 시공사의 부도, 계약조건 불이행 등이 발생될 때 건축주가 시공자로부터 받은 보증서로 보증금액을 수령할 수 있다.

선급금보증서는 공사 계약 후 계약조건에 따라 건축주가 시공자에게 선금을 지급할 경우 선금을 지급하기 전에 먼저 선급금 보증서를 받은 후 지급하여야 한다. 건축주가 시공자에게 지급한 선금은 아래의 계산식에 따라 기성을 지급할 때마다 정산이 되므로, 기성금은 기성부분 대가에서 선금 정산액을 공제하고 지급하여야 하며, 공사비가 다 지급이 되었을 때는 선금이 자동으로 정산이 되며, 선급금보증서는 건설사에 반환을 하게 된다.
선금 정산액 = 선금액 × (기성부분의 대가 / 계약금액)

하자보수 보증서는 준공 후 주계약 또는 관계법령에서 정한 하자담보책임기간 내에 준공시의 설계도서를 기준으로 발생한 하자에 대하여 보수 이행청구를 받았음에도 이를 이행하지 아니함으로써 하자보증금의 지급사유가 발생하였을 경우 건축주가 입게 되는 손해를 보상하는 보증으로, 통상적으로 계약금액의 3%가 보증금액이 되며 보증기간은 계약문서에 정해진 기간이다. 하자보수보증이 있다고 하여 하자가 발생한 경우 무조건 보증서로 처리가 가능한 것은 아니고, 건축주가 시공자에게 하자보수를 요청하였는데, 시공자가 하자보수를 하지 않을 경우만 보증서로 하자보수 처리가 가능하다. 하자보수보증서는 계약에 따라 발급이 되므로, 시공자와의 계약서에 하자보수보증에 대한 내용이 없으면 발급이 되지 않는다. <“집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법” 책 참고, 법무법인 강산 김태원, 임승택, 김은유 변호사>



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