법조인이 바라보는 집 한재 짓고 10년 늙지 않는 비법

1. 공부하고, 확인하자.

집 한 채 짓고 10년 늙지 않으려면, 기본적인 법 지식을 이해하고, 설계자·시공자를 제대로 선정·계약하고, 건축 과정을 확인해야 한다. 건축은 전쟁이다. 건축주가 아는 만큼 비용은 절감되고, 튼튼한 집이 지어 진다.

필자의 평생 좌우명은 “정직”이다. 모래성을 쌓아야 아무 소용이 없다. 이 책을 읽는 독자들도 그럴 것이다. 그런데 집짓기에서는 건축에 필요한 법률과 일반 상식을 알지 못하면 도대체 ‘정직’이 무엇인지 정의하기도 어려울 것이다. 왜냐하면 애초부터 부실하게 계약을 하였기 때문에 건축주도 건축사도 시공자도 모두 각자 할 말이 있을 테니 말이다.

이처럼 아무리 정직한 사람이라고 하더라도 분쟁이 발생하는 모든 문제의 근원은 부지(不知)와 잘못된 건축사·시공자 선택, 그리고 허술한 계약서 작성이다. 건축주는 튼튼하고 좋은 집을 원하면서도 저가를 선호하고, 설계를 소홀히 하고, 상세 계약서 작성은 귀찮아하고, 건축과 인테리어를 혼동한다. 이렇게 하면, 공사비가 증액되는 문제로 홍역을 치르게 되고, 마감재가 저급자재로 마무리되는 것이다. 다 그런 것은 아니겠지만 일부 시공자는 건축주가 비전문가라는 점을 악용하여 일단 저가에 수주해 놓고 추후 공사비를 증액하려는 마음을 가지고 있는 경우도 있다.

건축주나 시공자 모두 서로 상생하는 마음을 가져야 한다. 그리고 건축주는 설계자나 시공자를 선택함에 있어서 마치 배우자를 찾는 것처럼 신중 또 신중하여야 한다.

가장 중요한 것은 ① 건축허가를 위한 기본설계만 하는 것이 아니라 물량내역서와 견적서 작성까지 상세설계를 하는 것, ② 공사대금은 평당 공사비가 아닌 산출내역서에 의한 총액공사비로 계약하여야 한다. 이를 실천하지 않으면 10년 늙겠다는 것이다.

2. 법조인이 바라보는 집 한재 짓고 10년 늙지 않는 비법

필자가 경험한 바를 토대로 집을 지으면서 10년 늙지 않는 비법을 요약하면 다음과 같다.

가. 설계문제
건축사 선정을 신중히 하여야 한다. 건축사는 창의성이 가장 중요하다. 그리고 가장 중요한 것은 설계비용을 아끼지 말고, 반드시 물량내역서, 견적서까지 작성하도록 하여야 한다. 그것이 오히려 시공과정에서 생길 수 있는 분쟁을 줄여 건축주에게 도움이 된다고 확신한다.

그리고 설계·시공을 분리하여 발주하는 것이 좋다. 시중에 나온 책에서는 설계·시공을 같이 하는 시공자를 선택하라고 조언하는 책들이 있으나, 그 책의 저자를 보면 시공자이다. 소규모 공사에서는 건축사가 집 주인의 권익을 보호하여야 한다. 그런 건축사를 시공자에게 맡긴다는 것은 결코 바람직하지 않다. 물론 설계·시공을 시공자에게 같이 맡기는 것(일명 턴키발주)도 시간을 절약하고 설계도면에 표시된 것을 제대로 현실에 구현한다는 장점은 있다. 하지만 소규모 공사에서는 건축주가 지식과 경험이 풍부하여 시공자를 감독할 능력이 있고, 정직한 시공자로 이미 검증된 시공자가 아닌 한 반드시 설계·시공을 분리 발주하기를 권한다.

나. 시공자 문제
첫째, 먼저 정직한 시공자를 찾아야 하고, 둘째, 공사대금은 평당 공사비가 총액 금액 즉, 건축사가 작성한 물량내역서를 기초로 시공자가 제시하는 산출내역서로 계약을 하고, 셋째, 제대로 된 도급계약을 하고(이 책에 첨부된 계약서로 하면 된다), 넷째, 수시로 자재검사 등 공사현장을 확인하고, 다섯째, 상생의 마음을 가지고 시공자를 대하면 된다(공사대금 지급, 자재검사 및 확인을 적기에 해 주어야 한다).

다. 공사기간 문제
건축주는 공사기간에 쫒기지 않도록 계획을 세워야 한다. 만일 새로 지은 집으로 이사를 할 계획이라면 여유 있게 종전 집을 정리하여야 할 것이다.

라. 공사대금 문제
공사대금을 여유 있게 준비를 해두면 금상첨화일 것이다. 소규모 공사에서는 건축비를 먼저 주지 않고 완공 후에 대물로 공사대금을 주는 조건으로 건축하지 말아야 한다. 이 경우에 아예 대지를 빼앗기는 경우가 너무 많다. 또한 은행으로부터 건축비 대출을 받는 경우에도 추가로 공사대금을 준비해 두는 것이 좋다.

마. 공사현장확인
공사현장을 수시로 확인하여야 한다. 나아가 자재검사 및 공급도 제대로 하여야 한다. <“집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법” 책 참고, 법무법인 강산 김태원, 임승택, 김은유 변호사>


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