가격거품이 서서히 빠지고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 노후준비를 위해 부동산투자에 관심이 많다. 경기침체에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 노후수입을 부동산 임대수익에 의존하려 한다. 실제 우리나라 부자들은 거의 실물자산을 많이 보유하며 일정 임대소득을 얻어 노후를 풍요롭게 보내기도 한다. 주식 투자에 따른 수익보다 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지한다.

개인사업자나 봉급생활자가 금융자산 이외에 부동산을 통해 풍요로운 노후를 준비하는 최선의 방법은 무엇일까. 먼저 미래의 경기흐름을 예상해보면 저성장과 저출산, 노령인구 증가, 저금리와 저소득, 고실업도 세계적인 동조화현상으로써 거시적으로 우리 경제도 이를 비켜갈 수는 없을 것이다. 이에 따라 소득수준이 개선되지 않고 실질구매력이 감소되는 상태에서는 고급, 대형 부동산으로 높은 소득을 기대하기는 어려울 것이다.

노후 대비 소형주택 투자처로 유망한 종목으로는 소형 아파트나 다세대, 다가구주택, 상가주택, 도심 주거용 오피스텔 등을 꼽을 수 있다. 소형 부동산을 통한 고정적인 임대소득과 함께 부동산 경기 침체기에 퇴로(Exit)를 확보해 줄 불황기 유망 부동산이다. 또 디플레와 경기 후퇴 시 소득감소와 주거비 부담으로 수요가 꾸준하다는 자산적인 특징이 있다.

소형 ‘임대’주택으로 노후 준비

미리 노후를 준비하며 투자에 나설 때는 무리하게 빚을 내 크고 단가가 비싼 부동산은 투자를 자제하고 철저히 임대수익에 초점을 맞춰야 한다. 되도록 환금성이 좋으면서 위치는 최고 입지일수록 유리하다. 도심과 역세권 일대 소형 물건에 투자해 운용하는 것이 가장 안전하다.

주로 소형 아파트나 원룸 다가구주택, 오피스텔, 상가를 중심으로 임대용 상품을 골라 운용하고 자금여력이 있다면 다가구, 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 입지에 따라 임대수입이 은행금리보다 훨씬 높다. 전철 역세권 등 요지에 위치하거나 수요가 많은 소형 부동산이라면 은행금리의 1.5배 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 시세차익을 올릴 가능성이 높은 상품들이다.

소형 아파트, 오피스텔이나 도심 원룸주택도 임대 수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉬운데다 월세비중이 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 입주자들이 자금 부담을 느껴 구입가격만 비싸고 세가 나가지 않는 경우가 많은 것이 일반적인 단점이다.

여유자금이 적은 소액투자자라면 다양한 급매물 정보를 얻는 루트를 미리 알아두었다가 떨이로 매입하거나 값싸게 부동산을 장만하는 지식을 쌓아둬야 한다. 학습형 투자처라고 일컫는 경매와 공매, 대물변제 매물은 미리 투자지식을 쌓아야 투자할 수 있다. 투자 실행에 나서기 전부터 미리 투자종목에 대해 공부하고 위험관리 대처방안을 알아둬야 한다. 그런 다음 인구유입이 많고 전월세 비율이 높은 서울 도심·부도심, 수도권, 광역시 일대를 노리면 적은 돈으로 투자가 가능하다.

인기 지역 주종목으로 갈아타라

노후를 대비해 장기적으로 투자를 고려한다면 ‘꼬리’보다 ‘머리’에 주목해야 한다. 즉, 우량지역과 우량자산으로 압축하는 것이 ‘덜 빠지는 부동산 고르기’ 전략이다. 향후 인구 증가율이 둔화되고 주택보급률이 선진국 수준에 도달하면 도심과 역세권 부동산 등 우량주가 더욱 빛날 것이다. 그러나 인구와 수요가 줄어드는 지방과 외곽의 비인기지역 부동산은 가격하락폭이 더욱 커질 것이므로 인기지역을 중심으로 투자해야 한다.

만약 큰 돈 없이 도심에 단독주택만 보유하고 있다면 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용가치를 찾아보는 것도 좋은 방법이다. 낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션이나 개조·재가공을 시도하면 재테크의 기능을 갖춘 효자종목이다. 허름한 기존 주택을 원룸 또는 다가구주택으로 바꾸면 실속 있다. 다가구주택은 다세대주택(세대별 구분등기가 가능한 소형 빌라)으로 용도를 바꿀 수도 있다.

중장년 투자자들이 부동산에 돈을 묻을 때는 신중하게 판단하고 투자에 나서야 한다. 장기투자용 부동산을 고를 때는 대박보다 안정된 수익을 우선적으로 고려해야 한다. 그러기 위해서는 바로 고정수입이 발생하지 않고 유동성이 떨어지는 지방 논, 밭, 산지 같은 땅 투자는 금물이다.

특별한 지역 호재가 없는 외곽의 대형 아파트, 경기의 변동에 민감한 테마상가, 특별한 운영경험이 있어야 하는 숙박, 공장 등 테마부동산 등 특수 업종 부동산은 투자 금기 종목이다. 많이 벌기보다 투자손실을 줄여 노후까지 안정적으로 운용해야 하는 것이 노후준비 부동산 재테크이다.

부동산을 통해 노후를 준비할 때는 자신의 투자성향과 자금여력을 먼저 진단한 다음 종목과 지역을 선정해야 한다. 장기 투자에 나설 때는 지역 테마와 호재 정보를 먼저 취득한 다음 테마가 있는 중소형 아파트나 재건축, 수도권 도시 경계선의 그린벨트 해제 예상지역 내 토지, 계획관리지역 내 농지를 노리는 게 좋다.

중단기 투자자금이라면 도심 내 소형아파트나 원룸주택, 다가구주택, 오피스텔을 노리는 것이 안전하고 실속 있다. 다만 가격의 거품이 어느 정도 빠진 비수기에 하락기 때 매물을 공략해야 높은 임대수익과 함께 자본소득까지 기대할 수 있음을 염두에 둬야 한다.

장차 소득원이 사라지는 노후 및 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산보다 수입을 확보한다는 마음으로 미리부터 부동산에 투자마인드를 갖춰야 한다. 자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서기보다는 투자원칙을 세워놓고 미리 알짜 부동산에 대한 종목 공부에 매진해야 한다. 자산의 여력이 충분하다면 불황기를 적극적으로 활용해 보는 것도 좋은 방법이다.
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