지역주택조합원 모집 신고 및 공개모집 제도 도입

1. 주요내용
지역 또는 직장주택조합의 설립 인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 경우에는 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 공개모집하도록 하되, 이미 조합원 모집 신고된 사업대지와 중복되는 등의 경우에는 그 신고 수리를 거부할 수 있도록 하며, 공개모집 이후 조합원 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있도록 하였다(법 제11조의3 신설). 이 규정은 2017. 6. 3.부터 시행된다.

2. 조합원 모집 신고
(1) 조합원 모집 신고
지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다(법 제11조의3 제1항).

(2) 조합원 모집신고 내용
법 제11조의3제1항에 따라 조합원을 모집하기 위하여 신고하려는 자는 별지 제11호의2서식에 따른 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다(규칙 제7조의3).
1. 조합 발기인 명단 등 조합원 모집 주체에 관한 자료
2. 주택건설예정지의 지번·지목·등기명의자 및 도시·군관리계획상의 용도
3. 다음 각 목의 사항이 모두 포함된 조합원 모집공고안
가. 주택 건설·공급 계획 등이 포함된 사업의 개요
나. 토지확보 현황(확보면적, 확보비율 등을 말한다) 및 계획과 이를 증명할 수 있는 토지사용승낙서 등의 자료
다. 조합 자금관리의 주체 및 계획
4. 조합가입 신청서 및 계약서의 서식
5. 법 제11조의2제1항에 따른 업무대행자를 선정한 경우에는 업무대행계약서

(3) 신고 수리 여부
시장·군수·구청장은 신고서가 제출된 경우에는 신고서 접수일로부터 15일 이내에 수리 여부를 결정하여야 하고, 신고를 수리할 때에는 별지 제11호의3서식의 신고대장에 관련내용을 적고, 신고인에게 별지 제11호의4서식의 신고필증을 발급하여야 한다(규칙 제7조의4 제2항, 제3항).

여기서 15일 이내에 수리여부를 결정하여야 한다는 규정은 단속규정이라고 보아야 한다. 15일 간의 기간은 지나치게 짧다.

(4) 신고 수리가 불가능한 경우
시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다(주택법 제11조의3제5항).
1. 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우
2. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우
3. 제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우
4. 신고한 내용이 사실과 다른 경우

(5) 신고 수리 통보
신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고내용이 이 법에 적합한 경우에는 신고를 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하여야 한다(동조 제4항).

조합원 모집 신고는 수리를 요하는 신고이다. 신고 반려행위는 항고소송의 대상이 된다(대법원 2010. 11. 18. 선고 2008두167 전원합의체 판결, 항고소송의 대상이 된다는 것은 쉽게 말하면 신고를 수리하지 않으면 “행정소송”으로 다툴 수가 있다는 뜻이다).

(6) 기타
위에서 ‘신고한 내용이 사실과 다른 경우’라고 표현하고 있으므로, 행정청은 비록 신고지만 형식적 심사가 아닌 실체적 심사를 하여야 한다고 본다.

신고서에 업무대행계약서를 제출하여야 하므로, 결국 업무대행계약은 인가를 받지 않은 비법인사단(가칭 조합)이 업무대행사를 선정하고 계약할 수 있는 것이다. 한편 령 제20조제3항은 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있는데, 규칙 제7조제5항제8호는 ‘업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결’을 규정하고 있다. 따라서 비법인사단에서 업무대행계약을 체결하였다고 하더라도 조합설립인가 후에 반드시 총회에서 다시 선정 및 계약체결 건을 통과시켜야만 한다. 조합원 모집 신고 및 공개모집 등을 위한 업무대행을 미리 할 필요가 있다는 점에서 비법인사단에서 업무대행사를 선정하고 계약하는 것은 어쩔 수 없는 조치로 보인다.

한편 조합가입신청서 및 계약서를 미리 신고하도록 한 것은 매우 타당한 조치이다. 다만, 아쉬운 것은 조합가입계약서를 심사할 수 있도록 하여야 하는데 심사를 할 수 있는 조항이 없다는 점이다. 그러나 행정청은 규칙 제7조의4 제3항이 “조합원을 모집하려는 자는 제2항 각 호의 사항 외에 조합가입 신청자가 알아야 할 사항 그 밖의 필요한 사항을 조합가입 신청장소에 게시한 후 별도의 안내서를 작성하여 조합가입 신청자에게 교부하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 이 조항을 활용하여, 조합가입계약서를 검토한 후 조합원을 보호하기 위한 조치를 할 수 있는 것이다.

3. 조합원 공개모집
(1) 모집공고
법 제11조의3제1항에 따라 조합원을 모집하려는 자는 제7조의3에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 이후 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 모집공고를 하여야 한다(규칙 제7조의4 제1항).
1. 지역주택조합: 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 조합원 모집 대상 지역의 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 및 관할 시·군·자치구의 인터넷 홈페이지에 게시
2. 직장주택조합: 조합원 모집 대상 직장의 인터넷 홈페이지에 게시

(2) 모집공고 시기
조합원모집 공고는 조합원모집 신고 수리 후 하여야 한다(규칙 제7조의4제1항).

(3) 모집공고 내용
조합원모집 공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다(동조 제3항).
1. 조합 발기인 등 조합원 모집 주체의 성명 및 주소(법인의 경우에는 법인명, 대표자의 성명, 법인의 주소 및 법인등록번호를 말한다)
2. 법 제11조의2제1항에 따른 업무대행자를 선정한 경우에는 업무대행자의 성명 및 주소(법인의 경우에는 법인명, 대표자의 성명, 법인의 주소 및 법인등록번호를 말한다)
3. 주택건설예정지의 지번·지목 및 면적
4. 토지확보 현황(확보면적, 확보비율 등을 말한다) 및 계획
5. 주택건설 예정세대수 및 주택건설 예정기간
6. 조합원 모집세대수 및 모집기간
7. 조합원을 분할하여 모집하는 경우에는 분할 모집시기별 모집세대수 등 조합원 모집에 관한 정보
8. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
9. 조합가입 신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소
10. 계약금·분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용부담에 관한 사항
11. 조합 자금관리의 주체 및 계획
12. 조합원 당첨자 발표의 일시·장소 및 방법
13. 부적격자의 처리 및 계약 취소에 관한 사항
14. 조합가입 계약일·계약장소 등의 계약사항
15. 동·호수의 배정 시기 및 방법 등에 관한 사항
16. 조합설립인가 신청일(또는 신청예정일), 사업계획승인 신청예정일, 착공예정일 및 입주예정일
17. 조합원의 권리·의무에 관한 사항
18. 그 밖에 추가분담금 등 조합가입 시 유의할 사항으로서 시장·군수·구청장이 필요하다고 인정하는 사항

조합원을 모집하려는 자는 제2항 각 호의 사항 외에 조합가입 신청자가 알아야 할 사항 그 밖의 필요한 사항을 조합가입 신청장소에 게시한 후 별도의 안내서를 작성하여 조합가입 신청자에게 교부하여야 한다.[본조신설 2017.6.2.](동조 제4항).

조합원 모집공고문은 조합원 모집 신고 시에 첨부하여야 하므로, 이제는 어느 정도 행정청이 지역주택조합사업 추진에 통제를 할 수 있는 길이 열린 것이다. 늦었지만 환영할 만한 입법이다.

4. 형사처벌
법 제11조의3 제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제102조 제2호).

5. 결론
제발 지역주택조합에 가입하지 말기를 권한다. 만일 가입한다면 2017. 6. 3.부터 변경된 모집제도를 잘 살피고 가입하고, 아울러 정보공개청구제도를 이용하여 조합과 업무대행사를 철저히 감독하여야 한다. <“지역주택조합의 진실” 책 참고> <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>




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