재건축사업 매도청구 시가 산정기준일

1. 현재 시가산정기준일

가. 조합설립 부동의
조합설립자체를 부동의 한 자는 매매계약체결의제일 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나, 최고를 소장으로 하였으면 최고서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준일이다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결).

나. 분양미신청자
(1) 분양신청을 하지 않은 경우는 분양신청기간만료일 다음날이다. 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 경우는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간 종료일 다음날이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결).

*대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결
도시정비법 제47조 제1호의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 보아야 하므로, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’로 봄이 상당하다( 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).

*대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 소유권이전등기절차이행등
현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다.

(2) 도시정비법 제19조 제1항 제3호
한편 도시정비법 제19조 제1항 제3호와 관련하여 대표조합원을 선정하지 못한 경우가 문제된다. 도시정비법 제19조 제1항 제3호는 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 그런데 이러한 경우에 대표조합원만이 조합원이 아니라 대표가 아닌 자도 조합원은 맞다. 즉, 도시정비법 제19조 제1항 제3호는 수인의 소유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 소유자를 조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하여 분양대상에서 제외하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 보되, 수인의 소유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정한다는 의미로 보아야 한다(헌법재판소 2012. 7. 26. 자 2011헌마169 결정, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결 참조).

그런데 만일 대표조합원을 선정하지 못하거나 대표조합원이 분양신청을 하지 않으면 현금청산을 받을 수밖에 없는데, 이 경우 시가산정기준일이 문제되는 것이다. 이 경우는 분양신청을 하지 못한 경우이므로 위와 같다. 다만 대표조합원을 선정하지 못한 채로 다른 조합원이 분양신청을 한 경우에는 조합이 분양미신청자로 보고 처리하면 된다고 본다.

다. 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날(법 제47조 제1항)이다.

라. 분양계약미체결자
분양신청기간의 종료 후에 이루어지는 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음날(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결).

2. 사견

그러나 사견은 위 시가산정기준일은 부당하게 현금청산대상자에게 불리한 것이므로 변경되어야 한다고 본다.

우선 조합이 시가산정기준일에 즉시 매도청구를 한 경우라면 큰 문제는 없다. 그러나 조합은 시가산정기준일인 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’로부터 한참 지난 후에 매도청구를 제기하는 경우가 많다. 이렇게 되면 현 대법원 판례에 의하면 시가산정기준일로 소급하여 시가를 산정하게 되는 것이다. 조합이 이러한 선택을 하게 하는 것 자체가 현금청산대상자에게는 불리한 것이다.

다음 재개발사업에서 강제취득 수단인 수용과도 형평성이 맞지 않는다. 매도청구는 강제수용의 성질을 갖는다. 그런데 토지보상법 제67조는 “보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.”(토지보상법 제67조)고 한다. 즉 수용재결 시는 수용재결 당시를 기준으로 하는 것이다.

결국 사견은 시가산정기준일보다 지나서 매도청구를 한 경우에는 매도청구소장이 송달된 날이나 시가산정기준일 중 현금청산대상자가 선택하는 날을 기준으로 시가를 산정하는 것이 타당하다. 원하지도 않는 매매를 강제하면서 시가산정기준일로 소급하여 평가한 금액을 지급하는 것은 형평에 반한다. 현금청산자들은 위와 같은 주장을 법원에 지속적으로 해보시기를 권한다. <“현금청산금 아는 만큼 더 받는다” 책 참고> (법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사)




"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com