투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 가능 사례

Ⅰ. 조합원지위양도가 금지되는 경우 및 효과

투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함)하는 경우이다(도시정비법 제19조제2항). 양도금지는 이전고시(이전등기) 시까지 적용된다(국토교통부 유권해석 2017. 8. 8.). 반대해석으로 조합설립인가 전에 양수하여 등기완료(등기신청이 접수된 경우 포함)가 되면 조합원 지위양도가 가능하다.

조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다(도시정비법 제19조제3항).

한편 투기과열지구가 나중에 해제되어도 이미 조합원 지위양도 금지가 된 이상 조합원 지위가 되살아나지도 않는다.

Ⅱ. 조합원지위양도가 허용되는 경우

조합원지위양도가 허용되는 경우는 다음과 같다.

1. 지정 전 계약
정부는 8.2. 대책을 발표하면서 투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원 지위 양도제한 관련 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해, 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획이라고 한다.

2017. 8. 17. 입법예고안에 의하면 “투기과열지구로 지정되기 전에 주택재건축구역에서 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결(투기과열지구로 지정된 후 60일 이내에 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래 신고한 경우로써, 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인된 경우로 한정한다)한 자”는 양수를 허용한다고 한다.

부칙안 제2조는 “제30조제3항제6호의 개정규정은 이 영 시행 당시 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용한다. 다만, 양도계약 후 60일이 경과한 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고하는 경우에는 같은 법 제28조제2항에 따른 과태료를 납부하여야 한다.”고 하므로, 즉시 신고하여야 한다.


2. 투기과열지구가 아닌 경우, 조합설립인가 전 양수하여 등기완료(등기신청이 접수된 경우 포함)

3. 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우

4. 세대원 전원 타지역 이전
세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

5. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

6. 세대원 전원 해외 이전 또는 2년 이상 체류
해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우(이상 도시정비법 제19조제2항 참고)

7. 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
현재는 각 2년이고, 2017. 9. 시행령 개정이후부터 3년이다.

8. 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
현재는 각 2년이고, 2017. 9. 시행령 개정이후부터 3년이다)

※여기서 사업시행인가일이란 최초 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우(향후 도시정비법 시행령 개정으로 2년에서 3년으로 변경)이다.

9. 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

10. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법중개정법률 부칙 제2항의 규정에 의한 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
※2003. 12. 31. 전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 조합원(2003. 12. 31. 전에 조합원의 지위를 취득한 자에 한한다)으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

11. 경매 공매
국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우(이상 도시정비법 시행령 제30조제3항)

12. 부칙 제2조
가. 2003. 12. 31.부터 2005. 3. 17.까지

투기과열지구 내 재건축사업의 조합원 지위양도금지는 2003. 12. 31. 도시정비법이 개정되면서 최초 도입되었다.[시행 2003.12.31.] [법률 제7056호, 2003.12.31., 일부개정]

당일 효력이 발생하고, 수도권 밖으로 이전하여야 한다.

그런데 부칙 제2조에 의거하여 법 시행전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 ‘조합원’으로부터 양수한 경우는 예외를 인정한다. 즉 미동의자로부터 양수하면 조합원 자격이 없었다. 결국 2003. 12. 31. 전에 조합설립인가를 받은 경우 조합원분은 양수가 가능하다.

나. 2005. 3. 18. 부칙 제2조 개정
법률 제7056호 도시및주거환경정비법중개정법률 부칙 제2항중 "조합원(이 법 시행전에 조합원의 지위를 취득한 자에 한한다)으로부터"를 "토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다)로부터"로 한다.<개정 2005.3.18.>

부칙 제2조 개정을 통하여 과거 조합원으로부터 양수한 경우만 지위양도가 허용되었으나, 이제는 조합설립 동의여부를 불문하고 “토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다)로부터” 라고 하였다.

결국 2005. 3. 18. 이후에는 토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다)로부터 양수하면 지위양도가 허용된다.

13. 현재 추진위원회 단계에 있는 구역
조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자만 지위 양도가 금지되므로, 결국 현재 추진위원회 단계에 있는 구역 내 토지등소유자로부터 조합설립인가 전 양수하여 등기완료(등기신청이 접수된 경우 포함)하면 후일 조합원 지위가 있다.

14. 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우
조합설립인가 전에 신탁회사를 단독시행자로 지정한 경우 2018. 2. 8.까지는 조합원 지위양도가 가능하다. 현재 여의도시범아파트가 해당한다.

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<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>






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