제발 지역주택조합에서 탈퇴하고 싶은데

1. 문제의 제기

"평당 1,600만원대에 서울 ○동의 새 아파트에 입주할 수 있다는 말에 계약했습니다. 5월에 공사를 시작해 3년 뒤에는 입주할 수 있다는 말을 그대로 믿었을 뿐입니다. 그러다 계속 사업이 지연돼서 사업추진에 필요한 토지사용승낙서나 조합원 가입수를 확인해보니 애초 분양대행사가 설명했던 것과 전혀 달랐습니다. 계약 당시 프리미엄(웃돈)을 붙여서 팔아준다고 권유해서 집도 2채나 가입했는데 사업이 무산되면 모두 허공에 날릴 것 같아 불안합니다". 데일리안 2016. 3. 14.자 기사내용이다. 필자에게도 같은 내용의 상담이 많이 들어오고 있는 실정이다.

그렇다면 지역주택조합에 가입하면 빠져나오는 방법은 없는가. 이 문제는 조합설립인가가 나기 전과 인가 후로 나누어 살펴보아야 할 것이다.

다만, 결론을 미리 말하면, 한번 지역주택조합에 가입하면 빠져 나오기는 매우 힘들다는 것이다. 따라서 제발 가입계약을 할 때 신중하게 생각하고 가입하여야 할 것이다.

물론, 조합원 자격요건(무주택이나 85평방미터 이하 소유, 당해 지역에 6개월 거주요건)이 상실되면 당연히 탈퇴 되는 것이다. 특히 자신이 책임지기 어려운 사유로 자격요건이 상실되는 경우(예를 들어 처나 자신이 85평방미터 이상의 집을 상속받는 경우)에는 기 납부금도 바로 반환받을 수 있다는 판결도 있다.

2. 조합가입계약이 효력이 없는 경우 : 포괄적 대행

주택조합 가입자가 주택조합 조합장으로부터 조합장의 업무를 포괄적으로 위임받은 수임인과 주택조합의 조합원으로 가입하는 계약을 체결하였다면, 주택조합의 조합원으로서의 자격을 얻었다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다18522 판결)
대법원 1996. 9. 6. 선고 94다18522 판결【조합원자격확인등】
[1] 비법인사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법 규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 이를 유추적용하여야 할 것인 바, 민법 제62조의 규정에 비추어 보면 비법인사단의 대표자는 정관 또는 총회의 결의로 금지하지 아니한 사항에 한하여 타인으로 하여금 특정한 행위를 대리하게 할 수 있을 뿐 비법인사단의 제반 업무처리를 포괄적으로 위임할 수는 없다 할 것이므로, 비법인사단 대표자가 행한 타인에 대한 업무의 포괄적 위임과 그에 따른 포괄적 수임인의 대행행위는 민법 제62조의 규정에 위반된 것이어서 비법인사단에 대하여는 그 효력이 미치지 아니한다.
[2] 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것)에 의한 주택조합의 법률적인 성질은 민법상의 조합이 아니라 비법인사단에 해당하고, 주택조합 조합장의 타인에 대한 조합 업무의 포괄적 위임과 그에 따른 포괄적 수임인의 대행행위는 민법 제62조의 규정에 위반된 것이어서 조합에 그 효력이 미친다고 볼 수 없다는 이유로, 주택조합 가입자가 주택조합 조합장으로부터 조합장의 업무를 포괄적으로 위임받은 수임인과 주택조합의 조합원으로 가입하는 계약을 체결하고, 그 주택조합의 조합장을 통하여 포괄적 수임인에게 부담금을 납부하고 주택조합의 조합장 명의로 된 조합원 인증서를 교부받았다고 하더라도 주택조합의 조합원으로서의 자격을 얻었다고 볼 수는 없다고 본 사례.

대법원 2011. 4. 28. 선고 2008다15438 판결
甲 주택조합 등을 설립한 乙이 甲 주택조합 대표자에게서 권한을 위임받아 甲 주택조합의 업무를 수행하면서 분양대행회사와 조합원모집대행계약을 체결하였고, 그에 따라 丙 등이 분양대행회사를 통해 조합원가입계약을 체결하였는데, 계약서에는 계약당사자로 甲 주택조합 등을 통칭하는 명칭인 丁 주택조합이 기재되어 있는 사안에서, 위 조합원가입계약의 계약당사자는 甲 주택조합이고, 다만 甲 주택조합의 대표자가 모든 권한을 乙에게 포괄적으로 위임한 것은 민법 제62조에 위반한 것이어서 위 조합원가입계약이 甲 주택조합에 효력이 없다고 한 사례

3. 조합설립인가 전

가. 임의탈퇴 가능여부
서울중앙지방법원 2014. 4. 15. 선고 2013나53617 판결은 “주택법시행령 제39조 제1항 본문이 “지역주택조합 또는 직장주택조합은 그 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다”고 규정하고 있는 점에 비추어, 원고와 같은 지역주택조합의 경우 이미 설립인가를 받은 조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의탈퇴할 수 없지만, 아직 설립인가를 받지 아니한 조합의 조합원은 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합을 임의탈퇴할 수 있다고 보아야 한다(비록 주택법상의 지역주택조합에 관한 직접적인 선례는 아니지만, 주택법상의 리모델링주택조합에 관한 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010두20768, 20775 판결과 구 주택건설촉진법상의 재건축조합에 관한 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결은 위와 같은 해석과 같은 맥락에 있는 것으로 보인다).”라고 판시하고 있다.
대법원 2011. 2. 10. 선고 2010두20768, 20775(병합) 판결
리모델링주택조합이 아직 설립인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다. 참가인 조합이 위 변경인가신청을 할 당시에 조합설립에 동의하였던 1동의 구분소유자들 중 소외 1, 소외 2는 이 사건 변경인가처분 전날 개인적 경제사정을 이유로 조합원을 탈퇴하겠으니 조합규약 제11조 제4항 에 의하여 처리하여 달라는 내용의 조합원탈퇴 신청서를 제출한 사실, 참가인 조합의 규약 제11조 제4항 은 “조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 대의원회의 의결에 따라 탈퇴할 수 있다.”고 규정하고 있는 사실 등을 알 수 있고, 소외 1, 소외 2의 조합원 탈퇴신청에 대하여 이 사건 변경인가처분 전에 조합규약 제11조 제4항 단서에 따른 참가인 조합의 총회 또는 대의원회의의 의결이 있었다고 볼 만한 자료가 없다.

대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552 판결
설립인가를 받은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의로 탈퇴할 수 없다고 할 것이지만, 아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우에는 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다.

주택조합 표준규약 제12조(조합원의 탈퇴·자격상실·제명)
① 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.

그러나 위 판결에서도 지적하고 있는 바와 같이 지역주택조합 표준규약 제12조제1항에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있으므로, 사실상 무의미한 판결이다.

다만, 규약의 부칙으로 ‘이 규약은 조합설립인가 후부터 적용한다.’고 되어 있는 경우에 탈퇴가 가능한가인데, 사견은 그렇다면 아직 규약이 적용되지 않는 단계에서는 대법원 판례가 언급한 바와 같은 조합원의 탈퇴를 불허하는 규약이 효력이 없는 것이므로 임의탈퇴가 가능하다고 본다.



나. 착오, 사기·강박에 의한 취소
조합가입계약은 조합설립을 정지조건으로 하는 계약이다(서울중앙지방법원 2014. 7. 3. 선고 2013가합88732 판결). 따라서 지역주택조합가입계약도 계약이므로, 민법상 취소나 무효, 해제 사유가 있으면 빠져 나올 수가 있다.

지역주택조합가입계약과 관련하여서는 민법 제109조제1항에 의한 착오에 의한 의사표시(의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.), 제110조제1항에 의한 사기, 강박에 의한 의사표시(사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.)에 해당하여 취소하는 것과, 사정변경 또는 이행불능을 이유로 한 계약해제를 생각해 볼 수 있다.

그런데 먼저 사기, 강박(허위·과장광고)에 의한 계약이라는 이유로 취소하려면, 이를 계약자가 입증하여야 한다. 따라서 계약자는 계약 체결 시에 가칭 지역주택조합에서 제시하는 광고전단지 등 모든 문서를 보관하고 서로 주고받는 대화내용을 녹음해 두어야 한다. 그렇지 않으면 대부분 취소가 불가하고, 소송에서 계약자가 입증불가로 패소한다. 가사 녹음이 되어 있다고 하더라도 법원은 사기, 강박을 인정하는데 매우 인색하다.

한편 착오로 인한 취소도 매우 어렵다. 즉, “토지사용권원의 확보, 사업진행일정 및 교통요건에 대한 허위·과장광고를 함으로써 계약자들을 기망하여 계약을 체결하였다고 볼 수 없고, 계약의 체결에 있어 계약자들에게 위와 같은 부분에 관한 동기의 착오가 있었다고 하더라도 그 동기가 상대방에게 표시되어 이 사건 계약의 내용에 포함되었다거나 위와 같은 부분이 이 사건 계약의 중요한 내용임을 인정할 수 없다”는 이유로 패소판결을 한다(대법원 2014. 06. 12. 선고 2013다75892 판결). 즉, 계약 시에 가칭 조합에서 말하는 아파트공급일정 등 어떤 조건이 사실이 아니라면 계약을 하지 않겠다는 의사표시를 하여야만 그나마 착오로 인한 취소가 가능한 것이다. 그런데 실무적으로 아마 이렇게 이야기하고 가칭조합에 가입하는 사람은 없을 것이다. 예를 들어 위 데일리안 기사 내용처럼 사업대상지는 서울이라 심지어 해당 사업장 조합원 자격이 없음에도 불구하고 프리미엄을 받고 팔아준다는 말에 현혹돼 가입한 제주도 지역민이 있다면, 이 사람은 그 말만 입증하면 취소는 가능할 것이다.

다. 해제가능여부
(1) 다음으로 조합가입계약해제 여부이다. 해제권을 행사하려면 해제권이 있어야만 한다. 이러한 계약해제권은 먼저 법률의 규정에 의하여 발생하는 법정해제권이 있고[법정해제권은 계약총칙에서는 계약금계약, 이행지체와 이행불능, 계약각칙에서는 별도의 규정을 두고 있다(예를 들면 증여, 매매, 도급 등)], 당사자간 약정에 의하여 발생하는 약정해제권이 있다.

(2) 약정해제권
그런데 매우 중요한 약정해제권을 보면 가칭 조합에서 계약서를 미리 부동문자로 인쇄하여 와서 계약자에게 매우 불리하다. 통상적으로면 거의 해제가 불가하다. 즉, 일방적으로 계약자에게 불리하게 작성되어 있다. 그런데 법원은 이러한 계약조항이 약관규제법의 적용을 받지 않는다고 판결하는 경향이다(수원지방법원성남지원 2014. 5. 30. 선고 2013가단47063 판결). 필자는 이에 대해 비판을 하고 싶다. 지금은 시대가 변했다. 즉 과거 아파트를 짓기만 하면 가격이 오르고 팔리는 시대는 아닌 것이다. 그리고 지역주택사업은 95%의 소유권을 확보하기 전에는 그 추진이 불가하다. 따라서 1차 조합원으로 가입한 자들은 하염없이 기다려야 하고, 반면에 가칭 조합을 추진하는 업무대행사나 일부 지주들은 조합원 분담금 및 업무대행비를 하나도 내지 않고 사업을 추진하는 경우도 있고, 나아가 자금 사용내역도 밝히지 않는다. 어떤 경우에는 미리 업무대행자가 개인 명의로 사놓은 토지를 시세의 5배로 매수하여 조합에 피해를 끼치기도 한다. 이런 상황에서 1차 조합원(조합설립 인가 전에 가입한 조합원)들은 언제까지 마냥 기다려야 하는지 그것이 문제이다. 따라서 계약자들은 “가입 시로부터 1년 내에 조합설립인가가 나지 않거나, 또는 2년 이내에 사업계획승인을 받지 못하면 가입계약을 해제할 수 있다”는 조항을 반드시 삽입하고 계약을 체결하기를 권고한다. 또한 국토교통부는 즉시 표준계약서를 제공하여 이러한 점을 보완하여 줄 것을 촉구한다.

(3) 법정해제권
결국 계약자들이 기댈 것은 법정해제권인데, 이에 대해 법원은 정말로 인색하다. 우선 계약금에 기한 해제는 가능하나, 지급한 계약금을 포기하여야 하는 것이 문제이다. 따라서 이것으로 해제는 너무 아프다. 그러나 더 큰 고통을 예방하기 위해서는 계약금을 포기하고 해제하는 것도 검토해 볼만하다.

그다음 가칭 조합에서 제시하는 계약서에는 통상 가칭조합에서 이행지체를 하는 경우를 만들지 않으므로, 거의 불가하다.

따라서 그나마 계약자들이 지역주택가입계약을 해제하는 것을 생각해 볼 수 있는 것이 사정변경에 의한 해제와 이행불능에 의한 해제이다.

이에 대해 대법원 2014. 06. 12. 선고 2013다75892 판결은 “사정변경으로 인한 계약해제는, 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등 참조). 또한 채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다75321 판결 등 참조).”고 전제 한 후에, “…이 사건 가칭 조합이 설립인가를 받지 못한 채 사업부지가 당초 예상했던 것보다 상당 부분 축소되는 등 사업진행에 어려움을 겪고 있으나…, 지역주택조합 사업은 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고 그 후 조합설립인가를 받아 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되므로 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많음에 따라 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 등의 사정이 발생할 수 있음은 어느 정도 예상할 수 있는 점, 이를 고려하여 이 사건 계약에서 이 사건 지역주택조합 사업이 사업승인 미확정 상태에서 추진됨을 표시함(제1조)과 아울러 조합설립인가 시기나 주택공급 시기 등을 명시적으로 특정하지 아니하였던 점, 피고 ○○는 최초 계획을 일부 변경하여 선호도가 높은 소형 평형의 세대수를 늘이는 등의 방법으로 조합원 모집 및 사업 추진을 계속하고 있고 변경된 계획에 따라 건축예정인 381세대 중 242세대에 관하여 조합원이 모집된 점 등을 아울러 고려하여 보면, …사정변경 또는 이행불능을 원인으로 한 계약의 해제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.”고 판시하여, 계약자를 패소시킨 바 있다.

따라서 이행불능이나 사정변경을 이유로 계약을 해제하는 것도 매우 어려운 일이다. 그러나 이에 대해서는 법원의 전향적인 판결을 촉구한다. 즉, 소유권을 95% 이상 확보하여야만 사업 추진이 가능한 것이 지역주택조합이고, 사업추진 예정부지에서 빌라나 연립주택이 여러 동 건축되거나 건축예정이라면, 아무리 계약초기에 향후 분담금 변경 가능성을 계약서에 기재하여 놓았다고 하더라도, 소비자가 지역주택조합에 가입하는 가장 큰 이유는 가격이 싸기 때문이라는 점을 고려하면, 당초 공급예정 가액으로는 아파트 공급이 불가하다고 보인다면, 전향적으로 해석하여, 이행불능을 이유로 해제를 인정하는 것이 구체적 타당성을 꾀하는 길이라고 본다.

라. 소결론
결론적으로 조합이 설립되기 전에 계약에서 벗어나려면 계약을 취소하거나 해제사유가 있어야 하고, 이를 입증하여야만 하는데, 매우 어려운 길이다. 따라서 신중한 가입만이 최선이고, 그나마 가입 시에는 약정해제권을 삽입시키는 것이 최선이다.

나아가 정보공개청구권행사 등으로 가칭 조합을 적극적으로 압박하여, 가칭 조합이 스스로 해제를 인정하게 하는 것도 좋은 방법이다.

4. 조합설립인가 후

가. 정관(규약) 내용이 좌우
2017. 6. 3.부터는 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다(주택법 제11조 제7항, 제8항).

조합설립이 인가되면 이제부터는 명확하게 계약법이 아니라 단체법리가 적용된다. 따라서 조합의 정관(규약) 내용에 따라 임의탈퇴여부가 결정되는 것이다.

그런데 국토교통부가 제시하고 있는 표준규약을 보면(현재 대부분 이에 따르고 있다), 제12조제1항은 “조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.”고 규정하여, 아예 임의탈퇴가 불가하다고 명시하고 있다.

그런데 총회 또는 대의원회에서 임의탈퇴를 원하는 조합원에 대해 임의탈퇴를 허용하는 조합은 없다. 따라서 한번 조합에 가입하면 현실적으로는 탈퇴가 불가하다.

대법원도 “주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나, 원고 조합과 같은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있는바, 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항 본문, 제42조 제7항 및 그 재건축조합의 조합규약 규정들이 모두 조합원의 임의 탈퇴가 허용되지 않음을 당연한 전제로 하고 있으므로, 이와 같은 점들에 비추어 보면 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는 것이라고 봄이 상당하고, 이와 같이 본다하여 사단의 본질에 반하는 것은 아니다.”라고 판시하고 있다(대법원 1997. 05. 30. 선고 96다23887 판결).

따라서 국토교통부는 즉시 표준규약을 개정하여 탈퇴가가 가능하도록 한 입법취지를 반영하여야 할 것이다.

나. 탈퇴 허용 시 기지급금 반환여부
가사, 자격상실이 되거나, 임의탈퇴를 받아 준다고 해도, 조합표준규약 제12조제4항은 “탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.”고 규정하여, 위약금을 물도록 하고 있고, 그나마 위약금을 제외한 나머지 돈조차도 총회에서 그 지급시기를 따로 정하도록 정해놓고 있는 것이다.

법원은 이러한 규약에 대해 대체로 유효하다는 입장이다(서울중앙지방법원 2014. 7. 3. 선고 2013가합88732 판결, 서울중앙지방법원 2013. 2. 8. 선고 2012가합49754 판결).

따라서 탈퇴한 조합원으로서는 그동안 낸 분담금에 대해서 조합이 정한 시기까지 돌려받지 못한다는 엄청난 결과가 생기는 것이다.

다만, 이미 조합원의 지위를 상실하기 전까지 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정하지 않으면, 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하여야 한다(규약 제12조 제1항 제4항).

일부 조합 규약을 보면 표준규약이 ‘총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다’고 규정하고 있으나, 이보다 더 강화하여 아예 ‘환급시기는 사업완료 후로 한다.’고 규정하고 있다. 조합에 가입하려면 규약을 살피고 가입하여야 하는 이유가 여기에 있다.

그러나 위 조항은 지나치게 조합에 유리한 조항으로서 형평을 침해하고 있다는 지적이 일고 있다. 특히 새로운 조합원이 모집된 경우는 더 더욱 그러하다. 대법원은 총회의 결의 내용이 현저하게 불공정하거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 경우 또는 조합원의 고유하고 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하는 경우 그 결의는 무효라고 판시하고 있다(대법원 2010. 09. 30. 선고 2007다74775 판결, 비록 종중총회에 대한 판결이지만 어차피 ‘권리능력 없는 사단’이라는 측면에서는 같다.). 또한 대법원은 “단체의 구성원이 단체내부규정의 효력을 다투는 소는 당사자 사이의 구체적인 권리 또는 법률관계의 존부확인을 구하는 것이 아니므로 부적법하다. 법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등을 제외하고는 이를 유효한 것으로 시인하여야 한다.”고 판시하고 있다(대법원 1992. 11. 24. 선고 91다29026 판결).

최근 법무법인 강산은 자격상실로 탈퇴한 조합원을 맡아 즉시 돈을 돌려받을 수 있다는 승소 판결을 받았다. 어찌 보면 당연한 판결이지만, 그래도 법원이 모처럼 탈퇴조합원의 손을 들어 주었다는 점에서 큰 의미가 있는 판결이다.

서울중앙지방법원의 판결이유를 소개하면 다음과 같다. “이 사건에서 원고는 임의로 조합에서 탈퇴한 것이 아니고, 제명되지도 않았으며, 자의에 의하여 조합원 자격요건을 상실한 것이 아니라, 배우자의 피상속인이 사망하였다는 우연한 사유에 의하여 조합원으로서의 법적 자격 요건을 갖추지 못하게 됨에 따라 부득이하게 피고 조합에서 탈퇴할 수밖에 없게 된 것이다. 이 경우에도 조합원 총회의 의결로서 반환할 분담금(실질적으로 신축될 아파트의 매매대금의 성격을 갖는다)의 액수 및 그 환급시기를 따로 정할 수 있다는 이 사건 예외 조항 및 그에 따라 언제 도래할지 불분명한 피고의 주택건설사업이 완료된 때에야 이를 지급할 수 있다는 이 사건 결의를 그대로 적용한다면 부득이하게 조합원 자격을 상실한 원고의 매매대금 반환청구권 행사를 지나치게 제한하는 결과가 되므로 원고에 대하여는 위 조항 및 결의가 적용되지 않는다고 봄이 상당하다.”(서울중앙지방법원 2015. 10. 30. 선고 2015가단5053509 판결).

5. 정보공개청구

가. 주택법 개정
주택법은 2016. 1. 19.자로 전면 개정되면서, 정말 중요한 조항을 입법하였다. 즉, 주택조합의 업무대행자를 공동사업주체인 시공자 또는 주택건설 등록사업자, 정비사업전문관리업자 등으로 한정하고, 업무대행자는 거짓ㆍ과장의 방법으로 조합 가입 알선행위를 하지 아니하도록 하였고(제11조제8항 및 제9항), 주택조합 사업추진 관련 자료의 공개의무자를 조합임원 외에 주택조합을 설립하려는 발기인으로 확대하고, 조합의 구성원에게 정보공개청구권을 부여하며, 조합임원이 될 수 없는 자의 결격사유를 정하였다.

나. 정보공개청구
그런데 가장 중요한 개정은 정보공개청구권이다. 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다(법 제12조제1항).
1. 조합규약
2. 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서
3. 설계자 등 용역업체 선정 계약서
4. 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록
5. 사업시행계획서
6. 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서
7. 회계감사보고서
8. 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료
령 제41조의2(자료의 공개) 법 제32조의2제8호에서 "대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료"란 다음 각 호의 서류 및 관련 자료를 말한다.
1. 연간 자금운용 계획서
2. 월별 자금 입출금 명세서
3. 월별 공사진행 상황에 관한 서류
4. 주택조합이 사업주체가 되어 법 제38조제1항에 따라 공급하는 주택의 분양신청에 관한 서류 및 관련 자료
[본조신설 2014.2.6.]

또한 주택법 제12조 제2항은 ①조합 구성원 명부, ②토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료를 조합의 구성원이 열람·복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다고 한다.

그리고 주택법 제12조 제1항에 따른 서류 및 관련 자료를 거짓으로 공개한 주택조합의 발기인 또는 임원, 제12조 제2항에 따른 열람·복사 요청에 대하여 거짓의 사실이 포함된 자료를 열람·복사하여 준 주택조합의 발기인 또는 임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제102조). 그리고 이렇게 하여 금고이상의 형이 선고되면(집행유예, 선고유예 포함), 그 임원은 당연히 퇴직한다(법 제13조 제1항)

다만 이러한 개정 주택법은 2016. 8. 12.부터 시행된다.

따라서 위 개정 주택법이 시행되면, 아마도 그동안 베일에 가려져 있던 가칭 조합운영상황, 가입조합원, 토지확보 서류 등을 정보공개 청구하여 입수한 후에 이를 분석하여 (가칭)조합에 따지면 아마 목표달성을 할 수도 있을 것이다.

6. 결론

(가칭)조합에 가입하면 빠져나오기가 매우 어렵다. 따라서 신중한 가입이 필요하다. 그리고 만일 가입하려면 앞에서 언급한 특약을 넣어 줄 것을 요구하여 넣어주지 않으면 가입하지 않는 것이 좋다. 또한 2016. 8. 12. 이후에는 정보공개청구를 하여 보자.

즉, 2016. 8. 12. 이후에 법무법인 강산과 협의하여 업무를 처리하면 (가칭)조합에서 빠져 나올 길도 있을 수 있다. 탈퇴를 하였는데, 위약금을 몰수당하였거나 기지급한 돈을 반환해 주지 않을 때도 마찬가지다. 정말 지역주택조합은 아는 것이 힘이다.
[지역주택조합의 비밀 책 참고] [법무법인 강산]




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