주인이 바뀌면 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
법무법인 강산

1. 문제의 제기

상가나 주택의 건물주가 바뀐다고 하는데, 이 경우 기존 임차인은 아직 임대차기간이 남아 있는데도 계속 임대차를 유지하여야 하는지가 문제된다. 특히 변경된 주인이 마음에 들지 않는 경우에는 임차인으로서는 계약을 해지하고 싶은 것은 당연지사이다.

2. 대법원 판례

(1) 상가
대법원은 상가주인이 바뀌면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 본다.

즉, 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정).

한편 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조).

따라서 위 사안의 경우 임차인은 전소유자인 임대인에게 또는 새로운 매수인에게 보증금반환청구권을 행사할 수 있다.

상가 임차인은 임대차계약을 해지하고, 임차권등기를 한 후에, 명도를 하여 주면서 보증금 반환을 요구하면, 임대인은 응할 수밖에 없다.

따라서 상가매매의 경우 임차인이 있으면 매도인이나 매수인은 임차인에게 임대차 지속여부를 문의하여 증거를 남겨두어야 한다. 공인중개사도 분쟁을 예방하기 위해서 임대차 지속여부를 꼭 확인해 두는 것이 좋다.

(2) 주택
① 대항력이 있는 경우
반면 주택은 다르다. 즉, 주택임대차보호법 제3조제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상, 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다. 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환 채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(서울지방법원 2001. 3. 7. 선고 2000가단14850 판결).

주택임대차보호법 제3조제3항은 같은 조제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010판결 등 참조). 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 즉, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하고, 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

② 대항력이 없는 경우
주택임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우, 주택임차인의 행위가 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결).

3. 건물이 경매가 진행되면 해지 가능여부

임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차 관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차 계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다. 임대차관계는 위 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다고 할 것이다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).

4. 결론

따라서 기존 임대차 관계가 있는 점포를 매수하려고 한다면 우선 기존 상가 임차인이 계속 이어갈지 사전 확인한 다음에 투자를 결정해야 한다.
[부동산계약과 중개사고예방노하우 책 참고] [법무법인 강산]


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