[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매의 숨겨진 보물을 찾아 수익 올리는 법

한경닷컴 더 라이피스트

틈새에 숨은 ‘진주’ 숨어있다

경매 물건을 잘 고르려면 나름대로 기본 원칙을 세우는 것이 중요하다. 경매에 부쳐진 물건 중에서 안전하게 남들과 똑같이 경쟁을 벌여 적은 금액을 남길 것인가, 아니면 권리 및 물건 상 흠집이 있는 물건을 낙찰 받아 낮은 입찰 경쟁을 거쳐 값싸게 살 것인가를 입찰 전에 미리 고민하고, 경매물건의 특성을 이해하고 연구할 필요가 있다.

경매에서의 투자 기본기는 부동산에 대한 얕은 지식이 아니고, 바로 부동산이라는 큰 물줄기를 어느 정도 이해하고 있어야 한다는 점이다. 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치며 대거 경매물건이 쏟아지면서 많은 경매 고수들이 탄생했고 또 사라져 갔다.

경매 고수들은 좋은 물건을 고르는 데 정통했고 돈을 벌 만큼 벌어서 홀연히 숨어들었다. 초보들이 노리는 물건은 거들떠보지 않고 시장 침체기를 기다리거나 한발 물러서 있다가 남들이 잘 찾지 않는 돈 되는 매물만을 노린다는 점에서 고수의 명성을 얻었었다.

서울 강북에 사는 주부 최 씨는 경매업계에서 잘 알려지지 않은 투자 고수다. 최 씨는 나름대로 독특한 경매투자 노하우를 터득하고 있었다. 경매 입찰 전 그는 법원 감정가를 유심히 살핀 다음 남들보다 한발 앞서 입찰에 나서는 특이한 선수다.

즉 경매물건을 감정한 시점을 유심히 따진 다음 꼭 첫 입찰에 참여한다. 통상 감정가는 감정 시점에 감정사가 매긴 부동산 평가금액을 말한다. 감정 시점에 감정했다가 여러 가지 이유로 경매물건이 변경되고 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오기도 한다.

이럴 경우 부동산 값에 시차가 생기는데 이를 역이용하는 것이다. 부동산 값이 하락했다가 1~2년 잠자다 나온 경매물건은 매각 시점에는 시세를 정확히 반영하지 못한 채 시세의 10~20% 값싸게 나온다. 한 번도 떨어지지 않은 첫 입찰 물건에서 수 천 만원의 시세차익을 거둘 수 있는 우량물건으로 바뀌어 있는 것이다.

최 씨는 경매 컨설팅을 하면서 아예 전업 경매 투자자로 나섰다. 투자자금이 종자돈에 불과했던 N씨는 제2금융권 대출을 적극적으로 이용해 종자돈으로 아파트 등 주거시설 경매 물건만을 노리는 귀재로 변했다. 그녀는 주로 앞 사건을 노린다. 앞 사건이란 사건번호 순서대로 경매를 진행할 때 순서상 가장 빠른 사건 번호를 말한다.

예를 들어 2018년 2월에 경매가 진행된다고 한다면 경매시장에 나오는 사건번호는 통상 2017타경이나 2016타경이다. 그러나 앞 사건번호를 잘 봐뒀다가 권리 및 물건 상 이상이 없다면 가장 먼저 감정가가 시세와 차이가 얼마나 있는지부터 확인한다.

감정시차를 따져 현재 시세보다 싸게 감정돼 나온다면 유찰 과정을 거치지 않고 최저 매각가 수준만을 써내 낙찰 받아 짭짤한 시세차익을 거두는 것이다. 배구 같은 구기 종목에 시간차 공격이 있듯이 N씨는 ‘감정차 공격’으로 경매물건을 노린다는 점이 특징이다.

감정가가 유난히 낮은 주택이나 토지는 충분히 유찰을 기다리지 말고 공략할 만한 투자처다. 특히 임대수익이 나오는 상가의 경우 감정가가 턱없이 낮다면 첫 입찰에서 낙찰 받아도 충분히 수익이 오르는 경우가 많다. 감정가는 기준가격이라는 마음으로 시세 반영 여부를 체크해 볼 필요가 있다. 감정가를 시세로 알고 가격조사를 안하면 틈새 물건을 고를 기회를 영영 잃어버리는 경우가 많다.

경매에서는 당연히 유찰이 잦을수록 많이 남는 것이 사실이다. 그러나 유찰이 잦은 물건에는 수많은 경쟁자가 몰려 낙찰받기가 어렵고 실속도 거의 없다. 첫 입찰 또는 1회 유찰 매물이라도, 최저가로 낙찰 받아도 충분한 시세차익을 거둘 수 있다면 과감하게 입찰해야 할 때가 있다.

소외 종목 투자로 고수익 올린다

외견 상 허름한 경매물건일수록 남는 것이 많은 장사일 가능성이 높다. 예를 들어 허름한 연립, 다세대주택 중에는 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지지구 편입 같은 개발 호재 물건으로 탈바꿈해 가격이 크게 뛰는 주택들이 의외로 많다.

특히 개발에 따른 소형 주택 값 상승을 야기했던 성남, 인천, 부천 등지에서 허름하고 오래된 주택을 사서 큰 시세차익을 거뒀던 사람들은 거의 저가매입의 대표주자라고 하는 경매를 이용했다고 보면 틀림없다. 겉으로는 별로 투자매력이 없어 보이는 경매물건이라도 ‘역발상’을 노리면 의외의 수확을 거둘 수 있는 물건도 널려 있다.

물건 상 흠집이 많은 물건 중에 의외로 수월하게 문제를 풀어내 값싸게 사서 재미를 본 경우들이다. 완만한 경사지에 지어진 아파트 단지의 경우 단지 내 상가 지하매물이 경매에 나왔다면 눈여겨볼 필요가 있다. 경사지에 지어졌다면 지하층이 1층으로 영업하고 있는 상가일 가능성이 크다. 즉 공부상의 표시와 실제 이용 상황과의 불일치를 꼼수처럼 활용한다면 의외의 수확을 거둘 수 있다.

개발과 리모델링을 눈여겨보면 진흙 속 진주의 경매물건을 찾아 낼 수 있다. 현재는 볼품없는 주택이나 토지라도 대지가 넓거나 땅의 모양이 반듯한 상태라면 증, 개축 또는 인접 필지 토지주인과 합필해 부동산의 가치를 높이는 방법도 있다.

경매물건을 잘 고르려면 ‘권리분석’을 잘해야 한다는 고정관념부터 버려야 한다. 개별 부동산의 하자 요인을 먼저 알고 재테크로 활용하려는 분석인 ‘물건 분석’에 더 치중해야 한다. 단순히 등기부등본 상 인수 또는 말소권리에만 집중하지 말고 현장을 둘러보아 돈이 되는 정보를 찾아내는 넓은 시야를 갖는 자세가 더 유리하다. 간혹 수도권 매물 중 감정가보다 턱없이 높게 낙찰 된 매물에 초보자들은 혀를 내두른다. 그러나 이유가 있어 높은 값에 낙찰된 것은 아닐까 한번 확인해 보라.

경매투자에 있어 많이 떨어진 물건을 사는 것이 유리할 것으로 알지만 사실 요즘 정상적인 물건이 수차례 떨어지는 경우는 극히 드물다. 경매투자에 대한 관심이 높을수록 수회 유찰된 물건은 쓰레기 물건일 경우가 더 많다.

적게 떨어져도 그 효용가치를 미리 알고 입찰한다면 투자가치는 더욱 빛나게 마련이다. 수회 유찰됐다면 의심해보자. 그러나 첫 입찰 물건이 높아 낙찰됐다면 그 이유를 따져보자. 반드시 호재가 있거나 아니면 투자성이 뛰어난 경매물건일 가능성이 더 높다. 고수들은 그런 물건에 더 매력을 느낀다.
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