주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하고 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없게 된다(대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 등).

그런데, 이와 관련된 대법원 판결들 모두는 제1경매의 대상물이 임대차목적물 전부인 경우인데, 전부가 아니라 일부 지분에 대해서만 이루어진 1차 경매에서 보증금 전부를 배당받지는 못한 임차인이 이어지는 후속 경매에서 우선변제권을 포함한 어떤 지위를 가지는지에 대한 대법원 판결은 아직 존재하지 않고 있다.

이해의 편의를 위해, 2차 경매대상물이 1차 경매 대상 지분이 아닌 나머지 지분인 경우와, 1차 경매 지분을 포함한 임대차목적물 전부인 경우로 나누어 생각해보기로 하자.

우선, 일부 지분에 대한 1차 경매 후 1차 경매에 포함되지 않은 나머지 지분에 대해서만 이루어진 2차 경매에서 임차인은 어떤 지위를 가질 수 있을까?

대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결 [배당이의] 등 관련 판례의 기본적인 입장은, “--주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸한다--다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다”라는 것이다.

다만, 대항력이 있다고 하더라도 이는 반환받지 못한 보증금 액수에 국한한다고 하여 구체적인 타당성과 당사자간 형평을 강조하고 있다. 즉, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 [건물철거등] 판결은, “--주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다”는 점을 분명히 한 것이다.

이런 차원에서 보자면, 1차 경매에 포함되지 않은 나머지 지분에 대한 2차 경매에서의 임차인은 여전히 우선변제권을 행사할 수 있다고 인정하는 것이 합리적이고 형평성에 부합할 수 있다. 아래의 서울고등법원 판결 역시 이런 차원에서 판단하고 있다(대법원 상고없이 확정).


★ 서울고등법원 2017. 5. 12.선고 2016나2033606 배당이의

1. 기초사실
가. 소유 관계 및 임대차계약 등 체결
1) 김0주는 2008. 6. 20.과 2011. 2. 23. 별지 목록 제1 기재 대지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)의 각 1/3 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 별지 목록 제2 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여, 2008. 6. 20. 58.31/299.51 지분의, 2011. 2. 23. 124.58/299.51 지분의, 2012. 6. 4. 116.62/299.51 지분의 각 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 피고들은 김0주와 사이에 이 사건 건물 중 아래 표의 ‘목적물’란 부분에 대한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, ‘주민등록’란 및 ‘확정일자’란 기재 각 일자에 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다.
[힘이 되는 부동산 법률] 대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인의 배당요구와 제2경매에서의 지위
3) 한편 김0주와 서0연은 2010. 12. 17. 이 사건 건물의 116.62/299.51 지분에 관하여 근저당권자를 ‘이0규’, 채권최고액을 ‘50,000,000원’으로 한 근저당권설정등기를 마쳤다[서0연은 위 근저당권설정 당시 이 사건 건물의 58.31/299.51 지분을 소유하고 있었는데, 2011. 2. 23. 김0주에게 위 1]항과 같이 위 지분을 포함한 이 사건 건물의 지분 전부를 이전등기하였다].
나. 이 사건 건물 및 대지에 관한 경매절차
1) 이0규는 2013. 1. 14. 이 사건 건물의 일부 지분에 관한 위 근저당권에 기초하여 임의경매절차(서울중앙지방법원 2013타경1199호)를 개시하였다(이하 ‘제1차 경매절차’라고 한다).
2) 피고들은 제1차 경매절차에서 임차인으로 권리신고 및 배당요구를 하였는데, 2014. 1. 17. 피고들 중 소액임차인인 피고 김0백, 김0태만이 아래 표와 같이 배당을 받았다.
[힘이 되는 부동산 법률] 대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인의 배당요구와 제2경매에서의 지위
3) 한편 원고는 2013. 3. 21. 김0주에 대한 대여금 등 청구채권 258,988,000원의 보전을 위하여 이 사건 대지의 2/3 지분과 이 사건 건물에 대한 가압류결정(서울중앙지방법원 2013카단1033호)을 받아 그 집행을 마쳤다.
4) 그 후 이 사건 건물의 201호 임차인인 박0현은 2014. 3. 28. 김0주에 대한 임대차보증금반환 청구채권 85,000,000원의 보전을 위하여 이 사건 대지의 2/3 지분 및 이 사건 건물의 182.89/299.51 지분에 대한 가압류결정(서울중앙지방법원 2014카단34500호)을 받아 그 집행을 마쳤고, 김0주에 대한 임대차보증금 85,000,000원의 지급을 명한 서울중앙지방법원 2014가단42446호 판결에 기초하여 2014. 11. 25. 위 대지와 건물 지분에 대한 강제경매절차(서울중앙지방법원 2014타경30798호)를 개시하였다(이하 ‘제2차 경매절차’라고 한다).
5) 피고들은 제2차 경매절차에서 다시 임차인으로 권리신고 및 배당요구를 하였는데, 경매법원은 2015. 12. 30. 피고들에게 아래와 같이 배당하는 배당표를 작성하였고 가압류권자인 원고를 그 배당에서 제외하였다.
[힘이 되는 부동산 법률] 대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인의 배당요구와 제2경매에서의 지위
5) 이에 원고는 배당기일에 출석하여 피고들의 배당액에 대하여 이의하고, 2016. 1. 4. 이 사건 소를 제기하였다.

2. 관련법령

○ 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택임대차보호법’이라 한다)

제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

3. 원고의 주장에 대한 판단
가. 피고들의 우선변제권 상실 주장
1) 원고는, 피고들이 제1차 경매절차에서 임대차보증금채권 전체에 대한 배당요구를 하였으므로 위 임대차보증금채권에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 모두 소멸되었고, 남은 임대차보증금채권을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 대항력만이 남게 되었다. 따라서 피고들이 제2차 경매절차에서는 다른 채권자보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 수 있는 권리가 없으므로, 피고들에게 제2차 경매절차에서 우선변제권이 존재함을 전제로 한 배당표는 경정되어야 한다고 주장한다.
2) 살피건대, 주택임대차보호법의 규정과 입법취지, 주택임대차보호법에 의한 우선변제권의 법적 성격을 포함하여 아래에서 보는 바와 같은 사정들을 종합하면, 피고들이 주택임대차보호법에서 정한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인 내지 소액임차인으로서 이 사건 건물의 일부 지분에 대한 제1차 경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 하였다고 하더라도 그 우선변제권은 소멸되지 않고, 이 사건 건물과 대지의 나머지 지분에 대한 제2차 경매절차에서 다시 임차인으로서 배당요구를 하여 남은 임대차보증금의 한도 내에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다.
① 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 같은 법 제3조의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 경우 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에 대하여 우선변제권이 있음을 규정하고 있다.
위 조항은 주택임차인의 임차보증금채권의 보호를 위하여 도입된 규정이고, 통상적으로 주택의 임대차에는 그 대지 부분의 이용을 수반하며, 임대차계약의 효력도 임차주택과 대지 전부에 대하여 미치는 점 등에 비추어 보면 주택임대차보호범에서 정한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 참조), 이는 임차주택이나 대지의 일부 지분에 대하여 순차로 경매절차가 진행되더라도 마찬가지라고 할 것이다.
② 주택임대차보호법에 의한 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인으로 보호하고자 인정되는 것이므로(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조), 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인 내지 소액임차인은 임차목적물인 임차주택과 대지의 전부에 관하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 보는 것이 그 입법취지에도 부합하고, 담보물권적 성격에도 부합한다.
만약 원고의 주장과 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인 내지 소액임차인이 임차주택 또는 대지의 일부 지분에 대한 선행 경매절차에서 배당요구를 할 경우 임대차계약의 종료로 나머지 지분에 대한 후행 경매절차에서 더 이상 우선변제권을 행사할 수 없다고 한다면, 임대차 성립 당시 임차주택과 대지가 모두 임대인의 소유였다가 일부 지분이 타인에게 양도되어 그 소유자가 서로 달라지거나 공유로 된 후 그 일부 지분과 나머지 지분에 대하여 시기를 달리한 경매가 순차로 이루어지는 것과 같은 우연한 외부적인 사정으로 임차인 내지 소액임차인의 우선변제권이 약화되거나 그 행사가 제한되는 결과를 초래할 수 있다. 또한 임차주택 또는 대지의 일부 지분에 대하여 강제집행을 하는 등의 방법으로 우선변제권을 무력화하거나 약화시킬 수도 있게 되어 국민 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 주택임대차보호법의 목적에도 반할 뿐 아니라 임차주택과 대지 전부에 대하여 담보물권자와 유사한 지위를 가지도록 하는 우선변제권의 법적 성격에도 부합하지 않는다.
한편으로는 임차주택과 대지의 일부 지분에 대한 선행 경매절차가 있었더라도 후행 경매절차의 참가자로서는 임차인의 우선변제권의 행사 여부를 파악하기 어렵고, 통상적으로 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인 내지 소액임차인의 배당요구가 있으면 이에 대하여 선순위로 배당이 이루어져 임대차의 부담이 소멸할 것을 예상하고 입찰가격을 정하여 경매절차에 참가할 것인데, 원고의 주장과 같이 임차인의 우선변제권을 부정한다면 그 임대차의 부담이 소멸되지 않고 그대로 인수되어 오히려 경매참가자에게 불측의 손해를 입게 하며, 다른 배당참가자에게 예상 밖의 이익을 주게 되는 불합리한 결과의 발생으로 경매절차의 불안정을 초래할 가능성도 있다.
③ 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인 내지 소액임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 별도로 시기를 달리 하여 경매가 되더라도 각 절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있는데, 임차주택과 대지가 시기를 달리 하여 순차로 경매되는 경우와 임차주택과 대지의 일부 지분에 대하여 시기를 달리 하여 순차로 경매되는 경우를 달리 취급해야 할 합리적인 근거나 이유를 찾을 수 없다.
④ 한편 원고가 제1차 배당절차에서의 배당요구에 따라 우선변제권이 소멸한다는 근거로 들고 있는 대법원 판례(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 등)는 임대목적물 전부에 대한 선행 경매절차 이후에 다시 동일한 임대목적물에 대하여 새로운 경매절차가 이루어지거나 새로이 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 이루어진 사안에 대한 것으로서, 이 사건과는 사실관계를 달리하여 이를 그대로 적용할 수 없다.
3) 따라서 피고들이 제1차 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하더라도 이와 중복되지 않는 제2차 경매절차에서 남은 임대차보증금의 한도 내에서 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 이 사건 임대차계약에 따른 피고들의 우선변제권이 소멸하였음을 전제로 제2차 경매절차의 배당표가 경정되어야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.
나. 허위의 임대차계약 주장에 대한 판단
1) 원고는, 피고들이 김0주와 체결한 이 사건 임대차계약은 현실적으로 임대차보증금이 수수되지 아니한 허위의 임대차계약일 가능성이 높다고 주장한다.
2) 살피건대 피고들이 임대차보증금을 지급하지 아니한 채 허위로 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 인정할 증거가 없고, 오히려 갑 제5, 6호증, 을가 제4, 5, 6호증, 을나 제33, 34, 35호증, 을다 제4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면, 피고들이 김0주와 이 사건 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급한 사실을 인정할 수 있다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.

4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.


한편, 일부 지분에 대한 1차 경매 후에 이어진 2차 경매에서 일부가 아닌 목적물 전부가 대상물이라면 1차 경매에서 배당요구한 우선변제권 있는 임차인의 지위는 어떻게 보아야할까?
판례에서 고려하는 구체적인 타당성과 형평 차원에서 보자면, 1차 경매에 포함된 지분을 제외한 나머지 지분에 대해서만 우선변제권 행사가 가능할 수 있을 것이고, 만약 이를 통해서도 임대차보증금이 전부 회수되지 못했다면 낙찰자에 대한 대항력 행사를 통해 보증금을 회수해야 할 것이다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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