최근 필자는, 부동산 직거래를 하는 의뢰인 업체와 함께 인공지능(AI)을 연구하는 대기업 계열사와 미팅을 가진 적이 있다. 해당 대기업 계열사는 개발 중인 인공지능을 통해 부동산등기부등본 등 관련 자료를 바탕으로 임대차계약서 등 부동산 거래계약서를 자동으로 작성하는 것은 물론, 거래 관련 법령과 판결 분석을 통해 부동산 거래에 필요한 권리분석까지 가능할 수 있도록 연구 중에 있었다. 모 법무법인 소속 변호사들도 이 회사 기술진과 함께하고 있었다. 부동산 직거래를 운영하는 의뢰인 회사와의 미팅은, 빈번한 직거래계약을 연결하면서 접하게 되는 의뢰인 회사의 경험을 함께 공유하면서, 연구 중인 인공지능이 짧은 시간에 많은 거래 데이터를 습득할 수 있도록 하는 차원이었다.

구글 알파고처럼 컴퓨터 인공지능은 사람 보다도 훨씬 치밀하고 정확한 분석 능력과 계산 능력을 바탕으로 방대한 매물정보에서 고객이 원하는 매물에 대한 검색을 용이하게 할 수 있을 것이다. 자료가 방대하거나 검색 조건이 까다롭더라도 훨씬 빠르고 정확하게 매물정보를 검색해 낼 것이다. 놀라운 사실은, 이와 같은 단순한 데이터 검색을 넘어 소위 전문가의 영역이라고 하는 거래계약서 작성과 권리분석까지 염두에 두고 상당한 정도의 개발이 진행 중이라는 점이었다. 부동산 거래 전문가의 영역에도 인공지능이 아주 가깝게 와있음을 피부로 실감할 수 있는 자리였다. 그동안 사람의 손과 머리로 힘들게 하나하나 해왔던 거래계약이, 실제로는 기계적으로 다시 말하면 패턴화된 정형적인 작업으로 어렵지 않게 가능할 수 있음을 느낄 수 있었다. 대체로 거래계약서의 특정란은 관련 문서의 특정 부분을 바탕으로 작성되는 일정한 패턴이 있는데 그 패턴은 일반인들이 생각하는 것만큼 그리 복잡한 것이 아닐 수 있어 굳이 고도화된 인공지능이 아니더라도 능히 가능할 수 있기 때문이다. 게다가, 사람이 관련 문서의 특정 부분을 계약서에 일일이 기재하는 과정에서 발생할 수 있는 오류들은 인공지능 활용을 통해 크게 줄어들 것이다. 미국의 권원보험업계 등에서는 계약서 작성 자동화 과정을 통해 관련 자료를 바탕으로 자동적으로 계약서를 작성하는 툴이 수년 전부터 이미 실무에서 널리 활용되고 있기까지 하다.

그렇다면 이런 인공지능 서비스가 보편화되면 우리 부동산 거래에 어떤 변화가 예상될 수 있을까?

우선은, 지금까지와 달리 공인중개사를 통하지 일반인들인 거래 당사자들간의 직거래가 활발해질 것은 분명하다. 중개사 없이 인공지능의 도움을 받아 쉽게 원하는 매물을 검색하고 거래계약서를 작성하고 간단한 권리분석까지 할 수 있다면, 굳이 보수가 많이 드는 공인중개사 서비스를 이용할 필요가 없기 때문이다. 이와 같은 직거래 활성화는 직거래 매물 증가로 이어지고 이를 통해 다시 직거래가 더 활성화되는 선순환 구조로 이어지면서, 지금까지와는 달리 직거래가 부동산 거래시장의 뚜렷한 대세로 자리잡을 가능성이 크다. 결국, 단순히 매물 정보를 가지고 있다는 것만으로 영위되고 있던 중개업 종사자들은 설 자리를 잃게 되는 것이다. 매물 정보 이외에 인공지능이 제공하지 못하는 그 밖의 무언가, 예를 들어 투자가치 분석, 상대방과의 협상력, 복잡한 법률, 세무문제의 분석 등 종합적인 서비스가 가능해야만 생존가능할 수 있다.

그 다음으로는, 직거래 정착에 따른 새로운 부가 서비스가 활성화될 것으로 예상된다. 직거래를 통해 절약된 중개보수를, 안전하고 품질 높은 거래계약을 위해 필요한 기타 다른 서비스 지급에 사용할 여력이 발생할 수 있다. 계약의 특성에 따른 정확한 계약서 작성, 법률적인 권리분석이나 세무컨설팅, 건축 상담, 상권분석, 재무 컨설팅 등이 대표적이다. 그 결과, 소비자들은 예전에 비해 더 적은 부담으로 질적으로는 더 훌륭한 서비스를 받을 수 있게 된다. 관련 서비스 시장의 성장이 예상될 수 있다.

마지막으로, 중개서비스는 크게 위축될 것은 명백하다. 직거래 활성화로 중개 건수 자체가 적어지기 때문이다.

하지만, 아이러니컬하게도 중개업계마저도 인공지능 활용을 마다할 수 없을 것이다. 효율적이고 경제적인 인공지능 도입은 생존의 차원이기 때문이다. 관련 공부발급, 거래계약서 초안 작성 등의 업무에서 보조 인력 사용 보다 인공지능 활용이 정확성이나 비용 면에서 더 유익할 수 있다. 결국, 변화에 적응하지 못하는 중개업소는 완전히 도태하지만 경쟁력있는 중개업소는 인공지능 도입을 적극적으로 받아들여 더욱 경쟁력을 갖추면서 빈익빈 부익부 현상이 예상된다.

중개보수의 차별화 현상도 뚜렷해질 수 있다. 지금까지는 거의 모든 중개업소가 법정보수의 한도까지 거의 일률적으로 중개보수를 받아왔다. 개별 중개업소에서 제공되는 중개서비스에 별 차이가 없었고, 중개업소간에 중개보수에 관해 암묵적으로 담합해왔기 때문이다. 법정중개보수 이하로 받거나 일방 당사자에게만 중개보수를 받은 중개업소는 다른 대다수의 중개업소로부터 거래에서 왕따를 당하는 등 유무형의 압력을 받아왔다. 그 때문에 최고한도로 설정된 금액이 일반적인 보수 수준이 되어왔다. 하지만, 인공지능 도입으로 중개 건수가 적어지고 경쟁이 격화되면서 중개보수도 차별화될 가능성이 크다.

이처럼 인공지능 도입은 우리 부동산거래와 관련된 직간접의 유관업계와, 관련 고용시장에 광범위한 영향을 끼칠 가능성이 크다. 때문에 시장의 변화를 정확히 예측하고 과거의 틀에 집착하지 않는 보다 유연한 사고로 인공지능과 공존할 수 있는 지혜를 모아야 한다. 특히, 부동산 거래 전문가 그룹은 지금보다 더 전문화되고 고도화된 지식과 풍부한 경험으로 통찰력을 갖추지 못하면 도태될 가능성이 크다는 점에서 인공지능 문제에 더욱 경각심을 가질 필요가 있다.

그럼에도 불구하고, 일부 전문가 집단은 부동산 거래정보를 독점하기 위해 직역 간, 같은 업종 종사자들간 밥그릇 싸움을 이어가고 있다. 관련서류에 기재된 특정 부분을 추출해서 거래계약서에 옮겨 적는 정도를 무슨 대단한 능력인 것처럼 착각하고 안주하고 있기까지 하다. 부동산 거래계약이나 자문을 특정 전문가 집단이 독점할 수 있는 듯한 매우 안이한 생각인 셈이다. 정보 개방과 인공지능 도입이라는 틀에서 보자면 이런 시도는 애초에 불가능할 뿐 아니라 비웃음을 살 수밖에 없을 것이다.

새로운 패러다임에 걸맞는 능동적이고 창의적 사고가 절실히 필요한 시점이다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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