골목길을 낙찰 받아 돈을 벌 수 있을까?

1. 골목길 입찰 권유 올바른가?

폭 2미터 내지 3미터의 골목길을 낙찰 받아 수익을 올릴 수 있다고 하며 경매입찰을 유도하는 경우가 있다. 그 도로를 사용하는 주민들을 상대로 부당이득을 청구할 수 있다고 하는 것이다. 더 나아가 도로의 소유자가 그 길을 막아 통행을 제한하는 방법으로 도로 사용자를 압박하면 싸게 낙찰 받은 도로를 제 값에 팔아넘길 수 있다고 주장하는 경우도 있다.

그러나 이는 관련법을 모르고 하는 소리이다. 이 경우는 소송의 상대방이 대응을 잘 못하였기 때문이다. 도로전문변호사가 피고를 대리하면 골목길의 소유자가 해당도로를 사용하는 주민들을 상대로 부당이득금을 받아 내거나 도로의 통행을 제한하여 돈을 버는 일은 있을 수 없다.

건축법 제2조 제1항 제11호는 가목과 나목에서 도로에 대해 정의하고 있다. 요약하면, ①가목도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 개설된 도로이며, ②나목도로는 건축허가 또는 신고 시에 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로를 말한다. 여기서 폭 2미터 내지 3미터의 골목길은 주로 나목도로에 해당할 것이다. 가목도로와 나목도로를 분리하여 살펴보아야 한다.

2. 가목도로

가목도로의 경우에는 도로에 대한 손실보상 없이 도로로 사용한다면 일반공중(도로사용자)이 아닌 국가나 지방자치단체에 대해서 부당이득금 청구가 가능하다.

그러나 골목길은 가목도로인 경우가 거의 없다.

대법원은 일반국도로 노선인정되고 국가가 이를 관리한 사유만으로 국가가 당해 토지를 사용수익할 사법상의 권원을 취득하는 것은 아니고, 도로법 제5조의 규정은 도로로서의 관리, 이용에 저촉되는 사권을 행사할 수 없다는 것이지 부당이득반환청구권 행사를 배제하는 것은 아니라고 본다(대법원 87다카205 판결). 즉, 가목도로라고 하여도 그 소유권이 개인에게 있다면 일단 일반공중이 아닌 국가나 지방자치단체에 민사상 부당이득금청구가 가능하다는 것이다. 국가나 지방자치단체가 개인이 소유한 도로 (사도법상 사도 제외)를 사용한다면 해당 도로에 대하여 손실보상을 하고 토지소유권을 취득하는 것이 합당하다. 손실보상 없이 개인의 토지를 도로로 사용한다면 이는 국가나 지방자치단체가 불법행위 또는 부당이득을 한 것이므로 당연히 배상책임이 인정되어야 하는 것이다.

3. 나목도로(골목길)

이와 반대로 나목도로에 대해서는 부당이득청구가 인정되지 않는다.

통상 폭 2미터 내지 3미터의 골목길은 나목도로이다. 이러한 나목도로(골목길 포함)를 낙찰 받은 자가 주변 토지소유자에 대해 부당이득반환청구를 할 수 없는 이유는 아래와 같다.

나목도로 소유자는 자신이 건축허가를 받으면서 통행로로 사용하는 도로를 건축법상도로로 지정하도록 하여 지자체에게 사용승낙을 해 준 것이다. 따라서 사견은 지방자치단체가 사용승낙을 받은 도로에 대해 해당 도로를 일반공중이 이용하여 통행하도록 하는 것은 법률상 원인이 있는 것이므로 부당이득발생요건에 원천적으로 해당하지 않는다는 것이다. 나아가 나목도로 소유자는 도로에 대한 배타적 사용수익권을 포기하였다고 여겨지므로 부당이득금반환청구를 할 수도 없다. 나목도로에 대해서는 건축법상 통행제한이 불가하고, 건축행위도 금지되는 점, 나목도로에 접한 자신의 토지에 도로부분의 가치가 화체되어 이미 그 대가를 취득한 점, 자발적·명시적으로 나목도로 지정에 동의한 점 등을 종합하면, 나목도로 소유자에 대하여 신의칙상 부당이득반환청구가 인정되지 않는 것이 타당하다. 도로 소유자가 자신이 소유한 도로를 나목도로로 지정하는 것에 대해 동의하였다면, 이는 명시적으로 도로가 폐지될 때까지 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 보아야 한다. 학설도 “소유자가 지방자치단체에 사용승낙서를 제출하는 등 사용수익권 포기의 의사표시를 명확하게 인정할 수 있는 상황이라면 지방자치단체에게 법률상 원인이 있거나 소유자에게 손실이 인정되지 않아 소유자는 지방자치단체를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없다.”라고 한다.

백번을 양보해서 나목도로인 골목길에 대해 부당이득금을 청구할 수 있다고 하더라도 부당이득금을 지불해야할 의무는 도로의 사용자인 일반인이 아니라 해당 지방자치단체가 된다. 당해 도로는 특정인만 사용하는 것이 아니라 일반공중의 통행에 제공된 것이기 때문에 재판의 상대방은 도로를 직접 이용하는 통행자가 아니라 기초 지방자치단체가 되는 것이다. 혹시 도로소유자가 당해 도로를 이용하는 통행자 등을 상대로 부당이득반환을 청구해 올 경우에 통행자 등은 그 ‘도로의 점유자는 기초지방자치단체이므로 통행자 등은 피고 적격이 없다는 점’을 적극적으로 주장하여야 한다. 점유라 함은 물건이 사회관념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보아지는 객관적 관계에 있는 것을 말하므로 타인의 간섭을 배제하는 면이 있기 때문이다.

4. 건축법상도로가 아닌 골목길

혹여 건축법상도로에 해당하지 않는 골목길(개인이 소유한 현황도로)이라고 하더라도 그 소유자가 도로를 사용하는 주민들에 대해 통행을 방해하는 일은 건축법, 민법, 형법에 의해 용납되지 않는다. 도로에 담장, 적치물 등을 설치할 수 없으며, 통행을 방해하였을 때 일반교통방해죄, 도로교통법위반죄, 업무방해죄로 처벌될 수 있는 점도 건축법상도로의 경우와 같다.

건축법상도로에 해당하지 않는 골목길에 대하여 부당이득금이 인정될 여지가 있기는 하나 그렇다고 해도 그 피고가 지방자치단체가 되는 경우에는 재판 과정이 결코 호락호락하지는 않을 것이다. 지자체를 대리하는 변호사는 배타적 사용수익권 포기이론을 주장할 것이므로 재판에서 낙찰자가 승소가능성은 매우 적다.

5. 결론

전문변호사와 다투게 되면 골목길 낙찰자가 이기기 어렵다. 도로를 낙찰 받으면 뒤따라오는 적지 않은 소송비용과 긴 세월동안의 마음고생은 오로지 낙찰자의 몫으로 남게 된다.

골목길이 경매에 나오면 그곳이 정비사업이나 공익사업에 포함되어 보상이 예정된 곳이 아닌 한 입찰에 응하지 말기를 권한다.

거듭 말한다. 착한 경매를 하자. 이미 도로로 이용 중인 골목길은 말 그대로 보상을 받는 것 외에는 아무런 쓸모가 없다. 오히려 나중에 상속세만 내게 될 우려가 크다.

[도로·공원 경매 및 골목길·진입도로 해결법] 책 참고, [법무법인 강산]











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