은 공실률이 지속되면서 임차인 유치가 빌딩주의 최대 현안으로 부상했다. 건물주들은 신규 임차인 유치를 위해 임대료 면제(rent free), 인테리어 공사비 지원, 주차비 지원 및 이사비용 지원 등을 제시하고 있지만 임차인 확보는 여전히 ‘하늘의 별따기’만큼이나 어려운 과제로 남아있다.
임차인은 수익형 부동산에서 가장 중요한 자산이다. 그 이유는 임차인이 매월 납부하는 임대료가임대수입의 원천이기 때문이다. 요즘 같은 불황기에는 신규 임차인 유치가 어렵기 때문에 기존 임차인을 오랫동안 계약을 유지토록 하는 것이 중요하다.
미국의 부동산관리협회(IREM)의 연구자료에 따르면 부동산자산관리 업무 36가지 중에서 가장 중요한 업무가 ‘임차인 유지업무‘라는 결과가 있다. 임차인을 빌딩에 장기간 유지(Retention)함으로써 현금흐름을 중단없이 안정적으로 확보하면 빌딩의 순운영소득(NOI)이 증가하고 이에 따라 빌딩의 가치도 높아지기 때문에 부동산자산관리(Property Management, PM)를 ‘임차인을 유지하는 업무’로 정의하곤 한다.
성공적인 임대사업을 위해서는 건물주는 보유 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 이후 적극적인 임대마케팅을 통해 우량 임차인을 유치하고 양질의 임차인 서비스를 제공하여 장기간 계약을 유지하는 것이 요구된다.
IREM의 연구결과에 의하면 신규임차인을 유치(확보)하는데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배의 비용의 더 들어간다고 한다. 임차인이 이탈하게되면 아래의 손실이 불가피하다.
<임차인 이탈로 인한 손실>
첫째, 공실 기간 동안의 임대료 손실
둘째, 중개수수료 등 신규 임차인 유치를 위한 마케팅 비용(중개수수료)
셋째, 임대공간 개선공사 비용 (바닥, 벽, 천정 등 청소 및 보수비용)
넷째, 공실증가로 인한 빌딩의 부정적 이미지와 향후 임대마케팅의 어려움 등이다.
요즘처럼 공실이 고공행진을 하고 공유 오피스와 지식산업센터 같은 경쟁상품이 다수 출현한 어려운 시기에는 부동산자산관리의 결과에 따라 부동산의 가치가 결정되기 때문에 부동산자산관리 는 더욱 더 중요해지고 있다.
경기 상승기에는 부동산 매입 후 아무런 변화를 주지 않고서도 매각하면 큰 수익을 얻을 수 있었기 때문에 보유기간 동안의 자산관리에는 관심이 별로 없었다. 그러나, 저성장기에는 전문적인 부동산자산관리 없이는 빌딩가치를 상승시킬 수 없게 되었다.
부동산자산관리는 빌딩의 네 기둥만을 물리적으로 관리하는 업무가 아니라 빌딩을 투자자산으로 인식하고 빌딩내부의 임차인을 유지하고 관리하는 업무로 영역이 확대되었다.
따라서, 부동산자산관리사는 임차인 유지율을 높이고 투자부동산의 수익을 증가시켜 빌딩가치를 제고할 수 있는 자산관리전략을 수립하여 시행할 수 있어야 한다. 또한, 부동산자산관리사의 역할도 빌딩주에게 단순히 업무결과만 보고하는 보고자(Reporter)에서 자산가치 창조를 위한 신뢰할 수 있는 조언자(Trusted Advisor)로 변해야 한다.
이제 부동산자산관리사는 빌딩을 관리하는 관리자(Property Manager) 역할을 벗어나 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고 전문적으로 운영하여 빌딩의 순운영소득(NOI)을 극대화할 수 있는 ‘부동산 CEO’의 역할을 수행해야 한다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남
부동산학박사(Ph.D), CCIM, CPM, SIOR, MRICS
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