재개발 재건축 바람직한 시공사 선정 기준

1. 기존 시공자 선정 기준

재개발 재건축에서 시공자를 선정함에 있어서 조합원들이 어떠한 기준을 가지고 시공자를 선정하면 되는가?

그동안 ① 브랜드가 어디인지? ② 3.3㎡당 공사비가 얼마인지? 이 2가지가 시공자를 선택하는 기준이 되어 왔다.

먼저 브랜드를 살펴보면, 정비사업에는 서울이나 지방을 불문하고 최소한 시공능력 평가 30위 안에 드는 시공자들이 참여한다. 당연히 시공능력 최상위 업체가 시공하는 것을 마다할 조합원들은 없을 것이다. 아파트 브랜드가 아파트 가격에 영향을 미친다고 생각하기 때문이다. 다만 결혼을 할 때 인물만 보고 선택하여 평생을 후회하는 것처럼 시공자도 브랜드만이 아니라 사업참여제안서의 속 내용을 세밀히 살펴보고 선택하면 더 지혜롭다는 것이다. 대치동 동부센트레빌이 좋은 예이다.

다음 3.3㎡당 공사비도 겉으로만 보아서는 안된다. 시공자들이 제시한 참여제안서를 보면 최초에 제시하는 3.3㎡당 공사비를 나중에 증액하겠다는 함정이 여러 곳에 있는데도 불구하고 그저 3.3㎡당 공사비가 현재 싼 곳을 선정하는 경우가 있는 것이다.

요즈음 서울시에서 진행되는 정비사업의 경우에는 내역입찰이 실시되어 단순 공사비 제안이 불가해지자 시공자들이 대안설계, 특화설계, 혁신설계라는 이름으로 포장하여 향후 거액의 증액을 예고하는데도 조합원들은 향후 증액 가능성은 보지 못하고 현재 3.3㎡당 공사비가 싸다는 이유로 선정한다. 그리고 시공자 선정 이후 조합과 시공자간에 엄청난 증액 전쟁을 하다가 결국은 시공자가 승리하여 증액을 하여 준다.

조합원들은 시공자를 선택함에 있어서 모순 속에서 조화를 꾀해야 한다. 즉, 조합원들의 고민은 비용은 저렴하지만 품질은 높은 아파트를 원하는 것이다. 과연 비용이 저렴한데 품질이 높아질 수 있는가. 참으로 어려운 문제이다.

조합원들은 시공자가 제시하는 참여제안서를 분석하기가 쉽지 않다. 따라서 조합에서 전문가의 도움을 받아 분석하여 조합원들이 올바른 선택을 하도록 정보를 제공하여 주어야 한다.

2. 바람직한 시공자 선정 기준

이하에서는 시공자 선택 기준에 대해서 다른 시각을 몇 가지만 제시하고자 한다. 다만 내역입찰이 실시되는 서울지역과 나머지 지역은 조금은 다른 기준이 적용되어야 할 것이다.

첫째, 공사비 증액요인이 투명하여야 한다.
서울시의 경우에는 완성된 설계를 바탕으로 내역입찰(물량내역서와 공사비 산출내역서에 의한 입찰을 말한다)을 하므로 공사비 증액요인이 많지는 않다. 그렇다고 전혀 없는 것은 아니다. 예를 들어 공사착수기준일이 변경되면 공사비 증액요인이 되는 것이다. 서울시 외에 다른 지역의 조합들은 내역입찰을 하지 않고 단순 3.3㎡당 공사비만으로 시공자를 선정하므로, 공사비 증액요인을 더 면밀히 살펴야 한다. 공사비 증액이 없거나 최소화 한 시공자를 선택하여야 한다. 이는 조합이 전문가를 동원하여 분석하고 조합원들에게 제시하여야 한다.

서울시를 제외하고는 도급계약서에 물량내역서와 공사비산출내역서를 첨부하지 않는 경우가 많으나, 이는 후일 공사비증액요인으로 작용하므로, 반드시 물량내역서와 공사비산출내역서를 첨부하여 최종적인 도급계약을 체결하여야 할 것이다.
- 부실조합설립동의서 실태 및 사업비 증액 규모 발표 -
“사업비 분담내역 몰라도 사업은 GO!, 실제 사업비 대폭 증액되어도 주민 속수무책”
▣ 일시 : 2009년 10월 7일(수) 오전 10시 30분 ▣ 장소 : 경실련 강당
사업시작 시 제시한 사업비 집행단계에서 대폭 증가
사업비 증액규모
◌ (조합설립-관리처분) 구역별 평균 744억원(45%) 증액
- 물가상승률 반영한 실질 사업비 증액 : 169만원(건축연면적 3.3㎡ 기준)
**30평형 분양기준, 가구당 7천2백만원 부담액 증가한 셈
◌ 대기업 건설사가 시공사로 정비사업 독점하고 사업비 증액규모도 커
- 시공순위 10위 이내 : 구역의 62%, 증액규모의 80%, 구역 당 781억 증액
- 시공순위 30위 이내 : 구역의 97%, 증액규모의 99%

시공자가 숨겨둔 공사비 증액사유는 다음과 같다.
단순 3.3㎡당 공사비 계약
설계변경(당 입찰제안서는 조합에서 제시한 설계도면 기준임 : 결국은 조합이 제시한 설계도면 이외의 최종 인·허가 단계인 사업시행인가시 추가 부분이 생길 경우에는 그에 해당하는 금액 변동이 발생함)
조합원 평형변경으로 인한 변동(설계변경 수반하고, 기간지연으로 추가 비용 발생)
물가변동(시공자가 사업추진을 하지 않아 늦어지는데도 물가변동을 주장하는 것은 상식이하이다)
사업여건 변동(토질상태, 자재 값 급등, 조합 요구사항 반영, 기상조건 악화 등)
사업기간지연(이주기간 지연, 공사비 산정기준일 변경, 결국 착공기준일 변경으로 인한 증액)
마감재 불특정(유럽풍의 실내마감, 원목마루형 거실바닥, 최고급자재 사용 등)
대여금과 공사비 변제조건
○시공사 : 공사비 우선 변제→무이자 대여원금→유이자 대여이자→유이자 대여원금→기타비용
○조 합 : 유이자 대여이자→유이자 대여원금→공사비 →무이자 대여금→기타비용
▶1,000세대 건축 시 이 순서만 바꾸어도 약70억원 정도가 절감된다고 함)
각종 금리조건(시공자는 사실상 금융으로 돈 번다)
계약해제 시 시중은행 일반대출 연체금리로 대여금 반환 조항(약17%)
발코니 확장

둘째, 마감재가 투명하여야 한다.
마감재는 총공사비의 약 40% 정도를 차지한다. 사실상 시공자가 제대로 이윤을 남기는 부분은 마감재 공사인 것이다.

“유럽풍의 실내마감, 원목마루형 거실바닥, 최고급자재 사용”등 화려한 형용사를 제시하는 시공자보다는 마감재에 대해 정확하게 제품명을 기입하거나 단가를 제시하여 추후 변화 요인이 없도록 제시하는 시공자를 선택하여야 한다.

단적으로 화장실 변기만 해도 5만원부터 200만원까지가 있다. 아래 신문 보도내용을 보면 마감재의 중요성을 알 수 있다. 모델하우스에 설치된 가구가 실제 아파트에 시공되는 비율이 32%라고 한다. 충격적인 내용이다.
모델하우스 자재, 분양아파트 적용 주택법안 놓고 갈등 건설경제 2011-02-23
반기는 가구업체 ‘가구 바꿔치기’ 없애는 계기 될 것
특판용 가구에도 브랜드 라벨 부착돼 신뢰도 향상
　가구업계는 관련법안이 시행되면 건설현장 스펙인(spec-in) 시공 시 관행처럼 굳어져 왔던 ‘가구 바꿔치기’가 전면 철폐되는 계기가 될 것으로 기대하고 있다. 그동안은 건설사 측의 요구로 모델하우스에 적용했던 가구 모델과 다른 제품이 실제 입주하는 아파트에 시공되거나 심할 경우 실제 아파트에는 납품되지 못하는 사례가 발생하면서 업체들이 적지 않은 피해를 입었다는 것.
한 업체 관계자는 “그동안 건설사는 분양카타로그에 ‘모델하우스에 시공된 제품은 동일 품목이상으로 변경 가능’이라는 문구를 집어넣음으로써 논란의 중심에서 교묘히 비켜서 있었다”며 “그러나 실제 아파트에 적용된 가구가 모델하우스에 적용된 제품과 동급 이상의 품질을 지녔다는 것을 누가 증명할 수가 있느냐”고 말했다.
그는 또 “이 같은 폐단 때문에 그동안 우리 회사의 경우 모델하우스 시공분이 본납시공까지 이어진 비율은 평균 32%밖에 되지 않았다”고 말했다.
가구업계는 또 이 법이 시행되면 특판용으로 납품되는 가구에도 브랜드 가구업체들의 라벨(label)이 붙게 되면서 소비자가 쉽게 실제 아파트에 시공된 가구제품을 확인할 수 있어 신뢰도를 높이는 계기가 될 것으로 기대하고 있다. 그동안 대부분의 건설사는 빌트인 가구제품에 대해 브랜드 라벨을 붙이지 못하도록 요구해왔다.
아울러 이 법의 시행으로 자재 낭비를 막고, 안정적인 재고 관리가 가능해진다는 점에서 자원 절약은 물론 전체 가구산업 발전을 위해서도 긍정적이라고 업계는 설명했다.
업계 관계자는 “가구업체는 모델하우스에 스펙인 시공을 할 때, 본납시공을 위한 자재 확보에 열을 올리고 안정적으로 관리하기 위해 많은 비용을 투입한다”며 “모델하우스에 시공된 가구제품이 실제 아파트에 동일하게 적용되지 않는다면 이 같은 노력과 비용을 낭비하는 것으로 사회적으로나 전체 가구산업계를 위해서도 좋지 않은 결과를 가져온다”고 말했다.

안양 석수00 재건축 ‘마감재 논란’ 파장
예비입주자모임 “약속과 다르다” … 조합·시공사 “계약대로 이행했다”
주거환경신문 2010. 2. 17.
후분양제아파트로 인해 샘플하우스 오픈은 일반아파트 분양 때 오픈하기로 했지만 지난해 12월 조합원들의 건의로 인해 샘플하우스를 서둘러 오픈 했다. 하지만 샘플하우스를 내방한 조합원들은 ○○건설에서 시공한 내부모습에 실망을 감추지 못했다.
예비입주자의 한 조합원은 “아파트의 마감재는 입주시점기준 최근 ○○가 시공한 분양아파트 및 조합원 재건축 아파트 선택사양과 동일수준으로 하겠다고 계약서에 명시했다”며 “하지만 이를 지키지 않고 저급자재로 샘플하우스를 만들어 공개해 농락 당한 기분이 든다”고 말했다. 뿐만 아니라 “절차상으로도 조합원으로 구성된 위원회의 동의를 거쳐 시공하기로 돼있으나, 이를 무시하고 동의 요청도 없이 시공을 했다”고 말했다.

셋째, 독소조항을 제시하는 시공자를 배제하여야 한다.
대표적인 독소조항을 살펴보면, ① 조합임원 연대보증 요구, ② 조합에 입금된 돈에 대해 다음날 시공자 통장으로의 자동이체, ③ 계약 해제 시 연 17%의 과다한 폭리, ④ 유이자 대여금 우선 변제가 아닌 공사비 우선 변제 조항 등이다.

넷째, 예상관리비를 제시받아야 한다.
25평형 아파트에 살면서 관리비로 월 60만원을 내야 한다면, 이는 자가 주택이 아니라 거의 월세를 내는 수준이다.
새 아파트 '관리비 폭탄' 진실은… 머니투데이 2011.03.03
지난달 경기 파주시 A아파트 158㎡(공급면적)에 입주한 김지영씨(54)는 얼마전 관리비 고지서를 받고 깜짝 놀랐다. 지난달 총 관리비가 60만원을 넘었기 때문. 김씨는 "개별로 사용한 난방비, 전기세 등을 제외하고 공동 부담하는 관리비만 20만원이 훌쩍 넘는다"며 "왜 이리 비싼지 모르겠다"고 말했다.
아파트 단지마다 관리비 폭탄으로 몸살을 앓고 있다. 겨울 한파로 인한 개별 난방비 상승이 주원인이지만 공동전기료와 난방비도 더불어 올랐기 때문이다.
3일 국토해양부의 공동주택관리정보시스템에 따르면 지난해 12월 전국 아파트의 개별사용료는 1㎡당 1252원으로 전달(666원)보다 2배 가량 올랐다. 개별사용료에는 아파트 단지에서 공동으로 쓰는 난방·전기·가스·수도세 등이 포함된다. 서울과 경기는 지난달에도 평균 사용료가 각각 1220원, 1167원 선으로 높게 나타났다. (중략)
한 건설사 관계자는 "요즘 아파트는 지상을 조경공원으로 꾸미고 지하에 주차장을 넓게 조성하는 데크형 설계가 많다보니 외부 조명, 지하주차장 램프, 엘리베이터, 복도 센서 등이 많이 설치돼 공동전기료가 많이 나올 수 있다"고 설명했다.
겨울철 단지내 도로와 주차장의 열선 가동으로 공동난방비가 증가한 것도 원인이다. 배관의 동파를 막기 위해 단지내 열선을 가동하고 경비실, 관리실에도 쓰이는 난방비도 관리비 상승에 한몫을 했다.

다섯째, 층간소음, 벽간소음 방지대책이 충실하여야 한다.
입주 후에 층간소음이나 벽간소음이 생기면 이는 치명적이다. 따라서 이에 대한 대비책이 제대로 된 제안을 하는 시공자를 선택하여야 한다. 또한 엘리베이터는 고장이 발생하면 입주자에게 치명적이므로 최상품으로 시공하겠다고 제시하는 업체를 선택하여야 한다.
[“재건축재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정 실무” 책 참고]
[법무법인 강산]



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