부적격 당첨에 따른 주택공급계약 취소 사태에 대해서
1. 문제의 제기
최근 법무법인 강산에 부적격 당첨이 되어, 공급계약이 취소될 위기(또는 취소)에 있다면서 이에 대한 대책을 묻는 질문이 쏟아지고 있다.
즉, 질의내용을 요약하면 국토교통부에서 실행한 정비사업 1순위 부적격 당첨자 조사에 포함 되어 뒤늦게 아파트 공급계약 취소 통보를 받았는데, 취소 사유를 물어보니 서울 00재개발조합의 조합원인데, 2016년 7월 30일 관리처분인가가 났다는 이유로, 2017년 5월에 당첨된 서울 00 아파트의 1순위 공급계약을 해제한다는 것이다.
그러면서 더 억울한 것은 10%에 달하는 위약금 까지 물어야 한다는 것이다.
2. 공급계약 해지 가능 여부
우선 이 문제는 2017. 10. 24. 시행된 「도시 및 주거환경정비법」 제72조의 재당첨 제한과 「주택공급에 관한 규칙」 제54조에 의한 재당첨 제한은 해당사항이 없는 것이다. 그 이전에 발생한 일이기 때문이다.
정부는 2016. 11. 3.자로 ｢실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안｣을 발표하면서 조정대상지역을 지정하고, 조정대상지역에서는 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한을 시행하였다.


당시 지정된 청약 조정대상지역은 서울시 전역, 과천시, 성남시, 경기도 일부, 부산시 일부, 세종시이다.

이에 따라 2016. 11. 15. 주택공급에 관한 규칙이 개정되었고, 이는 규칙 시행 이후(2016. 11. 15.) 입주자 모집승인을 신청하는 경우부터 적용한다(부칙 제2조).
주택공급에 관한 규칙
[시행 2016. 11. 15.] [국토교통부령 제372호, 2016. 11. 15., 일부개정]
◇ 개정이유
최근 일부지역에서 발생하는 주택에 대한 투기적 수요 억제 및 주택 시장의 안정을 위하여 일정한 지역 및 주택에 대하여 청약 자격요건 및 재당첨 제한을 강화하고, 다자녀가구에 대한 특별공급 주택 비율을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 청약 자격요건 강화(안 제27조제1항 및 제28조제1항)
1) 현재 투기과열지구에서 주택을 공급하는 경우에 적용되는 1순위 청약 자격요건을 청약 조정대상지역에서 청약 조정대상주택을 공급하는 경우에도 적용함.
제27조(국민주택의 일반공급) ① 사업주체는 국민주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. <개정 2016. 8. 12., 2016. 11. 15.>
1. 제1순위: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자. 다만, 투기과열지구에서 공급하는 주택 또는 청약 조정대상지역에서 공급하는 청약 조정대상주택인 경우에는 과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자를 제외한다.
제28조(민영주택의 일반공급) ① 사업주체는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. <개정 2016. 11. 15.>
1. 제1순위
가. 수도권: 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자로서 다음의 어느 하나에도 해당하지 아니하는 자
　 1) 투기과열지구에서 주택을 공급하는 경우 또는 청약 조정대상지역에서 청약 조정대상주택을 공급하는 경우에는 세대주가 아닌 자
　 2) 투기과열지구에서 주택을 공급하는 경우 또는 청약 조정대상지역에서 청약 조정대상주택을 공급하는 경우에는 과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자
　부칙
제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제27조제1항제2호, 제28조제1항제2호 및 제28조제2항의 개정규정은 2017년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(제1순위 청약 제한에 관한 적용례) 제23조제2항제4호, 제27조제1항제1호 및 제28조제1항제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자 모집승인을 신청(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우에는 입주자모집공고를 말한다. 이하 같다)하는 경우부터 적용한다.

따라서 2016. 11. 15. 이후에 입주자 모집승인을 신청하는 경우에 청약조정대상지역에서 아파트에 청약하는 자는 "과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자"에 해당하지 않아야만 1순위 자격이 있다.
즉, 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제7호에 의한 당첨자 대상으로 ​관리처분인가에 의한 조합원인 경우로서 「주택공급에 관한 규칙」 제27조(국민주택의 일반공급) 및 제28조(민영주택의 일반공급)에 의거 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급하는 분양주택에 청약할 경우 관리처분인가일로부터 5년간 1순위 청약은 불가하다는 것이다.
따라서 이 사안에서 공급계약 취소는 적법하다고 보인다.
3. 위약금 여부
사업시행자가 공급계약을 취소하면서 위약금으로 분양대금 총액의 10%를 몰수한다고 하는데, 이는 부적법하다고 본다.
청약자의 과실이 거의 없기 때문에 위약금 전부 몰수는 위법하다고 본다. 법의 부지나 착오로 인하여 2중당첨자가 되는 사실을 모르거나 제1순위에 의한 공급대상이 되는 줄 알고 공급신청을 하고 입주자로 선정되어 공급계약을 맺었다면, 공급계약을 취소할 수는 있다 하더라도 이러한 행위가 분양대금의 10%를 몰수할 정도로 비난가능성이 크지는 않다고 본다.
4. 결론
따라서 부적격 당첨자로 되어 아파트 공급계약이 취소된 자는 위에 해당하는 지를 살펴서, 해당하면 공급계약 취소는 받아들이고, 그동안 낸 돈을 돌려받는데 최선을 다하여야 하고, 해당하지 않으면 공급계약 취소는 위법하므로 법적 대응을 하면 될 것이다. 법적대응은 통상 수분양권확인소송으로 한다. 다만 전문변호사에게 의뢰를 하여야 할 것이다.
[법무법인 강산] [총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정 실무 책]



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