2019년 비주거용 부동산 시장은 9.13 부동산 대책의 영향권 내에서 위기와 기회를 함께 맞이할 것으로 보인다. 즉 정부가 작심하고 내놓은 9.13 부동산 대책이 다주택자 및 고가주택 소유자를 타깃으로 한 주택시장 안정책인 만큼 상가나 오피스텔, 토지 등 비주거용 부동산시장은 직접적 규제의 가시권에서 크게 벗어나있기 때문이다. 주거용 부동산 시장의 약세에 따른 대체효과 내지 풍선효과를 기대해볼만하다. 이는 기회요인으로 볼 수 있다. 하지만 거시경제측면에서 보면 이야기는 달라진다. 경기침체 장기화, 금리인상 추이, 대출규제 여파는 주거용 부동산 시장뿐만 아니라 비주거용 부동산 시장이라도 예외일수 없기 때문이다. 이는 분명코 시장의 위기요인이다. 이처럼 위기와 기회가 공존하는 2019년 비주거용 부동산 시장인 만큼 투자를 실행하기에 앞서 자신 및 시장상황에 적합한 부동산 유형별 투자전략을 반드시 세워둘 필요가 있다.

먼저 상가(구분상가) 및 상가빌딩이다. 지난 수년간 저금리기조가 이어지면서 가장 큰 수혜를 받았던 대표적인 비주거용 부동산이다. 하지만 2019년 상가시장은 금리인상 분위기에 다소 고전할 것으로 예상된다. 여기에 경기불황 여파에 따른 공실증가가 이어지고, 임대사업자에 대한 정부의 대출규제 여파가 지속된다면 상가시장의 약세는 당분간 불가피할 것으로 전망된다. 특히 택지개발지구 내 신규 분양상가의 경우 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하고, 고분양가 논란에서도 자유롭지 못한 만큼 실수요자가 아닌 투자자의 입장이라면 보다 신중한 접근이 요구된다. 다만 상가빌딩의 경우 임대료 수입 외에 지역개발에 따른 가치상승 또는 가족간 증여의 관점에서 접근 가능한 상품인 만큼 그 수요는 꾸준히 이어질 것으로 전망된다. 상가 및 상가빌딩에 투자할 경우 반드시 상권의 확장과 배후지 존재 여부를 따져봐야 한다. 또한 정체된 상권보다는 성장 가능성이 큰 상권에 투자하는 게 유리하다. 아울러 가시성과 접근성 확보 여부도 반드시 따져봐야 할 것이다.

다음으로 오피스텔 및 아파트형공장이다. 상가와 더불어 대표적인 비주거용 부동산 상품인 오피스텔과 아파트형공장 역시 2019년은 금리인상에 따른 임대수익률 저하로 고전할 것으로 전망된다. 실제로 통계자료만 보더라도 지난 수년간 전국 기준 오피스텔의 임대수익률은 5%대 이상을 유지해오다가 최근 4%대로 떨어진 것으로 나타났다. 이는 경기불황에 따른 공실증가가 임대료 하락으로 이어졌고, 더욱이 서울 등 수도권의 경우 최근 공급물량(입주물량)이 증가한데도 원인이 있는 것으로 분석됐다. 만일 오피스텔이나 아파트형공장에 투자하기를 원하는 경우 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지하고 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 또한 건물이 노후화될 경우 입주기피로 임대료가 급락하는 전형적인 전강후약(前强後弱) 부동산 상품인 만큼 준공된 지 오래된 매물은 가급적 피해야할 것이다. 일례로 최근 서울 강남구 삼성동 소재 30년 된 오피스텔이 노후화에 따른 붕괴위험 때문에 서울시로부터 입주민 퇴거조치를 요구받았던 사례를 보더라도 낡고 허름한 매물은 가급적 투자하지 않는 편이 좋다.


끝으로 토지가 있다. 2019년은 호재지역과 비호재지역간 가격 및 거래량 모두에서 양극화현상이 심화될 것으로 예상된다. 따라서 수도권, 지방권 구분 없이 개발호재 유무에 따라 거래량증가와 가격상승 여부가 결정될 것으로 보인다. 특히 수도권 및 지방 광역시권을 중심으로 지하철 착공 및 개통 예상지역을 중심으로 개발 기대수요가 증가할 것으로 예상된다. 또 이와 별개로 국지적 개발호재 여부에 따라 토지시장은 희비가 갈릴 것으로 보인다. 일례로 남북철도사업 진척 등 대북관계 화해무드가 이어질 경우 경기 북부권 및 강원권 등의 땅값은 투자수요가 몰리면서 강세시장을 이어갈 것으로 전망된다. 다만 토지에 투자할 때 반드시 체크해야할 사항으로 반드시 현장답사가 선행돼야 한다는 점과 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세파악 등이 필요하다는 점은 반드시 기억할 필요가 있다. 아울러 평소 정부정책 및 개발정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설정보)에도 많은 관심을 가져야 한다.


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