상가점포 임차인이 갱신요구권을 별도로 행사하지 않더라도 보호기간 10년 범위 내에서 영업기간이 당연히 보장되는 것처럼 오해되고 있는 경우가 많지만, 전혀 그렇지 않다.


★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1호 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.


정해진 임대차기간이 종료되면 다른 사정이 없는 한 계약은 종료되는 것이 계약에 따른 원칙적인 결과인데, 상임범상의 갱신요구권은 임차인의 요구에 따라 종료되는 계약을 연장하게 하는 방법이라는 점에서 적법한 갱신요구권행사라는 임차인의 의사표시가 당연히 필요한 것이다. 즉, 임대차관계를 계속 유지하겠다는 취지가 포함되는 내용으로, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사되어져야만 계약기간이 연장되는 것이다. 실수로라도 임차인이 이를 행사하지 못하면 계약은 당연히 종료된다. 그럼에도 불구하고 세간에서 다르게 이해하는 것은 아마도, 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못한 위 기간 동안 임대인도 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하여 요행히 “묵시적 갱신”으로 계약이 연장되는 경우가 많기 때문이다.


★ 동법 제10조 ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.


하지만, 중요한 계약연장을 묵시적 갱신에만 의존하는 것은 임차인 입장에서는 너무나 위험하면서 안이한 행동이 아닐 수 없다. 예를 들어, 계약연장을 원치 않은 임대인이 고의적으로 정해진 계약기간 만기 1개월을 불과 하루 내지 이틀을 앞두고 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 함으로써 묵시적 갱신이 되지 않도록 했다고 하자. 이에 대해 임차인이 즉시 계약갱신요구권행사를 하면 계약이 종료되지 않고 연장될 수 있지만, 문제는 갱신요구할 수 있는 기간인 만기 6개월에서 1개월 시점을 놓쳐버릴 우려가 있다는 것이다. 만기 1개월 임박해서 이루어진 임대인의 통고를 받은 다음에서야 비로소 대응하는 구조 때문인 것이다. 그렇다고 해서 임대인의 이런 대응을 위법하다고 할 수도 없다. 정해진 룰에 따른 것이기 때문이다. 게다가, 환산보증금기준 초과 상가점포임대차계약에 대해서는 동법 10조 4항에서 정한 묵시적갱신규정이 적용되지 않고 민법 규정이 적용된다는 점에서, 임대인은 임대차만기 6개월에서 1개월 사이 기간 내 통보의무 부담도 없어 임차인 대응은 더 어려워질 수 있다.


★ 동법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.


★ 민법 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다


이 문제는, 계약만기를 앞둔 시점에 계약연장에 대해 임대인이 먼저 연락을 취하지 않는 한 임차인이 적극적으로 연락을 취하지 못해왔던 오랜 관행 때문이다. 계약만기를 앞두고 이루어지는 임대인의 연락은 대체로 차임인상이나 계약종료 등 임차인을 부담지우는 것이 대부분이다보니, 임차인으로서는 이런 연락을 받지 않도록 숨죽여 피해다녀야 했던 것이 지난 현실이었다. 이는 법제도가 계약기간을 제대로 보장해주지 못한 탓도 있었다. 계약연장 여부가 거의 대부분 임대인의 뜻에 따라 좌우되다보니 계약만기를 앞두고 임차인이 적극적으로 의사표시를 할 수 없는 구조였던 것이다.


하지만, 지금은 환산보증금 규모에 관계없이 임차인에게 10년 갱신요구권이 보장되고 있는 만큼, 지금처럼 묵시적 갱신에 연연할 것이 아니라 임차인의 갱신요구가 더 적극적일 필요가 있다. 묵시적 갱신에 기대하는 소극적인 자세로는 자칫 임대차기간 연장기회를 상실하는 끔찍한 결과로 이어질 가능성이 크다는 점을 명심해야 한다.


아울러, 적극적인 갱신요구권 행사 차원에서 계약기간에 대한 충분한 이해가 필요할 수 있다. 계약의 만기를 정확히 알아야만 적법한 갱신요구권을 행사할 수 있기 때문이다. 예를 들어, 최초 체결된 3년 임대차계약기간의 만기를 앞두고 묵시적 갱신이 이루어졌다면 상임법 제10조 4항에 따라 1년 연장된 시점이 계약만기가 되지만, 묵시적 갱신이 아니라 임차인의 갱신요구가 있었다면 같은 조 제3항 전문에 따라 3년 연장된 시점이 계약만기이다. 어떤 근거로 계약연장되었는지를 이해하고 있어야만 다음번 계약만기를 정확히 알 수 있고, 이를 바탕으로 만기 6개월 내지 1개월 사이에 적법한 갱신요구가 가능하게 된다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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