리모델링 추진 아파트 임대차계약 체결 시 주의사항

1. 리모델링의 장점

아파트 리모델링은 노후설비로 인한 불편 해소, 추가 공간 확보, 주차장 확보 등의 목적으로 주로 실시된다. 이러한 리모델링은 재건축과 비교하여 비용·생활의 질·기간측면에서 장점이 있다.

먼저 비용측면에서 서울시의 경우 1992. 1. 1.후에 지어진 공동주택의 경우는 40년 이상이 되어야 노후불량건축물로서 재건축대상이 되는데(서울시 도시정비조례 제3조 제1항), 40년이 될 때까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용 및 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용과 비교하여 리모델링비용이 저렴할 것으로 예상되고, 40년이 되어 재건축을 할 때까지 주차장 부족, 노후 설비, 부대복리시설 부족, 보행 및 차량동선 혼재 등으로 인한 생활의 질을 개선할 수 있고, 재건축 기간보다는 리모델링 기간이 짧다는 장점이 있다.

또한 ①재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한이 없고, ②준공 15년 이상이면 리모델링이 가능하고, ③수평·수직 증축으로 일정부분 일반분양이 가능하고, ④종전 구조물을 구대로 유지하여 배치가 바뀌지 않으므로 동·호수 변경으로 인한 갈등이 없고, ⑤주민동의률도 75%라는 장점이 있다.

반면, 단점은 층간소음 방지 등으로 인하여 층고가 낮아지고, 기둥 벽을 유지하므로 방의 숫자가 늘어나기 어렵다.

따라서 각 단지별로 리모델링과 재건축의 장·단점을 비교하여 리모델링 추진여부를 결정하여야 할 것이다.

아파트 리모델링을 추진하려면 당연히 이주를 하여야 한다.

그런데 소유자가 거주를 하지 않고 세입자를 두려는 경우에는 주의를 하여야 한다. 왜냐하면 일정한 경우 대항요건을 갖추고 있으면 명도가 불가능한 경우가 있기 때문이다.

2. 대항요건을 갖춘 경우

대항력이 있는 임차인에 대해서 명도청구를 할 수 있는지 문제가 되는데, 명도청구를 할 수 없다고 한다면 임대차기간이 장기간인 경우 리모델링의 정상적인 추진이 어려울 수도 있다. 다만, 리모델링사업의 추진으로 인하여 어차피 철거될 운명에 있다는 이유로 임대차관계가 종료된 것으로 보아 명도청구를 인용한 하급심 판결도 있다(서울고등법원 2001. 6. 15. 선고 2001나101 판결).

현행법은 입법으로 해결하고 있다.
주택법 [시행 2016. 8. 12.] [법률 제13805호, 2016. 1. 19., 전부개정]
차. 공동주택 리모델링 추진과정에서 세입자의 이주 거부로 인한 사업지연을 방지하기 위하여 임대차계약 체결 당시 리모델링주택조합 설립인가를 받는 경우 등 리모델링 추진 사실을 인지할 수 있는 상태에서 임대차계약을 체결한 경우에는 「주택임대차보호법」 및 「상가건물 임대차보호법」상의 임대차의무기간을 적용받지 아니하도록 함(제76조제4항).

즉, 임대차계약 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 그 사실을 임차인에게 고지한 경우로서 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링 허가를 받은 경우에는 해당 리모델링 건축물에 관한 임대차계약에 대하여 「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항을 적용하지 아니한다(법 제76조 제4항).
1. 임대차계약 당시 해당 건축물의 소유자들(입주자대표회의를 포함한다)이 제11조제1항에 따른 리모델링주택조합 설립인가를 받은 경우
2. 임대차계약 당시 해당 건축물의 입주자대표회의가 직접 리모델링을 실시하기 위하여 제68조제1항에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청한 경우

이 법 시행(2016. 8. 12.) 후 체결되거나 갱신된 리모델링 건축물에 관한 임대차계약부터 적용한다(부칙 제7조).

그러나 위 법조항은 반쪽짜리 해결책에 불과하다. 만일 임대차계약당시에 리모델링조합설립인가는 나지 않았지만 리모델링을 위해 동의서를 징구하고 있는 경우에는 그 이후 행위허가가 나더라도 적용이 없는 결과가 초래된다. 따라서 입법론으로서는 행위허가를 받은 경우에는 임대차계약당시 조합설립인가 여부와 상관 없이 대항력 조항을 적용하지 않도록 개정하여야 할 것이다.

3. 임대차계약 시 주의사항

첫째, 리모델링조합설립인가를 받았는지 여부를 확인하여야 한다. 조합설립인가를 받았다면 임대차계약서에 리모델링조합설립인가를 받았다는 사실을 기재하면 되고, 조합설립인가를 받지 않았다면 향후 리모델링추진일정을 추진위원회 등에 확인하여 임대차 여부를 결정하여야 한다. 즉, 임대차기간은 주택임대차보호법에 의하여 2년이 보장되므로, 임대차계약체결일로부터 2년 이내에 이주를 하려면, 임대차계약을 체결하여서는 안 될 것이다. 다만, 조합설립인가 후에 안전진단이나 사업계획승인등을 받으려면 통상 2년은 더 걸리므로, 일단 리모델링이 추진 중이라는 점을 알리고 계약을 체결하고, 그 이후에 갱신될 경우에 반드시 조합설립인가가 되었다면 그 사실을 알려야 한다.

둘째, 2016. 8. 12. 이전에 체결된 임대차계약의 경우 갱신 시에 임대차계약서에 리모델링조합설립인가를 받았다는 사실을 기재하여야 할 것이다.

[우리는 재건축 대신에 리모델링을 한다] 책 참고 [법무법인 강산]



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