리모델링 추진위원회 법적성격 및 구성방법

1. 법적성격(임의단체)

리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다(주택법 제11조 제1항).

주택법 제11조 제1항에 따라 주택조합의 설립·변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 인가신청서에 ① 창립총회의 회의록, ② 조합장선출동의서, ③ 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, ④ 조합원 명부, ⑤ 사업계획서, ⑥ 리모델링 결의서, ⑦ 「건축법」 제5조에 따라 건축기준의 완화적용이 결정된 경우에는 그 증명서류, ⑧ 해당 주택이 법 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따라 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 ㉠ 대수선인 리모델링은 10년, ㉡ 증축인 리모델링은 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지났음을 증명하는 서류를 첨부하여, 주택건설대지(리모델링주택조합의 경우에는 해당 주택의 소재지를 말한다. 이하 같다)를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다(령 제20조 제1항).
　
위와 같이 리모델링조합(이하는 ‘조합’이라고만 한다)을 설립하려면 결의서를 징구하고, 규약을 만들고, 기타 필요한 여러 가지 행위를 하여야 하고, 이러한 행위를 누가 할 것인지가 문제되는 것이다.

이에 대해서 법은 아무런 규정을 두고 있지 아니하다. 그래서 현실적으로 실무상은 “추진위원회”, “준비위원회” 등 여러 가지 명칭의 임의기구들이 탄생하게 되는 것이다.

여기서 임의기구라고 표현하는 것은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다)에 의한 재개발·재건축조합설립추진위원회와 같이 법에 근거를 두고 설립되는 것이 아니라 법상은 설립근거가 없는 경우를 말하는 것이다.

이러한 임의기구의 법적 성격은 당연히 민법상 비법인 사단이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다6523 판결).

따라서 이러한 비법인 사단의 구성 요건, 임원 선임 등 문제, 운영방안, 업무범위, 자금조달, 회의에 관한 사항 등은 자율적으로 만들면 되는 것이다.

도시정비법이 제정되면서 추진위원회가 법제화되고, 이에 따른 법 규정 및 국토교통부의 운영규정 및 별표 운영규정 등이 발표되자, 이를 따라서 비록 법상 추진위원회 구성 승인을 받는 것은 아니지만 소유자들이 자율적으로 도시정비법을 차용하여 ‘리모델링조합설립추진위원회’를 구성하는 경우가 많이 있다. 그러나 어차피 조합설립 전 단체는 임의기구이므로, 굳이 도시정비법을 차용하여 이에 따를 필요는 없다고 본다. 오히려 이에 따를 경우 리모델링조합에는 적합하지 않은 규정들이 있어 사업시행이 어려울 수도 있으므로, 이 점 유의하여 임의기구를 만들어야 할 것이다.

사견은, 오히려 도시정비법이 제정되기 전에 재건축조합에서 많이 생겼던 임의기구를 참고하는 것이 타당하다고 본다. 도시정비법은 최근 공공관리의 적용을 받는 경우에는 아예 법상 추진위원회를 구성하지 아니하고 바로 조합설립이 가능하도록 하는 규정도 도입되어 있는 실정이다(도시정비법 제31조 제4항).

2. 임의단체 구성방법

가. 구분소유자가 직접 구성 시
(1) 구성방법
토지등소유자가 직접 구성 시에는 앞에서 본 바와 같이 법적으로 특별한 제약은 없다. 따라서 통상 실무적으로는 정비사업을 본 따 ‘○○리모델링조합설립추진위원회’라는 명칭을 사용하고, 규약은 정비사업에 있어서 국토교통부가 고시한 표준운영규정을 차용하여 수정 보완하여 사용하고 있는 실정이다.

거듭 말하여 임의단체는 조합설립을 추구하는 단체이므로 복잡한 조직을 구성할 이유는 없다고 본다. 추진위원회는 조합이 설립되면 그것으로 임무는 종료된다.

(2) 조합설립인가 전의 추진위원회가 행한 행위 및 재산이 인가를 받은 조합에게 승계되는지
조합설립인가 전에 추진위원회가 한 계약은 나중에 인가된 조합이 추인을 하거나 다시 계약을 체결하지 않는 한 인가된 조합을 구속할 수 없다고 본다. 조합은 인가를 받아야만 설립되는 것이므로, 그 이전에 한 임의단체인 추진위원회가 한 행위는 행위 주체가 다르다고 보아야 한다.

대법원은 “계속적으로 공동의 일을 수행하여 오던 일단의 사람들이 어느 시점에 이르러 비로소 창립총회를 열어 조직체로서의 실체를 갖추었다면, 그 실체로서의 조직을 갖추기 이전부터 행한 행위나 또는 그 때까지 형성한 재산은, 다른 특별한 사정이 없는 한, 모두 이 사회적 실체로서의 조직에게 귀속되는 것으로 봄이 타당하다.”라고 판시하고 있다(1996. 3. 12. 선고 94다56401).

실무상 조합창립총회에서 추진위원회에서 행한 업무나 계약을 추인하거나 승인하고 있다. 추인이나 승인이 있게 되면 추인이나 승인된 범위 이내에서 추진위원회의 권리의무는 조합에 승계될 것이다.

나. 공공지원으로 조합설립 시
공공지원으로 조합을 설립하려고 하는 경우, 공공도 마찬가지로 복잡한 조직을 만들 필요 없이 주민의 의사를 제대로 수렴할 수 있는 조직이면 충분하다고 본다.

사견은 약 30인에서 50인 정도의 주민대표로 ‘공공지원00리모델링조합설립준비위원회’를 구성하고, 주민대표는 일정 수의 추천을 받아 공공이 위촉하거나 자율적으로 선임하되, 지원자가 많을 경우 추천서를 많이 받은 자를 우선으로 할 수 있을 것이다.

공공은 초기에 준비위원회 운영계획, 준비위원회의 역할, 구성, 기타 주민의견수렴절차 등을 공고하고 추진하는 것이 타당하다. 준비위원회는 위원장과 부위원장, 간사를 두면 무방하고, 조합설립동의서를 징구하며, 최초 창립총회를 준비하면 된다. 준비위원회는 조합이 설립되면 그것으로 임무는 종료된다.

[우리는 재건축 대신에 리모델링 한다] 책 참고 [법무법인 강산]


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