리모델링 적용의 완화 요청

1. 필요성 및 법적 근거

법 시행령 제20조 제1항 제1호 나목 3)은 “「건축법」 제5조에 따라 건축기준의 완화 적용이 결정된 경우에는 그 증명서류”를 조합설립인가 신청시 구비서류로 명시하고 있다.

건축법 제5조 제1항은 “건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자(이하 "건축관계자"라 한다)는 업무를 수행할 때 이 법을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 이 법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

건축법시행령 제6조 제1항 제6호는 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준”이라고 규정하고 있다.
가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 "리모델링 활성화 구역"이라 한다) 안의 건축물
나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

우리나라 건축기준은 점차 강화되어 왔으므로, 15년 이상된 공동주택에 대해서 현재의 건축기준을 적용할 경우 리모델링이 어렵기 때문에 증축 리모델링을 실시할 경우 건축기준을 완화할 필요성이 있는 것이다.

적용의 완화 요청을 받은 허가권자는 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를 결정하고 그 결과를 신청인에게 알려야 한다(건축법 제5조 제2항).

2. 적용완화 요청의 시기

법은 리모델링조합인가신청서류 중 하나로 “「건축법」 제5조의 규정에 의하여 건축기준의 완화적용이 결정된 경우에는 이를 증명할 수 있는 서류”를 들고 있다(령 제20조 제1항 제1호 나목 3)).

리모델링의 경우 적용의 완화 요청을 통하여 건축기준의 완화여부 및 완화 범위가 결정되기 때문에 리모델링의 설계의 개요를 작성하기 위해서는 리모델링조합의 설립인가 신청 전에 이루어지는 것이 타당하고, 그래서 시행령 제20조 제1항 제1호 나목 3)은 “「건축법」 제5조에 따라 건축기준의 완화 적용이 결정된 경우에는 그 증명서류”를 조합설립인가 신청시 구비서류로 명시하고 있으며, 적용의 완화를 요청할 수 있는 자는 건축법 제5조에 의하면 “건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자”이므로, 통상 리모델링의 경우 추진위원회에 의하여 선정된 설계자가 하면 되고, 이 경우 설계자는 추진위원회의 적용의 완화 신청에 대한 동의서를 첨부하는 것이 바람직할 것이라는 견해가 있다.

그러나 사견은 현실적으로 현행법 하에서는 조합이 설립되기 전에는 적용의 완화 결정이 불가하다고 본다. 건축법 제5조에서 말하는 설계자, 시공자, 감리자는 건축주와 정식으로 계약을 맺은 자라고 보아야 한다. 그런데 건축주는 조합이 설립되어야 탄생한다. 따라서 조합이 설립되기 전에는 건축주와 계약을 맺은 설계자, 시공자, 감리자는 없는 것이므로, 임의단체에 불과한 추진위원회단계에서 적용의 완화를 요청한다고 하여 건축심의를 할 수는 없다고 본다. 특히 증축형 리모델링의 경우 건축심의는 매우 중요하다. 리모델링 동의를 의한 설계의 개요 작성은 리모델링 기본계획이 있으므로 이를 기초로 하면 충분하다.

국토교통부도 같은 취지로 유권해석을 하고 있다(2009. 4. 11. 주택정비과).
1. 민원요지
아파트 리모델링의 경우 「건축법」 제5조에 따른 적용의 완화 요청을 리모델링조합의 설립인가 신청 전에 추진위원회 단계에서 가능한지 아니면 리모델링조합의 설립인가를 받은 후에 조합이 신청할 수 있는지

2. 회신내용
「건축법」 제5조에 따른 적용의 완화는 건축심의위원회 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를 결정하도록 하고 있고,「주택법」에 따른 공동주택 리모델링의 경우 리모델링조합이 설립되고 같은법 제68조에 따른 안전진단을 실시한 후 그 결과를 토대로 건축위원회 심의를 신청하고 있습니다.
따라서, 리모델링조합 설립이전에 안전진단 등 구체적인 결과없이 적용의 완화를 위한 건축위원회 심의는 현실적으로 어려울 것으로 판단됩니다.


3. 적용완화 내용

완화하여 적용하는 건축물은 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물이고, 그 기준은 건축법(이하 같다) 제42조(대지의 조경), 제43조(공개공지 등의 확보), 제46조(건축선의 지정), 제55조(건폐율), 제56조(용적율), 제58조(대지 안의 공지), 제60조(건축물의 높이 제한), 제61조 제2항에 따른 기준(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)을 완화할 수 있다(건축법 시행령 제6조 제1항).

증축의 경우는 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내이어야 하고(다만, 법 제5조에 따른 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 지역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것), 건축물의 층수 및 높이의 증가는 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내이어야 하고, 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가는 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내이어야 한다.

4. 입법론

가. 일조권 완화 관련
현재 건축법시행령 제6조 제1항 제6호는 ‘6. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준’이라고 규정하여, 일조권 적용완화와 관련하여 2013. 5. 31. 개정을 통하여, 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물에 대해서는 건축위원회의 심의를 거쳐 일조권 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 완화하여 적용할 수 있었으나, 리모델링으로 인한 인접 대지 건축물의 일조권 침해를 방지하기 위하여 앞으로는 리모델링을 하는 경우에도 인접 대지의 일조권 보장과 관련된 건축물의 높이 제한 기준을 적용하도록 강화한 규정을 그대로 유지하고 있다.

그러나 이는 수직증축을 허용한 취지에는 역행하는 처사이다. 즉시 개정을 통하여 건축법시행령 제61조 전체에 적용의 완화조치가 필요하도록 개정하여야 할 것이다. 즉, 건축법시행령 제6조 제1항 제6호를 ‘6. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조에 따른 기준’으로 개정하여야 한다.

나. 기존 건축물 특례조항 신설
리모델링의 경우에도 기존 건축물 특례조항을 다음과 같이 개선할 필요가 있다.
현행
개선안
건축법시행령 제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례)
② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정·개정이나 제1항 각 호의 사유로 법, 이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다. <개정 2010.2.18., 2012.4.10.>
1. 기존 건축물을 재축하는 경우
건축법시행령 제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례)
② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정·개정이나 제1항 각 호의 사유로 법, 이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다. <개정 2010.2.18., 2012.4.10.>
1. 기존 건축물을 재축 또는 리모델링하는 경우

다. 주택건설기준 적용 완화
주택건설기준 등에 관한 규정은 신축을 염두에 두고 제정된 것이므로, 리모델링에 그대로 적용하기는 어려운 측면이 있다. 따라서 리모델링의 경우에는 이를 완화할 필요가 있다.

[우리는 재건축 대신 리모델링한다] 책 참고, [법무법인 강산]




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