3기 신도시 지역 경매 투자 주의

현재 발표대로라면 3기 신도시는 「택지개발촉진법」이 아닌 「공공주택특별법」에 의하여 개발이 된다.

「공공주택특별법」 제27조는 다음과 같이 규정하고 있다.
제27조(토지등의 수용 등) ① 공공주택사업자는 주택지구의 조성을 위하여 필요한 경우에는 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. <개정 2015. 8. 28.>
② 주택지구를 지정하여 고시한 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다.
③ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 지구계획에서 정하는 사업의 시행기간 내에 할 수 있다.
④ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다.
⑤ 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고로 인하여 취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제1항에 따른 공시지가는 같은 법 제70조제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 같은 항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
령 제20조(토지등의 수용 등) ① 법 제27조제5항에서 "취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우"란 주택지구에 대한 감정평가의 기준이 되는 표준지공시지가(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 말한다. 이하 같다)의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높은 경우를 말한다. <개정 2016. 8. 31.>
② 제1항에 따른 평균변동률은 법 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 당시 공시된 공시지가 중 그 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일부터 법 제12조제1항에 따른 주택지구 지정의 고시일 당시 공시된 공시지가 중 그 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일까지의 변동률로 한다.
③ 제1항에 따른 평균변동률을 산정할 때 주택지구가 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸치는 경우에는 해당 주택지구가 속한 시ㆍ군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시ㆍ군 또는 구에 속한 주택지구 면적의 비율로 가중평균한다.
⑥ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 적용한다.

또한 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제5항은 “제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.”라고 규정하고 있다.

그런데 통상 공익사업(3기 신도시)이 발표되면 그 지역의 표준지공시지가는 급등을 하게 되어, 「공공주택특별법」 제27조제5항이나, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제5항이 적용된다.

결국 쉽게 말하면 3기 신도시 발표 이전의 표준지공시지가로 보상을 하게 된다는 것이다.

그런데 경매 평가는 3기 신도시 발표 후로서 경매평가 의뢰당시 표준지공시지가를 사용하여 평가를 하게 되므로, 후일 그 토지에 대해 책정될 보상금보다 高평가(고평가가 되는 요인은 이외에도 많다)가 되어 경매에 나오는 것이다.

예를 들면 3기 신도시 발표 이전 어느 토지에 대한 땅값이 10억이었는데 현재는 15억이 됐다고 치면 경매 평가는 15억으로 되고, 후일 보상은 10억을 받는 것이다. 따라서 잘모르는 경매 투자자는 큰 손해를 보는 것이다.

따라서 3기 신도시 지역 경매 투자는 전문가와 협의를 하고 투자를 하여야 할 것이다. 이러한 논리는 비단 다른 지역의 공익사업구역 보상경매투자도 마찬가지이다.

[실무토지수용보상] [토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고
[법무법인 강산]



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