3기 신도시 주민에게 고합니다. 1 (토지보상금 증액법)

※이 글은 3기신도시가 추진된다는 것을 전제로 보상대상자들을 위해 발표한 것이지, 3기신도시 추진에 찬성하기 위해 발표한 글이 아님을 밝혀둡니다.
※추후 3기신도시 주민들의 정당보상을 위해 시리즈로 게제예정입니다.


1. 토지보상금 산정방법

○ 보상금은 ‘시가’로 산정하는 것이 아니고, 공매나 경매 낙찰가를 참고하여 산정하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려하여 산정하는 것도 아니다.

○ 보상금은 ‘비교표준지 공시지가’를 기준으로 하여, 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정한다.

○ 보상금 산정은 먼저 당해 보상대상토지에 대해 ‘비교표준지’를 선정한다.

○ 비교표준지 선정방법은 용도지역, 현실이용상황, 지목, 지리적 접근성이 같은 순서로 선정한다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에서 자기 토지를 검색하면 인근에 있는 비교표준지가 나오고, 이를 보고 용도지역이 같은 토지, 다음으로 현실이용상황이 같은 토지, 그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다.

○ 공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위하여 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상한다.

○ 비교표준지 가격은 공시기준일 년도 1월 1일자이므로, 평가를 하는 시점까지 지가변동율 등을 참작하여 시점 수정을 한다(이는 객관적인 수치임).

○ 비교표준지가 지리적으로 상당히 떨어져 있다면 지역요인을 보정한다(통상은 1 이다).

○ 여러 가지 조건을 비교하여 개별요인을 보정한다.
▶개별요인 : 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건

○ 마지막으로 보상선례, 매매사례 등을 참작하여 기타요인을 산정한다. 기타요인 보정치 산정에 주의하자.

***보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

○ 위와 같은 방법으로 비교표준지를 찾은 다음(자신의 토지가 표준지일 경우도 마찬가지임), 비교표준지 공시지가에 도시지역은 1.3 내지 1.8 정도를 곱하면 그것이 보상금액이라고 보면 된다(이는 정확한 것은 아니다. 약 30년간의 법무법인 강산의 경험을 말한 것임을 주의하여야 한다. 모든 토지보상금은 감정평가사가 평가를 하여 결정한다. 참고만 하기 바란다).

2. 3기 신도시 특이점

○ 3기 신도시는 공공주택특별법으로 시행한다. 주택지구를 지정 고시한 때 사업인정 및 고시가 있는 것으로 본다. 수용재결은 중앙토지수용위원회 관할이다.

○ 3기 신도시에서 특이점은 바로 적용공시지가 문제이다. 즉, 공공주택특별법에 의하면 주택지구를 지정고시한 때 사업인정고시가 있는 것으로 보므로, 주택지구를 지정고시하기 전에 공시된 표준지공시지가를 적용하여 보상금을 산정한다.

○ 그런데 공공주택특별법 제27조제5항은, “제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고로 인하여 취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제1항에 따른 공시지가는 같은 법 제70조제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 같은 항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.”, 동법시행령 제20조제1항은 “법 제27조제5항에서 "취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우"란 주택지구에 대한 감정평가의 기준이 되는 표준지공시지가(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 말한다. 이하 같다)의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높은 경우를 말한다.”라고 규정하고 있다.

○ 즉, 표준지공시지가의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높은 경우에는 의견청취 공고일 전 시점 공시지가를 적용한다는 것이다. 따라서 주택지구안 표준지 공시지가가 의견청취 공고 이후 30% 이상 높게 되면 보상금이 낮아진다는 것이다.

○ 공공주택지구 지정에 관한 주민 등의 의견청취 공고일은 남양주왕숙지구, 과천주암지구, 계양지구, 하남지구의 경우 2018. 12. 19., 고양창릉, 부천대장지구는 2019. 5. 7.이다.

○ 따라서 왕숙지구, 과천주암지구, 계양지구, 하남지구의 경우는 만일 2019년 표준지공시지가가 30% 이상 높아지면 2018년 공시지가를, 고양창릉지구, 부천대장지구의 경우는 만일 2020년 표준지공시지가가 30% 이상 높아지면 2019년 공시지가를 적용하여 보상을 한다는 것이다.

○ 결국 표준지공시지가는 최대 29%까지만 상승하여야 그 공시지가를 적용하여 보상을 받는다는 이야기가 되는 셈이다. 참으로 어렵다. 29%와 30% 차이가 1%이지만 실로 무서운 차이가 나는 것이다.

○ 그런데 정부가 3기 신도시를 2018. 12. 19. 발표를 하는 꼼수를 사용하여, 2019년 표준지공시지가에는 3기 신도시라는 호재가 전혀 반영되지 못하고 단순한 지가상승분만 반영되어 정확히 분석은 못했지만 대체로 3% 내지 5% 선에서 증액되었을 것으로 보인다. 따라서 만일 3기 신도시 주택지구 지정을 2019년 말까지 한다면 토지보상금은 2019. 1. 1.자 표준지공시지가를 사용하여 산정한다.

3. 상생방안

○ 따라서 정부가 주민들과 진정한 상생을 하고 싶다면, 첫째, 그나마 주택지구 지정을 2020년 이후로 하여 주어야 할 것이고, 둘째, 나아가 2020년 공시지가를 최대 29%까지 증액을 하여 주어 이를 기초로 보상을 하여야 할 것이고, 셋째, 만일 주택지구 지정이 2019년에 이루어진다면 매매사례등을 통해 “기타요인”으로 이를 반영하여 주어야 진정한 상생이 되는 것이다. 3기 신도시 주민들은 이러한 점을 알고 대처하기를 권한다.
[실무토지수용보상] [토지보상금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고
[법무법인 강산]





















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