서울 강남 소재 빅뱅 대성 소유 건물 내에서의 불법 유흥업소 운영과 성매매영업 의혹이 제기되는 가운데, 해당 건물에 대한 은밀한 처분 작업이 진행되고 있다는 보도가 있었다.
이런 상황에 놓인 부동산 거래에는 여러 법적 문제가 있을 수 있다는 점에서 세심한 주의가 필요하다.


만약, 건물주인 대성이 성매매에 제공되는 사실을 인지하면서도 이에 제공될 수 있도록 건물을 임대했다면, 관련법에 따라 몰수, 추징될 가능성이 있다.


★ 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "범죄수익"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
가. 중대범죄에 해당하는 범죄행위에 의하여 생긴 재산 또는 그 범죄행위의 보수로 얻은 재산
나. 다음의 어느 하나의 죄에 관계된 자금 또는 재산
1) 「성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률」 제19조제2항제1호(성매매알선등행위 중 성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금ㆍ토지 또는 건물을 제공하는 행위만 해당한다)의 죄
2) 「폭력행위 등 처벌에 관한 법률」 제5조제2항 및 제6조(제5조제2항의 미수범만 해당한다)의 죄
3) 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」 제3조제1항의 죄
4) 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제4조의 죄
5) 「국제형사재판소 관할 범죄의 처벌 등에 관한 법률」 제8조부터 제16조까지의 죄
6) 「공중 등 협박목적 및 대량살상무기확산을 위한 자금조달행위의 금지에 관한 법률」 제6조제1항ㆍ제4항(제6조제1항제1호의 미수범에 한정한다)의 죄


★ 동법 제8조(범죄수익등의 몰수) ① 다음 각 호의 재산은 몰수할 수 있다.
1. 범죄수익
2. 범죄수익에서 유래한 재산
3. 제3조 또는 제4조의 범죄행위에 관계된 범죄수익등
4. 제3조 또는 제4조의 범죄행위에 의하여 생긴 재산 또는 그 범죄행위의 보수로 얻은 재산
5. 제3호 또는 제4호에 따른 재산의 과실 또는 대가로 얻은 재산 또는 이들 재산의 대가로 얻은 재산, 그 밖에 그 재산의 보유 또는 처분에 의하여 얻은 재산


★ 동법 제10조(추징) ① 제8조제1항에 따라 몰수할 재산을 몰수할 수 없거나 그 재산의 성질, 사용 상황, 그 재산에 관한 범인 외의 자의 권리 유무, 그 밖의 사정으로 인하여 그 재산을 몰수하는 것이 적절하지 아니하다고 인정될 때에는 그 가액을 범인으로부터 추징할 수 있다.


몰수되는 사정을 알고서 제3자가 이를 취득하였다면 제3자에게 소유권이 귀속된 이후에도 관련법에 따라 몰수될 수 있다.


★ 동법 제9조(몰수의 요건 등) ① 제8조제1항에 따른 몰수는 몰수대상재산 또는 혼화재산이 범인 외의 자에게 귀속(歸屬)되지 아니하는 경우에만 할 수 있다. 다만, 범인 외의 자가 범죄 후 그 정황을 알면서 그 몰수대상재산 또는 혼화재산을 취득한 경우(그 몰수대상재산 또는 혼화재산의 취득이 제4조 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 그 몰수대상재산 또는 혼화재산이 범인 외의 자에게 귀속된 경우에도 몰수할 수 있다.


확인결과, 문제된 해당 건물은 지하 2개층, 지상 9개층의 건물로 집합건물 아닌 일반건물이었다.
[힘이 되는 부동산 법률] 몰수, 추징 부동산을 거래할 경우의 법적 문제
그런데, 불법 유흥업소 운영부분은 일부 층에 불과할 뿐 나머지 층은 정상적인 임대로 보인다는 점에서, 현재로서는 건물 자체에 대한 몰수는 쉽지 않아 보인다. 성매매와 관련된 일부 층만을 몰수하기는 법적으로 어렵기 때문이다. 결국은 성매매영업이 이루어진 공간에 해당하는 건물 가액 상당의 추징이 가능할 수 있는 것이다.

이처럼, 추징 가능성이 있는 대성 소유의 재산(건물)을 매수하게 될 경우, 어떤 법적인 문제가 있을까? 결론적으로, 사해행위취소 가능성을 우려하지 않을 수 없다. 사해행위란, 채무자의 재산처분행위에 의해서 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되는 행위인데, 만약 성매매알선 등의 문제로 대성이 추징금 부담을 안게 된 상황에서, 이를 피하기 위해 타인에게 해당 건물을 처분함으로 인해 채무초과상태에 놓이게 되면 이를 취득하게 된 사람을 상대로 사해행위취소소송이 제기되어 (대성의 무자력 여부에 따라) 자칫 해당 부동산을 상실할 수 있다. 통상적인 사해행위취소소송의 핵심 쟁점은 이 사건 부동산매매의 매수인과 같은 수익자의 사해의사 존재 여부인데, 대성 건물에서의 불법 유흥업소 운영과 성매매 의혹이 언론에 대서특필되고, 일부 언론에서는 해당 건물에 대한 몰수추징까지 보도하고 있는 상황이라면 매수인에게 사해의사가 있었던 것으로 즉, 악의인 것으로 인정될 가능성이 적지 않기 때문이다.

관련된 서울중앙지방법원 판결을 소개한다. 배임수재로 추징금 판결 선고를 앞둔 상황에서 추징금 집행을 피하기 위해 피고인의 아들에게 부동산이 증여되어 버리자, 추징금을 못 받게 된 채권자인 대한민국이 부동산을 이전받은 아들을 피고로 하여 제기한 사해행위취소 사건이다. 법원은 추징금을 피보전채권으로 한 사해행위취소가 가능하다는 전제하에 부동산에 대한 증여계약을 취소하고 해당 부동산을 추징금 채무자인 피고인에게 반환하도록 판단하였다(항소기각 확정).


★ 서울중앙지방법원 2009. 8. 13. 선고 2009가합26652 판결 [사해행위취소]


1. 기초사실
가. C는 '주식회사 D의 대표이사로서 2002년 6월 중순경부터 2003년 8월 중순경 사이에 그 임무에 관하여 부정한 청탁을 받고 사례비 명목으로 합계 12억 원을 수수하였다’는 배임수재의 범죄사실로 기소되어 2005. 12. 22. 서울서부지방법원 2005고합189호로 징역 2년에 집행유예 3년 및 추징금 10억 원을 선고받았는데(이하 '이 사건 판결’ 이라고 한다.), 위 판결은 2005. 12. 30. 그대로 확정되었다. 이후 관련 병합사건들이 확정됨에 따라 검사는 2007. 2. 7. C에게 위 추징금에 대한 납부명령을 발령하였다.
나. 그런데 C는 이 사건 판결 선고 직전인 2005. 12. 13. 자신이 보유하고 있던 유일한 부동산인 별지 목록 기재 부동산(이하 ’이 사건 부동산’이라고 한다.)을 아들들인 피고들에게 증여하고(이하 '이 사건 처분행위'라고 한다.) 주문 제1항 기재와 같이 소유권 이전등기를 마쳐 주었다.
다. 한편, 원고가 2007. 11. 27. C의 농▽▽▽조합중앙회에 대한 예금 채권을 압류하고 2008. 12. 10. 위 계좌에서 42,414원을 추심하여 이 사건 판결에 따른 추징금(이하 '이 사건 추징금 채권'이라고 한다.) 변제에 충당한 결과, 이 사건 추징금 채권은 999,957,586원이 남게 되었다.


2. 피고들의 본안 전 항변에 대한 판단피고들은, C가 검찰에서 배임수재 사건에 관하여 조사를 받을 당시 자신 소유의 이 사건 부동산에 거주하고 있다고 진술하였고, 그 이후에도 이 사건 부동산에 거주하여 왔을 뿐만 아니라, C에게 10억 원의 추징을 선고한 이 사건 판결이 2005. 12. 30. 확정되었고, 이에 대한 검사의 납부명령이 2007. 2. 7. 발령되었으며, 원고가 각종 사실조회를 통하여 C의 책임재산을 파악하는 과정에서 2007. 12. 6. C가 별다른 재산을 보유 하고 있지 않다는 사실이 밝혀졌으므로 원고는 그 무렵 이 사건 처분행위를 알았을 것인데, 원고가 이 사건 처분행위가 사해행위에 해당한다는 사실을 안 날부터 1년이 경과한 2009. 3. 10.에 이르러서야 비로소 이 사건 소가 제기되었으므로, 이 사건 소는 부적법하다고 주장한다.그러나, 갑 제7 내지 11,13 내지 20호증의 각 기재 및 이 법원의 서울 ○○구 ○○동주민센터장, 법원행정처에 대한 각 사실조회결과만으로는 원고가 2007. 12. 6. 이 사건 처분행위가 있었던 사실을 알았다거나, 나아가 이 사건 처분행위가 사해행위에 해당한다는 사실을 알았다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.


3. 사해행위 취소 및 원상회복 청구에 대한 판단
가. 피보전채권의 존부
1) 피보전채권의 성립갑 제1，7 내지 20호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, C는 2002년 6월 중순경부터 2003년 8월 중순경 사이에 그 임무에 관하여 부정한 청탁을 받고 사례비로 합계 12억 원을 수수하였다는 혐의로 2005. 7. 7. 긴급체포되어 2005. 7. 22. 구속기소되었는데, 그 1주일 남짓 전인 2005. 7. 14. 처인 E에게 서울 서초구 F아파트 제1209호를 증여하고, 이 사건 판결이 선고되기 불과 1주일 남짓 전인 2005. 12. 13. 아들들인 피고들에게 이 사건 부동산을 증여함으로써 소유하고 있던 부동산을 모두 처분하고 무자력상태가 된 사실을 인정할 수 있다.위 인정사실에 의하면, 원고의 C에 대한 이 사건 추징금 채권은 이 사건 판결이 확정된 2005. 12. 30. 비로소 발생하였으므로 이 사건 처분행위가 이루어질 당시에는 피보전채권이 아직 발생하지 않았다고 하더라도, 이미 이 사건 추징금 채권의 성립 기초가 되는 법률관계는 발생해있었고, 이 사건 처분행위가 이루어질 당시 가까운 장래에 원고의 C에 대한 이 사건 추징금 채권이 성립하리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있었다고 볼 것이며, 실제로 2005. 12. 30.에 이르러 10억 원의 추징을 명한 이 사건 판결이 확정됨으로써 그 개연성이 현실화되었으므로, 원고의 C에 대한 이 사건 추징금 채권은 원고가 이 사건 처분행위의 취소 등을 구하는 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다.
2) 피고들의 주장에 대한 판단피고들은, 형법상 재산형의 일종인 추징금을 집행하는 검사의 명령은 민사소송절차에 의하여 권리 보호를 받는 것이라고 볼 수 없으므로 이 사건 추징금 채권은 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 없다고 주장한다.그러나, 재산형의 일종인 추징금도 발생의 법적 근거가 사법관계가 아닌 공법관계라는 점에서만 차이가 있을 뿐, 일정 금액으로 표시된 추상적 경제 가치를 급부 목적으로 하는 채권인 점에서는 다른 금전채권과 본질적인 차이가 없고, 채권 발생의 법적 근거에 따라 채권자취소권의 피보전채권 적격 여부가 결정된다고 보아야 할 아무런 근거가 없을 뿐만 아니라, 민법이 채권자취소권의 피보전채권을 사법관계상의 채권으로 제한하고 있지도 않다.더구나, 추징을 집행하는 검사의 명령은 집행력 있는 집행권원과 동일한 효력이 있으므로(형사소송법 제477조 제1，2항 참조), 원고 역시 C의 일반채권자에 해당하는데, 악의적이고 불성실한 채무자가 책임재산을 은닉ㆍ감소시키거나 특정한 채권자에게 다른 채권자에 우선하여 채권의 만족을 얻도록 하는 재산 처분행위를 취소함으로써 채권자 평등의 원칙을 유지하고자 하는 사해행위취소제도의 본질에 비추어 보면, 원고가 국가이며 이 사건 추징금 채권이 공법관계상의 채권이라는 이유만으로 민법이 규정한 채권자의 권리인 채권자취소권 행사를 금할 합리적인 이유도 없다.또한, 피고가 그 주장의 근거로서 들고 있는 판례들은(대법원 1971. 10. 11. 선고 71다1588 판결 등), 보전처분은 민사집행법상의 강제집행을 보전하기 위한 제도이므로 그 피보전권리는 통상의 강제집행방법에 따라 집행이 가능한 권리여야 할 것인데, 형사법상 재산형의 일종인 추징은 민사집행절차에 의하여 권리 보호를 받는 것이라 볼 수 없으므로 검사의 추징금 납부명령은 가압류명령으로 보전될 수 있는 피보전권리가 될 수 없다는 법리를 확인한 것들로서, 추징금 채권이 강제집행을 대비한 보전처분의 피보전권리가 될 수 있는지 여부가 아니라 민법상의 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있는지 여부를 논하는 이 사건과는 사안이 다르므로, 위와 같은 법리가 추징금 채권이 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 없다는 근거라고 볼 수도 없다.마지막으로 피고들은, 검사의 추징금 납부명령을 국세징수법에 따른 국세 체납처분의 예에 따라 집행할 수 있도록 규정한 형사소송법 제477조 제4항이 이 사건 판결 확정 이후인 2007. 6. 1.에야 비로소 제정되었으므로, 법률불소급의 원칙상 이 사건 추징금 채권의 집행에는 위 조항을 적용할 수 없다고 주장한다. 그러나 위 조항은 검사의 추징금 납부명령을 받은 사람이 추징금을 임의로 납부하지 않는 경우 국세 체납처분의 예에 따른 압류ㆍ수색 등을 허용함으로써 국가의 추징금 채권 확보ㆍ집행을 용이하게 하기 위하여 제정된 것이어서, 추징금 채권을 국세 체납처분의 예에 따라 '집행'할 수 있는지 여부가 아니라 추징금 채권이 '민법상의 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있는지' 여부를 논하는 이 사건과 직접 관련되는 조항이라고 볼 수 없으므로, 피고들의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.따라서 이 사건 추징금 채권은 이 사건 처분행위의 취소 등을 구하는 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다고 할 것이므로, 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
나. 사해행위의 성립C가 채무 초과 상태에서 피고들에게 유일한 재산인 이 사건 부동산을 증여한 이 사건 처분행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고를 비롯한 C의 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다고 할 것이고, 채무자인 C와 수익자인 피고들의 악의는 각각 추정된다.이에 대하여 피고들은, C가 수수한 재물을 대부분 반환하여 이 사건 판결로 10억 원의 추징금이 선고될 것이라는 점을 전혀 예상하지 못하였으므로, 이 사건 처분행위가 사해행위에 해당함을 전혀 알지 못하였다고 주장한다.그러나, 사해행위 취소소송에 있어서 수익자 또는 전득자가 악의라는 점에 대하여는 그 수익자 또는 전득자 자신에게 선의임을 입증할 책임이 있는 것인데, 피고들이 C로부터 이 사건 부동산을 증여받을 당시 이 사건 처분행위가 사해행위에 해당함을 알지 못하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.


이처럼 몰수우려가 있는 건물 그 자체의 거래나, 추징을 앞둔 건물주와의 부동산거래는 자칫 해당 부동산을 반환해야 하는 결과에 이를 수 있다는 점에서 각별한 주의가 요망된다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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