세대수 증가형 리모델링조합의 사업계획승인 시 소유권 확보 여부

주택법 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(주택법 제21조 제1항).
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우
2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

공동으로 주택을 건설하려는 주택조합(세대수를 늘리지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)과 등록사업자, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다(주택법시행령 제16조).
1. 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 해당 등록사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자일 것
가. 제17조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자
나. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업만 해당한다)의 등록을 한 자
2. 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것
3. 소유권을 확보한 주택건설대지가 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등(이하 "저당권등"이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것. 다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 한다.
4. 토지소유자와 등록사업자 간에 다음 각 목의 사항에 대하여 법 및 이 영이 정하는 범위에서 협약이 체결되어 있을 것
가. 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용ㆍ처분
나. 사업비의 부담
다. 공사기간
라. 그 밖에 사업 추진에 따르는 각종 책임 등 사업 추진에 필요한 사항

현행 주택법은 공동주택을 리모델링하려는 경우 시장·군수·구청장의 ‘허가’를 받되, 리모델링으로 증가하는 세대수가 30세대 이상인 경우 ‘허가’ 절차와 별도로 ‘사업계획승인’을 받도록 하고 있다. 그런데, 현행 주택법은 리모델링주택조합이 주택단지 전체를 리모델링하기 위하여 ‘허가’를 받을 때는 구분소유자 75퍼센트 이상의 동의로 받도록 하는 반면, ‘사업계획승인’을 받으려는 경우 행위허가 기준과 달리 대지 전체의 소유권을 확보하도록 하고 있다.

당초 리모델링은 (행위)허가로 처리되었고, 이때 허가동의율을 확보하고, 나머지 세대는 매도청구 행사 입증서류를 제출하여 신청하여 진행하여 오다가, 2012. 7. 27.부터 세대수 증가가 허용되면서 당초의 행위허가로는 미진한 부분이 예상됨에 따라, 20(현재는 30세대)세대 이상 증가 시 사업계획승인을 받도록 한 것인데, 당시 주택법 개정 시에 주택법 제21조 등을 확인하지 않음으로 인하여 문제가 발생한 것이다.

정비사업에 있어서는 도시정비법에 의해 사업시행인가를 받아야 하고, 여기에는 소유권을 확보하여야 한다는 규정이 없어 소유권이나 사용권을 확보하지 않아도 사업시행인가가 가능하다. 그러나 리모델링은 소유권을 확보하여야 하는 것이다.

만일 그렇지 못할 경우에는 사업계획승인은 불가하다고 보아야 한다. 한편 령 제23조 제1항은 “주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 법 제15조에 따른 사업계획승인(제27조제1항제2호에 따른 사업계획승인 대상이 아닌 리모델링인 경우에는 법 제66조제2항에 따른 허가를 말한다)을 신청하여야 한다.”라고 규정하고 있기도 하다.

따라서 예외규정의 신설이 필요하다. 즉, 리모델링조합의 경우 사업계획승인을 받기 위해서는 소유권 확보조항에 대한 예외가 있어야 한다.

따라서 입법론으로는 즉시, 주택법 제21조 제1항에 제4호를 다음과 같이 신설하여야 한다. 그렇지 않다면 현재 판례는 행위허가를 받아야만 리모델링주택조합이 매도청구를 할 수 있다고 하므로 리모델링주택조합이 조합설립인가를 받으면 곧바로 매도청구가 가능하도록 법 제22조 제2항을 명확하게 개정하여야 할 것이다.

이에 대해 국토교통부는 ‘세대수 증가형 리모델링 사업계획승인을 75% 이상의 입주자 동의서와 나머지 찬성하지 아니하는 세대에 대한 매도청구 행사를 입증하는 서류를 제출하는 경우 현행법령 내에서 사업추진이 가능’하다고 유권해석을 하고 있다(2019. 4. 25.). 그러나 이러한 유권해석에 대해서는 동의하기가 어렵다. 명백히 법 문언에 반하는 해석이다.

실무태도를 살펴보면, 현재 사업계획승인 신청 접수는 당초 법 취지 및 국토교통부 유권해석 등에 따라 허가동의율을 확보하고 매도청구 입증서류를 제출하면 처리되고 있으나, 지자체별로 조금은 다르지만, 현재까지는 신청 후 사업계획승인 필증을 교부하기 전까지는 동의율을 추가적으로 확보하거나, 매도청구판결이 나와야 한다고 하는 경우도 있다고 한다.

법 문언과 행위허가를 받아야만 매도청구가 가능하다는 판례를 감안하면, 즉시 법이 개정되어야 사업추진이 가능하다고 본다.
[우리는 재건축대신 리모델링한다] 책 참고, [법무법인 강산]


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