가로주택·소규모재건축과 정비사업 차이점

1. 정비구역 지정 절차 생략

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(약칭 : 소규모주택정비법)에 의한 ‘소규모주택정비사업’은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 ‘도시정비사업’에 있는 정비예정구역 및 정비구역지정 절차가 없다.

따라서 소규모주택정비사업은 추진위원회 단계가 생략된다.

2. 안전진단 생략

소규모주택정비사업은 별도로 안전진단을 받지 않는다(국토교통부 주택정비과 2019.1.22.).

3. 행위제한 규정 없음

재개발·재건축사업에는 행위제한 규정이 있다.

그런데 소규모주택정비법에는 행위제한 규정이 없다(국토교통부 주택정비과 2019.3.20.).

다만, 소규모주택정비사업법은 제33조제1항제3호에 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.”라고 하여, 지분쪼개기를 막고 있었다.

위 규정은 2018. 8. 20. 다음과 같이 명확하게 개정되었다.

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 다음 각 목에 따라 사업시행구역이 확정된 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
가. 제18조에 따른 공공시행자 또는 제19조에 따른 지정개발자의 지정ㆍ고시
나. 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고
다. 제23조에 따른 조합설립인가

한편 법 제47조는 “사업시행자는 「도시 및 주거환경정비법」 제19조에도 불구하고 같은 법 제23조제1항제1호의 방법으로 주거환경개선사업을 시행하는 정비구역에서 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행할 수 있다.”라고 한다.

4. 관리처분계획이 사업시행계획인가에 포함

소규모주택정비사업은 도시정비사업과 같이 사업시행계획인가 후에 별도로 관리처분인가를 받지 않고, 미리 관리처분계획을 수립하여 사업시행계획인가를 받으면서 같이 받는다.

5. 소규모주택정비사업과 건축심의(통합심의)

소규모주택정비사업은 도시정비사업과 달리 명시적으로 조합설립인가 후에 건축심의(필요 시 통합심의)를 받는다.

6. 양도금지 여부

가로주택정비사업은 투기과열지구라도 양도금지가 되지 않는다. 양도금지가 되는 것은 소규모재건축사업뿐이다.

도시정비법 제39조제1항제3호는 “조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후”라고 하여 괄호부분이 있어 신탁업자를 지정개발자로 지정한 경우에도 다주택자로부터의 양수하여 여러 명이 소유하면 대표자 1인을 조합원으로 보지만, 소규모주택법 제24조제1항제3호는 괄호부분이 빠져 신탁업자가 지정개발자로 지정될 경우에는 다주택자로부터 양수해도 각자 조합원이 된다.

7. 당첨 제한(분양 제한) 여부

가. 재개발·재건축사업 당첨 제한(분양 제한)
도시정비사업은 2017. 10. 24. 이후에 투기과열지구에서 토지 및 물건을 취득한 자는 최초 관리처분인가일부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다. 즉, 현금청산 된다(도시정비법 제72조제6항).

2018. 8. 28. 국토교통부 유권해석에 의하면, 재당첨 제한이 처음은 관리처분일이 기준이고, 그 다음부터는 분양신청 완료일이다.

1) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양 당첨에 제한
2) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행일 이후 취득한 주택을 통한 조합원 분양분 당첨에 제한
3) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양분 당첨에 제한
4) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행 이후 취득한 주택을 통해 조합원 분양분 당첨에 제한

나. 소규모주택정비사업은 분양 제한(당첨 제한) 없음
소규모주택정비사업으로 조합원분양을 받거나 일반분양을 받더라도 위와 같은 분양제한 규정이 없다(국토교통부 2018.10.26.).

8. 조건 없는 정비기반시설 무상양수도

도시정비사업은 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다(도시정비법 제97조제2항).

그러나 소규모정비사업은 무조건 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다(법 제43조제2항).

[가로주택 소규모재건축 정비사업 실무] 책 참고
[법무법인 강산]







"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com