폭등 아파트값 계약해제 가능 여부

1. 사례

갑(매도인)과 을(매수인)이 2019. 12. 2. 아파트 총매매대금 4억8천만원(계약금조로 당일 4,800만원 지급 완료), 중도금은 없고 나머지 대금은 모두 잔금으로 하고 잔금은 2020. 3. 20. 지불하기로 하였다.

을(매수인)은 2020. 2. 1. 일방적으로 갑(매도인)의 통장에 중도금이라면서 1,000만원을 입금하였다.

이 경우에 갑(매도인)은 잔금이 지불되기 전에 제5조에 의해 배액을 상환하고 해제가 가능한가? 참고로 이 아파트는 계약당시보다 2억이 오른 상태이다.

그런데 갑과 을은 계약 시에 다음과 같이 약정하였다.

**제5조(계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전에는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제 할 수 있다.

2. 쟁점

첫째, 해제권은 계약금을 지급한 경우 민법 제565조에 의한 법정해제권과 제5조에 의한 약정해제권을 생각할 수 있다. 그런데 민법 제565조는 임의규정이므로, 당사자간 약정에 의하여 배제가 가능하다.

둘째, 잔금의 일부(이 사안에서는 1,000만원)만 지불된 경우의 법률효과는 어떠한지가 문제된다.

따라서 이 사안에서 먼저 계약 제5조가 민법 제565조와는 다르게 약정되어 있으므로, 민법 제565조를 배제한 것인지가 쟁점이다.

민법 제565조는 “당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하지만, 제5조는 “중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전에는”이라고 되어 있기 때문이다.

3. 의견 대립

가. “갑”설
이 사안에서는 중도금이 없으므로 결국 “잔금을 지불하기 전에는” 매도인은 배액을 상환하고 해제가 가능하다. 즉, 제5조는 다른 조건이 없이 오로지 “잔금을 지불하기 전에는”이라고 기재되어 있으므로, 이에 충실하면 여기서 민법 제565조는 제5조의 특약으로 배제되고, 제5조에 의거하여 비록 매수인이 1,000만원을 지급하였다고 하더라도, 매도인은 잔금 전액을 받지 않은 한 배액을 상환하고 해제가 가능하다는 견해이다.

나 “을”설
그런데 이러한 견해에 대해 다른 異見이 있다. “잔금을 지불”이라고 되어 있지 “완납”이라고 되어 있지 않으므로, 잔금이 일부라도 지급된 이상 이행에 착수한 것으로 보아야 한다는 것이다.

이에 대한 “갑”설 측의 반론은, 앞서 말한 바와 같이 이 사안은 약정해제권인 제5조에 의하여 해제하는 것이므로 민법 제565조에 의한 법정해제권에 관한 판례들 즉, “매수인은 중도금기일 도래 전 이라도 중도금을 먼저 지급하여 계약금에 의한 매도인측의 해제권 행사를 막을 수도 있다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결).”라는 것은 적용이 불가하며, “지불”은 완납“이나 다를 바 없다는 것이다.

4. 결론

따라서 정답은 대법원 판결을 받아봐야 한다. 다만 법무법인 강산 사견은(변호사들 의견 일치) “갑”설이다.

중도금 1,000만원 지급만으로는 제5조에 의한 해제권 행사를 막을 수 없다는 것이다. 제5조는 약정해제권이고, 여기에 분명히 “잔금을 지불”이라고 기재되어 있고, “지불”은 통상 “완납”이라고 보아야 하기 때문이다. 나아가 무엇보다도 2억원이나 오른 상태에서 단지 1,000만원만 지급하고 매도인의 해제권을 막는다는 것은 신의칙상으로도 허용이 되어서는 안된다고 본다.

5. 보론

참고로 거듭 말하지만, 위 제5조는 한국공인중개사협회에서 쓰는 계약서이다. 왜 이렇게 모호한 내용을 그냥 쓰는지 알 길이 없다.

차라리 쓰려면 명확히 “완납{일부 지급은 불가, 민법 제565조 배제}”이라고 기재하면 분쟁이 없을 것이다.

다시한번 강조한다. 계약금 법리, 해약금 법리, 특약의 중요성을 모르고 계약하지 마라. 제발 자신의 전 재산을 거는 것이므로, 중개사가 작성해 온 계약서에 무조건 서명·날인하지 마라.

이 사안에서 “이행기 전에는 이행이 불가하다”, “민법 제565조에 의한 해제는 불가하다”라는 등의 특약을 넣을지 여부를 계약단계에서 자신의 상황에 맞추어 고민하여야 할 것이다. 가장 확실한 것은 전문 변호사의 자문을 받는 것임을 명심하자. 자문비도 비싸지 않다.
[법무법인 강산]
[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고
[가로주택 소규모정비사업 실무] 책




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