★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무)

①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.


본래 유치권은 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 권능에 그치기 때문에 유치권이 있다고 해서 점유하는 목적물을 유치권자의 이익을 위해 이용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다. 따라서, 유치물의 승낙없는 사용은 적법한 유치권행사라고 볼 수 없고, 유치권자라고 하더라도 부당이득반환의무를 부담한다.

게다가, 사용의 정도가 보존을 위해 필요한 정도를 넘어설 경우에는 부당이득반환에 그치지 않고 자칫 유치권소멸청구사유가 될 수도 있다. 결국, 유치권자의 점유는 크게 세 가지, 즉 ① 사용수익 없는 순수한 점유, ② 점유물의 보존을 위한 정도의 사용수익이 동반되는 점유, ③ 보존을 넘어선 사용수익까지 가미된 점유로 구분될 수 있다. 예를 들어 공사대금을 못받아 공사대상 주거용 주택을 점유함에 있어, 해당 주택을 사용하지 않고 채무자의 출입을 막는 잠금장치를 걸어두는 경우가 첫 번째의 경우이고, 해당주택을 점유하면서 유치권자가 직접 내지 가족이나 직원을 통해 주택관리나 보존차원에서 거주하는 경우가 두 번째의 경우이며, 타인에게 임대료를 받고 대여하는 경우가 세 번째의 경우이다. 첫 번째는 부당이득반환의무가 없지만, 두 번째, 세 번째는 부당이득반환의무를 부담하고 심지어 세 번째 점유는 유치권소멸사유까지 될 수 있다. 이와 같은 점을 의식한 보다 섬세한 유치권 행사가 필요하다.



★ 대법원 2009.9.24. 선고 2009다40684 판결 【점유권확인】

민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.


★ 서울고등법원 2007. 11. 29.선고 2006나31766【손해배상(기)】,
2006나31773(병합)【손해배상(기)】

-- 피고 회사가 2000. 2. 1.부터 원고가 피고 점유 대지의 소유권을 상실하기 전날인 2001. 10. 23.까지 피고 점유 대지를 철골 등 자재의 적치장소로 이용하면서 점유한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 회사는 그로 인하여 얻은 이득을 원고에게 반환할 의무가 있다.
이에 대하여 피고 회사는, 위 기간 동안 피고 점유 대지를 점유한 것은 원고에 대하여 가지는 이 사건 공사대금 채권을 변제받기 위한 유치권 행사의 방법으로 점유한 것이지 법률상 원인 없이 위 각 대지를 점유한 것이 아니므로 원고에 대하여 부당이득을 반환할 의무가 없다고 주장한다. 그러나 부동산의 점유자가 그 부동산에 관하여 유치권을 행사하였을 경우에 계속 그 부동산을 점유·사용하는 것이 불법행위가 되지는 아니하나 그 점유·사용으로 인한 실질적 이익은 이를 부동산소유자에게 상환해야 하는 것이므로(대법원 1977. 1. 25. 선고 76다2096 판결 참조), 피고 회사의 위 주장은 이유 없다.
또한 피고 회사는, 위 기간 동안 유치권 행사를 위하여 피고 점유 대지를 단순히 점유만 하고 있었을 뿐, 달리 대지를 사용·수익한 바 없으므로 반환할 부당이득이 없다는 취지의 주장을 하나, 위 기초사실에 의하면 피고 회사는 위 기간 동안에도 철골 등 자재의 보관장소로 피고 점유 대지를 계속 사용·수익하였다고 봄이 상당하므로, 피고 회사의 위 주장도 받아들일 수 없다--


★ 서울고등법원 2009. 3. 12.선고 2008나67059【부당이득금】

--원고는, 유치권 성립대상에서 제외된 이 사건 제2건물 중 201호, 202호, 203호, 401호 4개 세대와 이 사건 제1, 2건물 부지인 이 사건 제1, 2대지 전체에 대하여는 유치권이 성립하지 아니하는데도 피고가 이 사건 제1건물은 전체를, 이 사건 제2건물은 2005. 8. 3.까지는 전체를, 그 후부터는 그 중 101호, 102호, 301호, 302호, 303호를 점유·사용함으로써 그 부지인 이 사건 제1대지 전체와 이 사건 제2대지 전체 또는 위 101호, 102호, 301호, 302호, 303호의 각 대지지분에 해당하는 부분을 점유·사용하고 있으므로, 그 부지의 소유자이었거나, 소유자인 원고 등에게 임료 상당의 부당이득을 반환하여야 한다고 주장한다.

---사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 하며, 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결 참조). 앞서 본 바와 같이 이 사건 제1, 2건물의 소유자는 원고 등이므로 피고가 유치권자로서 이 사건 제1건물 전체와 이 사건 제2건물의 전체 또는 일부 세대를 점유하였다고 하더라도 피고가 이 사건 제1, 2대지나, 이 사건 제2건물의 101호, 102호, 301호, 302호, 303호의 대지지분에 해당하는 대지부분을 점유·사용하였다고 할 수 없어, 피고가 이를 점유·사용하고 있음을 전제로 한 원고의 위 주장은 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다--


★ 서울고등법원 2008. 1. 16.선고 2006나40616【건물명도등】

-- 부동산에 관하여 유치권을 가지는 자라도 그 부동산을 점유하여 사용·수익한 이상, 부동산 소유자에게 그 사용·수익한 기간에 해당하는 차임상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 할 것인바(대법원 1963. 7. 11. 63다235 판결 등 참조), ---를 보태어 보면, 위 피고는 원고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 소유권을 취득한 다음날인 2003. 7. 26.부터 2005. 11. 25.까지 이 사건 건물 해당부분을 계속 점유하면서 커피숍 및 식당을 운영하여 이를 사용·수익한 사실이 인정되므로, 위 피고가 그 사용·수익으로 인하여 법률상 원인 없이 실질적인 이익을 얻고 이로 인하여 이 사건 건물의 현소유자인 원고에게 동액 상당의 손해를 가하고 있다고 할 것이므로, 위 피고는 원고에게 그 이득액을 부당이득반환으로서 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
---살피건대, 통상 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임상당액이라고 할 것인 바, ---임료감정촉탁결과에 의하면 피고 박00가 점유하는 이 사건 건물 2중 일부 및 3층에 대하여 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이후 위 피고가 커피숍 및 식당을 영업하였음이 넉넉히 인정되는 2003. 7. 26.부터 2005. 11. 25.까지의 차임 상당액은 합계 259,484,000원인 사실을 인정할 수 있다.


★ 대법원 2009.12.24. 선고 2009다32324【소유권이전등기】
☞ 이 사건은 부당이득의 범위 내지 액수가 얼마인지가 쟁점이 된 사안이지만, 타인에게 해당 유치물을 임대한 행위는 자칫 유치권소멸사유가 될 수 있다

유치권자는 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용할 수 없고, 유치권자가 유치물을 그와 같이 사용한 경우에는 그로 인한 이익을 부당이득으로 소유자에게 반환하여야 한다. 그 경우에 그 반환의무의 구체적인 내용은 다른 부당이득반환청구에서와 마찬가지로 의무자가 실제로 어떠한 구체적 이익을 얻었는지에 좇아 정하여진다. 따라서 유치권자가 유치물에 관하여 제3자와의 사이에 전세계약을 체결하여 전세금을 수령하였다면 전세금이 종국에는 전세입자에게 반환되어야할 것임에 비추어 다른 특별한 사정이 없는 한 그가 얻은 구체적 이익은 그가 전세금으로 수령한 금전의 이용가능성이고, 그가 이와 같이 구체적으로 얻은 이익과 관계없이 추상적으로 산정된 차임 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다고 할 수 없다. 그리고 이러한 이용가능성은 그 자체 현물로 반환될 수 없는 성질의 것이므로 그 ‘가액’을 산정하여 반환을 명하여야 하는바, 그 가액은 결국 전세금에 대한 법정이자 상당액이다.


★ 대법원 2002. 11. 27.선고 2002마3516결정【부동산인도명령】

유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다 또한 기록에 의하면, 이 사건 건물의 유치권자로서 재항고인들에게 그 2층 부분을 임대하였다고 하는 00산업개발 주식회사(이하 00산업'이라 한다)에 대하여는 낙찰자의 신청에 의하여 이 사건 건물 전부를 낙찰자에게 인도하라는 인도명령이 이미 확정되어 있음을 알 수 있으므로, 00산업이 재항고인들로부터 그 점유를 이전받더라도 이를 점유할 수 없게 됨으로써 그 유치권을 더 이상 유지할 수도 없게 되었다.
따라서 같은 취지에서 재항고인들이 가사 00산업으로부터 그 2층 부분을 임차하였다고 하더라도, 재항고인들은 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 갖고 있다고 볼 수 없다고 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다.


★ 대법원 2006. 2. 23.선고 2005다57523판결【건물명도등】

민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고, 한편 민법 제323조에 의해 유치권자에게 과실수취권이 인정되지만, 이는 유치물의 사용·임대 등에 소유자의 승낙이 있거나 그것이 보존행위에 해당함을 전제로 하는 것이므로 유치권자에 대한 과실수취권의 인정이 승낙 없는 사용이나 대여를 정당화할 수는 없다고 할 것이다. 원심이 적법하게 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 피고 회사의 대표이사인 정00는 소유자의 승낙 없이 이 사건 건물 중, 2층 202호를 피고 정@@에게 1995. 1.경부터 임대한 외에, 2000. 6.경 내지 10.경부터 1층 부분을 주식회사 00에게 보증금 1,000만 원, 월임료 80만 원에, 2층 201호를 이00에게, 3층 301호를 임00에게 보증금 2,300만 원에, 3층 302호를 유00에게 보증금 2,000만 원에 각 2년 이상 임대하였고, 이러한 임대차관계는 원고가 이 사건 토지와 건물의 소유권을 취득한 2002. 8. 9. 이후에도 여전히 계속되고 있다는 것이며, 또한 정00는 2002. 6. 21.경 피고 회사 및 그와 동업관계에 있는 주식회사 00의 영업을 위해 임의로 이 사건 건물 1층 뒤쪽 벽의 3평 정도(높이 2.3m, 길이 4.4m)를 철거하여 1층에 몰딩기계 등을 설치하여 이를 공장 내지 판매장으로 사용하면서 제1심 법원이 현장검증을 한 2004. 7. 23.까지도 위 벽을 철거된 상태로 장기간 방치하였고, 정00는 이로 인하여 2003. 10. 17. 재물손괴죄로 벌금 100만 원의 약식명령을 받기까지 하였다는 것인바, 위와 같은 소유자의 승낙 없는 임대 및 손괴행위는 유치물의 보존에 필요한 사용이라고 할 수 없으므로 원고는 이를 이유로 유치권소멸청구를 할 수 있다 할 것이다.


★ 대법원 2010. 11. 11.선고 2010다46657 유치권부존재확인

원심이 적법하게 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 피고 주식회사 00식품(이하 ‘피고 00식품’이라고만 한다)은 원고가 이 사건 제1건물의 소유권을 취득한 이후 원고의 승낙 없이 2009. 7. 24. 김00에게 위 건물 전체를 임대차보증금 300만 원, 월차임 80만 원으로 정하여 임대하였음을 알 수 있고, 위와 같은 소유자의 승낙 없는 임대행위는 유치물의 보존에 필요한 사용이라고 할 수 없으므로, 원고는 이를 이유로 「민법」제324조 제3항에 정한 유치권소멸청구를 할 수 있다.
이와 같은 취지에서 원고의 유치권소멸청구에 의하여 피고 00식품의 유치권이 소멸되었다고 한 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다.


주의할 점은, 유치권자의 과실수취권이 소유자의 동의없는 사용, 대여를 정당화할 수는 없다는 것이다.


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★ 민법 제323조(과실수취권)
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① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

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★ 대법원 2006. 2. 23.선고 2005다57523판결【건물명도등】
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민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고, 한편 민법 제323조에 의해 유치권자에게 과실수취권이 인정되지만, 이는 유치물의 사용·임대 등에 소유자의 승낙이 있거나 그것이 보존행위에 해당함을 전제로 하는 것이므로 유치권자에 대한 과실수취권의 인정이 승낙 없는 사용이나 대여를 정당화할 수는 없다고 할 것이다.


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