분양계약미체결자 현금청산 지연 시 지연배상금 지급해야 한다.

1. 문제의 제기

(1) “갑”은 분양신청기간에 분양신청을 하지 않음으로써 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었는데, 수용재결에 따른 손실보상금(현금청산금)을 지급받은 후 토지등 종전자산을 재개발조합에 인도하였다. “갑”은 손실보상금(현금청산금)이 현금청산사유(= 탈퇴)가 발생(분양신청기간 종료일)한 다음날부터 150일이 훨씬 지나서 지급되었음을 이유로 정관조항이 정한 바에 따라 시중은행 대출금리(연 2.58%)의 비율로 계산한 지연이자의 지급을 청구할 수 있는지가 문제된다.

(2) “을”은 분양신청은 하였으나, 조합원이주를 통해 종전자산을 출자한 후에 분양계약을 체결하지 않음으로써 탈퇴하였는데 현금청산금의 지급이 약 4년간 지연되자, 조합을 상대로 탈퇴 이후에도 현금청산금 지급 없이 종전자산을 계속 점유·사용한 것에 대해 지연매상금을 청구할 수 있는가가 문제된다.

2. 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결

(1) 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2012. 2. 1. 법률 11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제49조 제6항은 관리처분계획 인가·고시 전에 현금청산사유가 발생한 경우, 즉 토지등소유자가 분양신청기간에 분양신청을 포기하여 현금청산대상자가 된 경우에 조합으로부터 적법한 보상을 받을 때까지 종전자산을 기존대로 사용·수익할 수 있다는 것일 뿐, 일단 조합원으로서의 종전자산 출자의무를 이행하였으나 그 후 분양계약체결기간에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산사유가 발생한 경우에도 토지등소유자가 조합을 상대로 기존에 적법하게 출자하여 인도한 종전자산의 반환을 다시 구할 수 있다는 의미로 해석할 수는 없다. 이 경우 재개발조합은 현금청산대상자에게 기존에 출자받은 종전자산을 다시 반환할 필요가 없고, 단지 현금청산대상자에게 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 지급할 의무만 부담한다. 따라서 재개발조합이 기존에 출자받은 종전자산을 재개발사업을 위하여 계속 점유하더라도 이를 권원 없는 점유라거나 불법점유라고 할 수 없다.

(2) 도시정비법 제47조에서 정한 바와 같이, 조합이 현금청산사유가 발생한 날부터 150일 이내에 지급하여야 하는 현금청산금은 토지등소유자의 종전자산 출자에 대한 반대급부이고, 150일은 그 이행기간에 해당한다. 민법 제587조 후단도 “매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.” 라고 규정하고 있다. 따라서 토지등소유자가 조합원의 지위를 유지하는 동안에 종전자산을 출자한 후에 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었음에도, 재개발조합이 도시정비법 제47조에서 정한 150일의 이행기간 내에 현금청산금을 지급하지 아니하면 위 이행기간이 경과한 다음날부터는 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연배상금을 지급할 의무가 있다고 보아야 한다.

▶ 대법원은, 원고가 조합관계에서 탈퇴한 이후에도 피고 재개발조합이 원고의 종전자산을 계속 점유․사용할 적법한 권원이 있으므로 무단·불법점유에는 해당하지 않으나, 다만 이미 출자한 종전자산에 대한 현금청산금의 지급이 지체된 것에 대해 민법상 연 5%의 비율로 계산한 지연배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였음. 즉 피고 재개발조합이 원고에게 지급하여야 하는 금원의 성격은 임료 상당 부당이득금이 아니라, 현금청산금 지급 지체에 따른 지연배상금이라고 판단하여 파기환송한 사례임.

3. 대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두46411 판결

(1) 구 「도시 및 주거환경정비법」(2012. 2. 1. 법률 11293호로 개정되기 전의 것) 제47조에서 정한 바와 같이, 조합이 현금청산사유가 발생한 날부터 150일 이내에 지급하여야 하는 현금청산금은 토지등소유자의 종전자산 출자에 대한 반대급부이고, 150일은 그 이행기간에 해당한다. 민법 제587조 후단도 “매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 따라서 조합이 도시정비법 제47조에서 정한 현금청산금 지급 이행기간(현금청산사유 발생 다음날부터 150일) 내에 현금청산금을 지급하지 못한 것에 대하여 지체책임을 부담하는지 여부는 토지등소유자의 종전자산 출자시점과 조합이 실제 현금청산금을 지급한 시점을 비교하여 판단하여야 한다.

즉, 토지등소유자가 조합원의 지위를 유지하는 동안에 종전자산을 출자하지 않은 채 계속 점유하다가 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었고 보상협의 또는 수용재결에서 정한 현금청산금을 지급받은 이후에야 비로소 조합에게 종전자산의 점유를 인도하게 된 경우에는 조합이 해당 토지등소유자에게 현금청산금을 실제 지급한 시점이 현금청산사유가 발생한 날부터 150일의 이행기간이 경과한 시점이라고 하더라도 조합은 150일의 이행기간을 초과한 지연일수에 대하여 현금청산금 지급이 지연된 데에 따른 지체책임을 부담하지는 않는다고 보아야 한다. 그러나 토지등소유자가 조합원의 지위를 유지하는 동안에 종전자산을 출자한 후에 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었음에도 조합이 도시정비법 제47조에서 정한 150일의 이행기간 내에 현금청산금을 지급하지 아니하면 위 이행기간이 경과한 다음날부터는 정관에 특별한 정함이 있는 경우에는 정관에서 정한 비율, 정관에 특별한 정함이 없는 경우에는 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연이자를 지급할 의무가 있다고 보아야 한다.

(2) 현금청산금 지급 지체에 따른 지연이자 청구권과 재결신청 지연가산금 청구권은 그 근거 규정과 요건·효과를 달리 하는 것으로서, 각 요건이 충족되면 성립하는 별개의 청구권이다. 다만, 재결신청 지연가산금에는 이미 ‘손해 전보’라는 요소가 포함되어 있어 같은 기간에 대하여 양자의 청구권을 동시에 행사할 수 있다고 본다면 이중배상의 문제가 발생하므로, 같은 기간에 대하여 양자의 청구권이 동시에 성립하더라도 토지등소유자는 어느 하나만을 선택적으로 행사할 수 있을 뿐이고, 양자의 청구권을 동시에 행사할 수는 없다고 봄이 타당하다.

4. 위 2가지 대법원 판결의 관계

재개발조합의 조합원 탈퇴 시 현금청산금 지급 지체책임이 발생하는지를 판단하는 기준에 관하여 대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두46411 판결에서 보다 상세한 기준을 제시한 바 있다.

2019두46411 판결의 사안에서는 ‘현금청산사유가 발생한 날부터 150일 내에 청산하지 아니한 경우에는 시중은행 주택담보대출 최저 금리를 적용하여 이자를 지급하여야 한다.’라고 규정한 정관조항에 따른 ‘이자’를 청구하는 사안이어서 ‘현금청산금 지연이자’라고 표현하였던 반면, 2016다51170 판결의 사안에서는 정관에 그러한 조항이 없고 손해배상을 청구하는 사안이어서 현금청산금 지급 지체에 따른 ‘지연배상금’이라고 표현하였으나, 양자는 본질이 같은 것이다.

4. 결론

조합이 도시정비법이 정한 이행기간 내에 현금청산금을 지급하지 아니하면 위 이행기간이 경과한 다음날부터는 정관에 특별한 정함이 있는 경우에는 정관에서 정한 비율, 정관에 특별한 정함이 없는 경우에는 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연이자를 지급할 의무가 있다고 보아야 한다.

다만, 현금청산자가 현금청산금을 지급받은 이후에야 비로소 조합에게 종전자산의 점유를 인도하게 된 경우에는 지체책임이 발생하지 않는다.

현금청산금 지급 지체에 따른 지연이자 청구권과 재결신청 지연가산금 청구권은 그 근거 규정과 요건·효과를 달리 하는 것으로서, 각 요건이 충족되면 성립하는 별개의 청구권이다. 다만, 같은 기간에 대하여 양자의 청구권이 동시에 성립하더라도 토지등소유자는 어느 하나만을 선택적으로 행사할 수 있을 뿐이고, 양자의 청구권을 동시에 행사할 수는 없다.

[재개발재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고
[실무 토지수용보상] 책 참고
[법무법인 강산]



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