장마, 누수, 물이 새는 분쟁 해결법
법무법인 강산
1. 문제의 제기

아파트에 살면서 많은 분쟁이 층간소음과 위층에서 물이 새는 분쟁이다. 특히 오래되어 재건축이 필요한 아파트에서 많이 발생하는 분쟁이다.

아파트 위층에서 물이 새어 아래층 천장에 누수가 발생하였다. 과연 무조건 위층에서 책임져야 하는지가 문제된다.

또한 아파트가 아니라도 건물의 1층 천장 겸 2층 바닥으로 사용되는 콘크리트 슬래브에 존재하는 설치·보존상의 하자와 관련된 사고가 발생하는 경우 손해배상책임의 주체가 문제된다.

1층 주인에게 책임이 있는지. 아니면 2층 주인에게 책임이 있는지가 문제된다.

2. 공작물 책임

민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.

이에 대해 대법원은 “민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치·보존상 하자라 함은 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치·보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다16328 판결, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다61615 판결 등 참조).”고 판시하고 있다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2013다1921 판결).

또한 공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 사고는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자만이 손해발생의 원인이 되는 경우만을 말하는 것이 아니고, 공작물의 설치 또는 보존상의 하자가 사고의 공동원인의 하나가 되는 이상 사고로 인한 손해는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자에 의하여 발생한 것이라고 보아야 한다. 그리고 화재가 공작물의 설치 또는 보존상의 하자가 아닌 다른 원인으로 발생하였거나 화재의 발생 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 화재가 확산되어 손해가 발생하였다면 공작물의 설치 또는 보존상의 하자는 화재사고의 공동원인의 하나가 되었다고 볼 수 있다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2013다61602 판결).

3. 아파트 위층에서 물이 새는 경우

위층에서 물이 새는 경우 누구의 책임인지에 대해서 의미 있는 판결이 있다. 즉, 법원은 “아파트 1동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 윗층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다(공동주택 또는 집합건물의 특수한 문제로서 누수가 윗층의 배관누수인 경우에는 별문제이지만 물이 위에서 아래로 흐르는 것은 물리적 현상임에도 불구하고 아래층의 누수는 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없는 것이다). 따라서 위 1405호 누수는 위 101동 외벽 부분의 하자로 인한 것이라 할 것이고, 위와 같은 공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할 것(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 등 참조)이며, 위 1505호의 외벽은 위 101동 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이라 할 것이다. 그리고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 볼 것이다(이와 같이 보는 것이 공동주택 또는 집합건물의 성질에 맞고, 더구나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다).”라고 판시하고 있다(서울지법 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결, 확정).

즉, 위 판결에 의하면 외벽에서 누수가 발생하면 아파트 관리단이 책임지고, 위층 배관누수인 경우에는 위층 점유자 또는 소유자가 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였으면 책임이 없다.

따라서 아래층에 살고 있는 자는 위층 점유자 또는 소유자에게 배관누수 사실을 알리고, 수리를 요구하여야 할 것이고, 그럼에도 불구하고, 위층에서 아무런 조치를 취하지 않은 경우에는 위층 점유자 또는 소유자가 책임을 져야 한다.

4. 일반 건물 2층에서 물이 새면

대법원은 “구 건축법(2016. 2. 3. 법률 제14016호로 개정되기 전의 것) 제35조 제1항은 ‘건축물의 소유자나 관리자는 건축물, 대지 및 건축설비를 관련 규정에 적합하도록 유지ㆍ관리하여야 한다.’고 정하고 있고, 민법 제623조는 ‘임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 정하고 있다. 따라서 건물을 타인에게 임대한 소유자가 건물을 적합하게 유지·관리할 의무를 위반하여 임대목적물에 필요한 안전성을 갖추지 못한 설치·보존상의 하자가 생기고 그 하자로 인하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 건물의 소유자 겸 임대인은 임차인에게 공작물책임과 수선의무 위반에 따른 채무불이행 책임을 진다. 건물의 1층 천장 겸 2층 바닥으로 사용되는 콘크리트 슬래브는 건물의 특정한 층에 배타적으로 귀속된 것이 아니라 건물 전체에 공동으로 제공되거나 해당 콘크리트 슬래브에 인접한 층들에 공동으로 제공·사용되는 부분으로 볼 수 있다. 따라서 해당 콘크리트 슬래브는 건물 1층의 소유에도 필요한 부분으로서 그 소유자의 유지ㆍ관리의무의 대상이 되고, 소유자 겸 임대인은 콘크리트 슬래브에 존재하는 설치·보존상의 하자와 관련된 사고가 발생하는 경우 1층의 점유자나 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 진다고 보아야 한다.”라고 판시하였다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결).

즉, “피고가 단독으로 소유하고 있는 이 사건 건물의 1층 천장 겸 2층 바닥으로 사용되는 콘크리트 슬래브(이하 ‘이 사건 콘크리트 슬래브’)에 매설된 상수도 배관이 부식되어 파열되면서 누수가 발생하여 이 사건 건물 1층에 입점하고 있던 의류와 스포츠용품 점포의 재산이 침해피해를 입은 사안에서, 이 사건 콘크리트 슬래브는 이 사건 건물 1층의 소유에도 필요한 부분으로서 그 소유자인 피고의 유지ㆍ관리의무의 대상이 되고, 그 하자로 인하여 발생한 손해에 대하여 공작물책임과 수선의무 위반에 따른 채무불이행 책임을 진다고 판단하여, 이 사건 건물의 1층 부분에 관해서만 영업배상책임보험계약을 체결한 원고가 위 사고는 이 사건 건물의 2층 부분에 관하여 발생한 사고라고 주장하면서 제기한 이 사건 채무부존재확인청구를 기각한 원심을 수긍하여 상고를 기각한 사례”이다.

5. 누수 분쟁 해결법(일상생활중배상책임 보험 가입)

일반인들이 위와 같은 법리를 알고 대응을 하는 것이 쉽지 않다. 그래서 간단한 보험 가입으로 해결할 방법이 있다. 월 700원 정도만 더 내면 운전자보험이나, 실비보험을 가입할 때 “일상생활중배상책임”에 가입하면 보험으로 해결된다. 이 특약은 대부분 자신들도 모르게 한다. 따라서 이 기회에 확인 한번 해보기를 권한다.

변호사로서 이런 보험은 정말 홍보하고 싶어 이글을 쓴다.
자신이 운전자보험(월1만원정도)이나 실비보험 등 기타 보험에 “일상생활중배상책임”에 가입하였는지 확인해보고, 특약이 되어 있지 않다면 즉시 특약을 변경하자. 이 보험은 그밖에 일상생활중 일어나는 일에 대해 보상하므로, 아주 유용하다.

월 700원으로 누수 전쟁을 끝내자.

[부동산계약과 중개사고 예방노하우] 책 참고
[실무 토지수용보상] [도로인가? 맹지인가?]
<법무법인 강산>





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