지금 대한민국은 부동산 문제로 시끌벅적하다. 물론 그 중심에는 최근 몇 년 사이 큰 폭으로 가격이 오른 아파트가 있다. 그런데 최근 분위기가 조금씩 바뀌고 있다. 정부가 6.17 부동산 대책을 시작으로 7.10 보완대책, 8.4 공급대책을 잇따라 내놓으면서 아파트값 상승세가 주춤하고 있기 때문이다.

그렇다면 임대수익 창출을 목적으로 하고 있는 수익형부동산시장은 어떨까? 우리는 그 해답을 다름 아닌 0%대 초저금리(한국은행 기준금리 0.5%)와 역대급 부동자금(약 1180조) 속에서 찾아볼 수 있다. 문제는 코로나19 사태가 장기화로 흘러가면서 실물경제가 쉽사리 회복되지 못할 것으로 보임에 따라 앞으로 상당기간 금리인상은 물론, 유동성 회수 역시 어려워 보인다는 사실이다. 실제로 초저금리 기조를 등에 업고 대출을 활용해 상대적으로 정부규제가 덜한 상가나 꼬마빌딩, 오피스텔, 지식산업센터 같은 임대목적의 수익형부동산을 매입하려는 투자자들의 발걸음이 눈에 띄게 늘고 있다. 초저금리, 과유동성 시대가 수익형부동산시장으로 투자자를 이끌고 있는 모양새다.

하지만 안타깝게도 적지 않은 사람들이 수익형부동산을 매입할 때 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸림으로써 종종 예상치 못한 낭패를 보기도 한다. 이와 관련 실전투자에 유용한 몇 가지 수익형부동산 투자전략을 알아보자.

첫째, 투자행위를 할 때 최우선적으로 고려해야할 것은 속도가 아닌 방향이다. 투자자가 방향을 잃고 성급한 대박만을 바라게 된다면 현실성 없는 높은 수익률을 보장한다는 사기성 분양광고에 현혹되기 쉽다. 연 10% 이상 임대수익률 보장, 또는 확정수익률 연 12% 보장, 원금 및 고수익 보장 등과 같은 다소 무책임하고 비현실적인 말들이 자주 등장하고 있는데, 이는 사기성 상술일 가능성이 농후하다. 만일 방향을 잃은 투자자가 빠른 대박만을 기대하고 사기성 미끼 상술에 현혹돼 잘못된 투자를 결정하게 된다면 훗날 금전적 손실은 물론, 적지 않은 정신적 피해를 겪게 될 것이다.

둘째, 내 몸에 꼭 맞는 투자전략을 세워야한다. 일반적으로 투자의 3요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 재테크 목적으로 여윳돈을 굴리려는 20~30대 젊은 투자자라면 수익성과 환금성이 좋을수록 매력적인 투자처가 될 수 있다. 반면 은퇴를 눈앞에 둔 50~60대 투자자라면 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 최우선적으로 고려할 필요가 있다. 은퇴자를 위한 노후준비용 부동산 투자라면 시쳇말로 “한방”, 즉 큰 폭의 매각차익을 노리는 투기적 접근방식보다는 원활한 현금흐름을 담보할 수 있도록 안정적인 임대수입을 기대하고 접근해야 한다.

셋째, 수익형부동산의 유형별 특성을 파악하고 자신에게 적합한 투자처를 골라야한다. 우선 상가의 경우 비교적 임대관리가 수월하면서 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있지만 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실에서 자유롭지 못하다. 특히 신규 분양상가의 경우 매매시세 및 임대시세를 철저히 조사해야함은 물론, 시세 대비 고분양가 여부도 반드시 확인해야 한다.

반면 자산가들이 선호하는 꼬마빌딩의 경우 지난 수년간 가장 큰 수혜를 받아왔던 대표적인 수익형부동산이다. 하지만 경기불황 여파에 따른 공실증가가 이어지고 임대사업자에 대한 정부의 대출규제 여파가 강화된다면 인기 매물과 비인기 매물(강남권 빌딩 대 비강남권 빌딩, 고수익률 빌딩 대 저수익률 빌딩)간 양극화현상이 심화될 것으로 보인다.

한편 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되지 않는 상업용 부동산임에도 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 안정적인 임대료를 기대할 수 있다. 하지만 노후화가 진행될수록 임대료도 빠르게 하락한다.

한편 최근 몇 년 사이 틈새상품으로 자리 잡은 지식산업센터의 경우 일반 오피스에 비해 상대적으로 공급가격이 저렴하고 세제혜택도 많아 투자수요가 꾸준하다. 무엇보다 임차인이 법인이어서 장기계약을 맺을 수 있다는 점이 매력적이다. 다만 근래 들어 공급이 빠르게 늘어나면서 수익률도 떨어지고 있는 만큼 옥석가리기는 불가피해 보인다. 입주기업 임직원들의 출퇴근이 편해야 임대가 잘되는 만큼 지하철역과의 접근성(역세권)이 가장 중요한 투자 포인트다.

반면 소형아파트의 경우 관리비가 저렴하고 전용률이 높아 비교적 안정적인 임대수요를 유지할 수 있고, 설령 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있어 매력적이다. 다만 각종 정부규제가 다주택자를 타깃으로 하고 있는 만큼 실거주가 아닌 임대목적으로 매입하기에는 다소 부담스럽다.


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