최근 임대차3법 중 주택임차인의 계약갱신요구권과 관련하여 집주인이 실거주 목적으로 갱신요구를 거절한 뒤 짧은 기간 실거주하다가 제3자에게 매매한 경우도 허위갱신거절에 해당되어 임차인에게 손해를 배상하여야 하느냐에 관해 논란이 되고 있으므로, 이를 다시 한번 정리하고자 합니다.

● 최근 모 신문에서 “실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 2년간 집 못 판다.”란 제목의 기사를 내면서 국토부, 법무부의 유권해석이 그렇다고 하는 바람에, 그동안 임대차3법으로 고통을 겪던 집주인들을 더욱 분노케 했다고 하는데, 어떤 내용인가요?

네. 이 내용은 종전 방송에서 이미 한번 짚어드렸던 것입니다. 임차인의 계약갱신요구기간인 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 실거주 목적으로 주택을 매수한 사람은 임차인의 갱신요구권 행사에 대해 거절을 할 수 없다는 국토부 유권해석이 나왔지요. 물론 제가 종전 방송에서 이러한 해석은 잘못된 것이고, 실거주 목적 매수인도 갱신거절을 할 수 있어야 한다는 점을 강조한바 있습니다.

그런데 이번에는 국토부뿐만 아니라, 주택임대차분쟁조정위원회, 법무부까지 나서서 한술 더 떠, 실거주 목적으로 임차인을 내보낸 후에는 2년간 집을 팔지 못한다고 해석했다고 합니다.
국토부가 위와 같이, 집주인이 계약갱신요구기간 동안은 실거주 목적 매수인에게 집을 팔 수 없다고 하자, 집주인이 편법으로 실거주 이유로 임차인을 내 보낸 뒤 일시적으로 거주하다가 집을 파는 회피전략을 사용할 수 있다는 이유로, 실거주하는 2년간은 집을 팔 수 없고 해석한거죠. 이는 누가 보더라도 주택임대차보호법에 규정도 없는 위법적이고, 위헌적인 해석입니다.
아래에서 자세히 살펴보겠습니다만, 결론부터 말씀드리면, 실거주 목적 갱신거절 후 2년 내에 집을 팔 수 있고, 집 팔아도 아무런 배상책임을 지지 않는다고 봐야 합니다.

◉ 먼저 신문기사에서 소개한 사례는 어떤 내용인지 소개해 주시죠?
네. 대전에 사는 임대인 A씨는 2020년 7월 임차인 B씨와 전세 2억3,500만원을 3억3,000만원(95,000,000원 증액)으로 올리는 대신 임대차 기간을 2년 연장하기로 했는데, 하필 그달 말 개정 주택임대차보호법이 시행되자 B씨는 계약 만료 한 달 전인 9월 계약갱신요구권을 행사하겠다고 말을 바꿨다고 합니다.
갱신요구권을 행사하면 전세보증금은 최대 5%(1,175만원) 밖에 올리지 못하게 됩니다. 그러자 A씨는 실거주를 하겠다며 계약 갱신을 거절했고, 결국 주택임대차분쟁조정위원회에 까지 가게 되었답니다.
분쟁조정 과정에서, 임차인 B씨는 "집주인 주장은 허위라는 합리적인 의심이 든다"며 "실거주하는 목적을 증명하지 않으면 주장을 받아들일 수 없다"고 주장했고, 반면 집주인 A씨는 "세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 실거주를 하겠다는 것"이라고 맞섰다네요.

◉ 분쟁조정위원회에서 결론이 어떻게 났는지 궁금하네요.
결국 집주인 A씨는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 전셋돈을 기존 합의보다 3,500만원 적게 올리는 선에서 합의를 보게 되었는데, A씨가 양보하게 된 건 분쟁조정위 관계자가 한 말 때문이라고 합니다. 즉, "세입자가 집을 나간 뒤 2년간 정당한 이유 없이 집을 매도하면, 주택임대차보호법 혹은 민법상 손해배상책임을 질 수도 있다"고 말하자, A씨로서는 실거주를 선택했다가는 2년 동안 집을 팔기가 어려워질 수 있게 된다는 점에 발목을 잡혀 양보했다고 하네요. 아마 집을 팔아야 할 사정이 있었나 봅니다.

◉ 국토부와 법무부도 주택임대차분쟁조정위원회의 의견에 따라서, 실거주 선택 후 2년 내 원칙적 매도를 못한다고 했다면서요?
위 신문기사에 따르면, 국토부 관계자는 "임대인이 실거주하겠다며 계약갱신을 거절한 경우, 2년간 제3자 임대를 금지하고 있다"며 "매매도 이에 준해 판단할 가능성이 높다"고 설명하고, 법무부 관계자 또한 "2년 동안은 실거주하겠다고 생각하고서 계약 갱신을 거절해야 안전하다"고 밝혔다고 하네요. 결국 국토부나 법제처의 입장에 따르면, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절한 뒤에 정당한 이유 없이(임대인이 계속 거주할 의사가 없었다는 고의성 있는 경우) 제3자에게 임대 주택을 매도하면 허위갱신거절을 이유로 기존 세입자에게 손해배상책임을 질 수 있다는 결론이 됩니다.

◉ 국토부나 법무부가 왜 이렇게 집주인이 매매까지 못하게 막으려는 강경한 태도를 보이는가요?
개정 임대차법에는 집주인이 세입자에게 손해배상을 해야 하는 사유로, '실거주 후 2년 내 제3자에게 임대'하는 경우에 대해서만 규정하고, ‘실거주를 한 후 매매하는 경우’에 대해서는 규정이 없다보니, 집주인 입장에서는 낮은 집세를 받고 2년의 임대차 기간을 기다리느니, 실거주를 이유로 세입자를 내쫓고선 잠시라도 거주한 뒤 팔면 되지 않겠냐는 목소리가 적지 않았다고 하네요.
하지만 정부는 ‘실거주 후 매매’가 계약갱신요구권, 전월세 상한제 규정을 피해가는 대표적인 회피전략 내지 '꼼수'로 보아 집주인에게 엄정한 책임을 묻겠다는 방침을 세우고, '실거주' 의무를 지키지 않고 단순 변심 등의 이유로 집을 팔 경우 위법으로 판단하겠다는 입장을 보이고 있는 겁니다.

◉ 국토부 등이 실거주 후 매매가 가능하다고 본 예외 사유는 어떤 경우가 있나요?
국토부는 ‘집주인의 실거주 후 매매’를 원칙적으로 손해배상사유로 보고, 극히 예외적으로 '갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 부득이한 사유'가 있을 때에만 매매를 할 수 있고 손해배상책임을 지지 않는다고 보았습니다.
즉, ①‘실거주하던 집주인 혹은 그의 직계존비속이 사망한 경우’가 대표적인 사례이고, 그 외 ② ‘갑작스레 해외 발령이 나서 해당 지역의 주택 구매 자금을 확보하기 위해 집을 팔아야만 하는 경우’도 정당한 매도사유라고 보았네요.

그런데 이러한 예외사유는 집주인이 실거주 후 제3자에게 임대차를 할 수 있는 예외사유를 그대로 원용한 것인데, 법률에 규정도 없이 매매에도 그대로 적용된다고 보는 것은 위법하고 위헌적인 해석이라는 거죠.

● 그렇다면 국토부 등의 유권해석대로 집주인은 실거주 목적 갱신거절 후 일시 거주하다가 집을 팔지 못하나요?
저는 국토부 등의 유권해석이 유추해석금지의 원칙에 위반할 뿐만 아니라, 헌법상 보장하는 계약자유의 원칙, 재산권을 침해하는 위헌적인 것으로 명백히 잘못되었다고 생각합니다.
실거주하는 집주인이 집을 언제든지 자유로이 팔 수 있고, 집을 팔아도 손해배상책임을 지지 않는다고 보는 게 맞는 해석인거지요.

주택임대차보호법 제6조 제5항은 “임대인이 실거주 이유로 갱신을 거절하고, 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인의 실거주 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있는 경우는 ‘오직 제3자에게 임대한 경우 뿐’입니다. 특히 일방에게 불이익이 되는 조항이나 예외사유는 명시적인 규정이 있어야지 함부로 확장해석이나 유추해석을 하여서는 안 됩니다.

이처럼 임대인이 손해배상책임을 지는 사유가 법 문언상 분명하게 규정되어 있음에도, 국토부 등은 ‘임대인이 실거주 이후 제3자에게 매매한 경우’에도 ‘제3자에게 임대한 경우’와 마찬가지로 손해배상책임을 진다고 함부로 해석하고 있는데, 이는 법률해석의 원칙인 유추해석, 확장해석금지의 원칙에 위반되는 해석입니다.
대법원도 “가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 해야 한다.”라고 하거나(2010다81254 판결), “법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다.” (2006다81035 판결)라고 판단하고 있지요.

◉ 확장해석, 유추해석? 참 어려운 용어인데, 어떤 뜻인가요?
네. 확장해석은 기존 법규정의 문언을 바탕으로 하여 그 법규의 목적에 부합시키기 위하여 법규의 범위 안에서 법문언의 의미를 확장하는 것(즉 법 문언 의미 내에서 가능한 넓게 해석)이고, 유추해석은 법률규정이 없는 사항에 대하여 법률규정이 있는 사항과 성질이 유사하다는 것을 이유로 하여 확대적용 하는 것(법 문언의 의미를 넘어서 해석)입니다. 특히 사람에게 형벌을 부과하는 형법에서는 죄형법정주의 차원에서 유추, 확대해석을 엄격히 금지하고 있지요.

◉ 국토부 해석대로 2년간 집을 팔지 못하게 하면, 헌법상 계약자유의 원칙, 재산권 침해라고 하였는데, 어떤 점에서 그렇나요?
법률에 제한하는 명문규정이 없는데도 개인의 전 재산이나 다름없는 집을 자유로이 팔 수 없다고 해석하는 것은 자유로운 계약에 의해 자신의 재산인 집을 팔 수 있는 권리를 침해하는 해석입니다. 즉, 헌법상 개인은 자유로이 계약을 할 수 있고, 자신의 재산을 자유로이 처분하고 이용할 수 있는 권리가 있는데, 극히 예외적인 경우 외에는 2년간 집을 처분할 수 없다는 해석은 이러한 헌법상 원칙과 권리를 명백히 침해하는 위헌적인 것입니다.

◉ 그럼에도 불구하고 정부는 ‘실거주 후 매매’가 계약갱신요구권, 전월세 상한제 규정을 피해가는 대표적인 ‘회피전략’ 내지 '꼼수'로 보아 2년간 매매를 못하게 하는데, 집을 파는 것이 ‘회피전략’ 내지 ‘꼼수’라고 볼 수 있나요?
저는 그렇게 생각하지 않습니다. 개인이 전 재산인 집을 처분하는 일은 만만치 않는 문제입니다. 집을 처분하면 거액의 양도소득세를 부담해야 하고, 그로 인한 여러 가지 문제가 뒤 따릅니다. 집을 파는 상황이므로, 다른 세입자를 들여서 세를 더 많이 받을 수 있는 것도 아닙니다.
실거주 핑계를 대고 임차인을 내보내고 실거주 하면서 제3자에게 임대하면 보통 3개월치 환산월세만 손해로 배상해 주면 그만인 것을 굳이 임차인을 내보내려고 매매까지 하여 거액의 양도소득세 부담에다가 여러 가지 문제들을 떠안을 사람이 과연 얼마나 있겠습니까?
결국 집을 파는 문제는 개인의 전 재산 처분문제이므로, 개인의 경제적 형편 등 다른 사정에 좌우되는 것이지, 겨우 임차인 내보내는 것 때문에 좌우될 성질의 문제가 아닌 거지요. 물론 임차인이 없는 집은 실거주 목적 매수인에게 그만큼 비싸게 팔 수 도 있겠지만, 이는 갑자기 법이 개정되는 바람에 반사적 이익일뿐이고, 개인에게 있어서 집을 파는 문제의 중요성을 고려할 때 그러한 이득만 보고 집을 팔지는 않을 것이므로 별 의미가 없다고 봅니다.
결론적으로 실거주 중 집을 파는 문제는 임대인의 꼼수가 될 수 없다고 보아야 할 것이고, 이런 견지에서도 정부의 유권해석은 근본부터 잘못된 것이 분명합니다.

◉ 실거주 후 매매로 집을 산 매수인이 제3자에게 임대해도 문제 안되나요?
실거주 이유로 임차인을 내보내고 실거주하다가 매매한 경우 그 매매가 적법한 이상, 매수인은 실거주하거나 제3자에게 임대하거나 자유로이 선택할 수 있겠지요.

주택임대차보호법은 주택매매시 임대인의 지위가 매수인에게 승계된다고 했으므로, 임대인 지위를 승계한 매수인이 실거주 이유로 명도된 사정을 알고 매수한 후 제3자에게 임대했다면 그 매수인을 상대로는 손해배상청구를 할 수 있을지 여부가 문제될 수도 있겠지만, ‘매매가 적법한 이상’ 매수인이 실거주 이유로 명도된 사정을 알았다 하더라도 실거주하든, 임대를 하든, 아무런 문제가 없다고 봐야겠지요.

계약갱신요구기간 내에 주택매매가 이뤄진 경우에는 매수인은 갱신요구에 대해 거절할 수 없다고 보는 국토부의 잘못된 유권해석에 의하면, 매도인, 매수인이 서로 짜고 실거주 목적으로 임차인을 내보낸 후 매매를 하였다면 손해배상을 해야 한다는 결론이지만, 위 국토부 유권해석이 잘못되었다고 보기 때문에 설사 서로 짜고 실거주 후 매매를 했어도 적법하므로 아무런 책임을 지지 않는다고 봐야 한다는 것입니다.

● 결국 국토부 등의 유권해석이 옳은지, 틀리는지는 구체적인 소송에서 법원이 판단해주겠네요?
네 맞습니다. 주택임대차보호법이 개정되어 ‘실거주 후 매매’를 집주인의 손해배상책임있는 사유로 규정하지 않는 한, 향후 소송이 되더라도 법원은 집주인의 손을 들어줄 것이라고 봅니다. 나아가 주택임대차보호법이 ‘실거주 후 매매’를 손해배상책임사유로 규정하려고 해도 그 자체가 계약자유 침해 및 재산권침해의 위헌성이 매우 높기 때문에 그런 개정은 이뤄지지 않을 것으로 생각됩니다.

( 유튜브 부동산공부방 youtu.be/dTb9tkbXiig 에서 생생한 설명을 들으실 수 있으니 참고하십시요)



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