의뢰인의 처음 질문은 전혀 심각하지 않았다. 수도권 빌라에 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급한지 불과 며칠 만에 집주인이 변경되었는데, 변경된 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성할 필요가 있는지 라는 아주 단순한 질문이었다.

질문을 듣는 순간, “갭투자 전세사기”일지 모른다는 생각이 뇌리를 스쳐갔다. 구체적인 사안 확인 결과, 거래된 매매대금이 임대차보증금액수와 동일하고 건물주 변경 사실을 보증금대출 은행에 비밀로 해달라고 요청하는 등 전세사기의 전형적인 모습을 갖추고 있었다.

참고로, 갭투자 전세사기가 무엇인지에 대해서는 필자의 아래 칼럼을 참고하기 바란다.


구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고

최근 MBC 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다.

방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약 할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유명의가 있다가 임대차계약이 되면 들러리 앞으로 소유명의가 넘어가면서, 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금반환채무를 합법적으로 면제받게 된다.


★대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결[부당이득금]
​주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이다.

세입자 입장에서는 집주인의 변경사실 자체를 한동안 알 수 없을 뿐 아니라, 우연히 알게 되더라도 집주인변경의 내막을 알 수 없기 때문에 특별히 이의를 제기하기가 어렵다. 결국, 임대차계약만기가 되어 보증금반환이 제대로 되지 않고서야 피해사실을 알게 되는 것이다.

이런 들러리 집주인을 구하는 과정에서 이들에게 수백만원의 명의대여료까지 지급되고 있고, 이를 알선하는 중개업자는 법정중개수수료와 비교할 수 없는 거액의 수수료를 받게 된다. 세입자를 속여 편취한 부당한 이익을 분양업자와 중개업자, 들러리 집주인이 역할과 지위에 따라 분배하는 구조인 것이다. 부당한 이익이다보니 거액의 수수료 지급에 대해서는 대외적으로 비밀에 부치고 있다. 떳떳하지 못한 대가임을 모두들 알고 있기 때문에 외부에 알려지는 것을 꺼리는 것이다.

결국, 이런 집에 들어간 세입자는 임대차계약만기에 보증금을 제대로 돌려받기는 거의 불가능하다. 들러리 집주인은 애초부터 거액의 보증금을 반환할 의사나 능력이 없기 때문이다(다세대 집값이 급등하고 덩달아 보증금도 올라가는 경우에는 그렇지 않을 수 있지만, 경험상 그럴 가능성은 거의 없다). 그 때문에 해당 주택은 결국 경매에 처해지게 되는데, 비록 등기부상으로는 선순위 다른 제한물권이 없는 깨끗한 집이지만 시세에 비해 워낙 보증금이 높다보니 보증금 피해는 불가피하다. 주민등록, 확정일자를 제대로 갖춘 세입자들이라고 하더라도 일정금액의 보증금은 반환받지 못하게 된다. 일부 세입자들은 어쩔 수 없이 보증금에 상당하는 높은 금액으로 해당 집을 낙찰받기도 하지만 그렇다고 피해가 구제되는 것은 아니다. 오히려, 이렇게 되면 상대방을 형사고소하는데 문제될 수 있다. 울며겨자먹기이기는 하지만 보증금에 상당하는 금액으로 낙찰받게 되면 외관상 보증금 피해가 없는 것으로 보일 수 있기 때문이다.

​위에서 본 것처럼, 들러리 집주인을 내세우는 이런 구조는 보증금반환이 제대로 되지 않을 가능성이 크다는 것을 알거나 알 수 있었다는 점에서 전체적으로 사기행위일 가능성이 큰데, 그럼에도 불구하고 워낙 만연된 일이다보니 관계자들은 큰 죄책감을 가지고 있지 않고 있다.

이런 사기구조의 피해자는 결국 세입자. 대부분 깨끗한 등기부만 믿고서 안전한 계약으로 착각하는 사회초년생들이다. 안전한 임대차계약의 가장 기본이라고 할 수 있는 ‘임대차목적물의 시세가 제대로 뒷받침되지 못하면 보증금반환이 어려울 수 있다’는 생각 자체를 제대로 못하는 것이다. 아파트와 달리 시세 파악이 어려운 다세대, 빌라에서 이런 사기가 기승을 부리는 것도 바로 그 때문이다. 다세대의 이런 특성을 알게 되면 시세확인을 더 철저하게 해야하는데, 임대차시세만 믿고 무턱대고 거액의 보증금을 지급하는 것이다. 이런 만연화된 사기에는 허술한 임대차보증금대출이 한몫을 하고 있다. 사고발생시 대출금을 보상받을 수 있는 국책기관의 보증을 끼다보니 금융회사로서도 적정한 임대차시세를 철저하게 확인하지 않은 채 쉽게 대출을 해주고 있다. 보증금담보로 거액을 쉽게 대출할 수 있는 현실이다보니 더더욱 임대차계약체결에 신중하지 못하는 것이다.

위에서 본 사례에서 임대차목적물에 대한 낙찰금액이 1억5천만원에 불과하다면 세입자는 보증금 2억원 중 5천만원을 손해보게되는데, 임대차기간 2년 기준으로 보면 무려 한달 2백만원 이상의 거액의 월세를 지급한 셈이다. 섣부른 임대차계약이 치명적인 손해로 이어지는 것이다. 결국 이런 세입자의 피해금액은 이런 구조를 설계한 분양업자, 중개업자, 들러리 집주인이 역할에 따라 나누어가진 셈인데, 다세대가 많은 일부 지역에서는 일부 이런 사기구조가 만연화 되어있을 정도라고 하니 큰 사회문제가 아닐 수 없다.

이런 구조에 조금만 변화를 주면 훌륭한(?) 금융사기도 가능할 수 있다. 만약 들러리 집주인을 넘어서 들러리 세입자까지 동원하게 되면 금융회사 대출금도 쉽게 가로챌 수도 있다. 예를 들어, 보증금기준 2억원 정도의 시세 주택을 2억5천만원에 임대차계약된 것처럼 가장하면 2억원 가량의 대출금은 충분히 받을 수 있게 된다. 이 경우 피해자는 세입자가 아니라 대출금융회사가 될 수 있는데, 만약 대출금 사고를 대비한 보증보험이 있다면 이를 보증한 국책 보증기관이 최종 피해가 될 수 있어, 이는 결국 국민세금으로 메꿀 수밖에 없다.

이런 피해를 막기 위해서는 일차적인 피해자라고 할 수 있는 세입자의 주의가 가장 중요하다. 단순히 등기부등본 열람하고 주민등록, 확정일자 받는 것에 그칠 것이 아니라 해당 임대차목적물이 경매들어갔을 때에도 임대차보증금반환에 적절한 가치를 가지고 있는지를 좀 더 신중하게 검토할 필요가 있다. 이를 위해 관련 경매정보사이트나 여러 중개업소의 중복 자문 등을 폭넓게 참고해야만 한다. 아울러, 이런 세입자의 무지를 등치는 몰염치한 사기행각이 더 커지기 전에 관련자들에 대한 대대적인 수사가 필요할 수 있다. -이상-


의뢰인의 경우 현재 집 시세가 보증금액수와 동일하다면 향후 임대차목적물인 빌라가 경매에 처해질 경우 보증금 전액배당 가능성이 낮아 보증금의 10-20% 정도 손해발생이 예상될 수 있었다.

의뢰인으로서는 정말 운이 없는 경우이지만, 손해발생을 최소화하기 위해서는 임대차계약을 즉시 해지하고 기존 임대인 상대로 보증금반환청구를 하는 것이 최선일 수 있다.


★ 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결[임대차보증금반환]

☞ 임차주택이 양수도된 후 임차인이 기존 임대인(양도인)을 상대로 제기한 보증금반환청구소송에서 중첩적 승계라는 원고 주장 배척

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.


대항력있는 임대차계약일 경우 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되지만, 임차인 보호를 위해 당연승계에 대한 임차인의 이의제기가 예외적으로 허용되고 있다.


★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]

☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.


​이 사안의 적용범위에 대해서는 논란이 있지만(임차인 보호차원에서 위 판결의 적용범위를 계약종료된 상태가 아니라 계약기간 도중 건물소유권변동의 경우에도 적용할 수 있다는 견해와 거래안정을 위해 계약종료된 상태에 국한해야한다는 견해가 그것이다), 이런 논란의 와중에 전자의 입장을 취하는 듯한 판결이 최근에 선고되고 논란이 가열되고 있다.


★ 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결[임대차보증금]

【판결요지】

구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조), 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.​

한편 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결 등 참조). 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 참조). 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다고 보아야 한다.

2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 소외인은 2012. 3. 6. 피고로부터 시흥시 (주소 생략)아파트 ○○○동 △△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 임대차보증금 110,000,000원에 임차하고, 그 무렵 전입신고를 마쳤다.

2) 소외인은 2012. 3. 13. 원고로부터 82,000,000원을 대출받으면서 원고에게 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채권 중 98,400,000원에 대하여 질권을 설정해 주었다. 피고는 2012. 4. 6. 원고에 대하여 위 질권설정을 승낙하고, 임대차기간의 종료 등으로 임대차보증금을 반환하는 경우 질권 설정된 금액 내에서 위 대출원리금 등에 상당하는 임대차보증금을 원고에게 직접 반환하기로 약정하였다.

3) 피고는 2012. 6. 30. 소외인에게 이 사건 아파트를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 소외인으로부터 매매대금 155,000,000원 중 임대차보증금 110,000,000원 및 이 사건 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 지급받기로 하였고, 위 매매계약에 따라 정산을 마친 다음 2012. 7. 2. 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐주었다.

나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 대항력을 갖춘 임차인인 소외인은 임대인인 피고로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 그와 동시에 임대차계약을 해지하고 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하기로 합의하였다고 할 것이므로 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니다. 나아가 피고는 질권설정의 제3채무자로서 질권설정을 승낙하였으므로 피고가 질권자인 원고의 동의 없이 질권설정자인 소외인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 원고에게 대항할 수 없고, 원고는 여전히 피고에 대하여 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 한다.

3. 그럼에도 원심은 이와 달리, 소외인은 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득함으로써 피고로부터 임대인의 지위를 그대로 승계하였다고 전제한 다음, 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있다면 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서가 적용되어 이 사건 아파트의 매매로 인하여 소외인의 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져온다고 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택임대차보호법상 양수인의 임대인 지위승계 및 질권설정자의 권리처분제한에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


이런 논란이 있지만, 피해를 최소화하기 위해서는 조속히 임대차계약을 해지해서 변경된 건물주에 비해 자력이 나은 기존 임대인을 상대로 보증금반환을 구하는 것이 가장 현명할 수 있다. 시간과 비용이 많이 드는 민사재판이 아니더라도 형사처벌에 대한 부담을 주는 방법으로 자진해서 반환받을 가능성도 있을 것이다.

하지만, 이런 필자의 조언에도 불구하고 의뢰인은 임대차계약을 해지하지 않고 그대로 유지하기로 결정했다. 법적 조치를 취하지 않은 이유를 이야기하지 않아 의아하지 않을 수 없었다. 갭투자 사기를 확신하지 못한 때문으로 이해했는데, 오산이었다. 의뢰인이 가입해 둔 보증금반환 보증보험 때문이었다. 우려했던 사태가 발생하더라도 보증보험을 통해 보증금을 반환받을 수 있는데, 굳이 시간과 비용을 들여 법적 분쟁을 할 필요가 없었던 것이다. 최종 손해는 의뢰인에게 보험금을 지급한 보증보험회사가 될 수 있지만, 의뢰인이 굳이 그것까지 고려할 필요는 없었던 것이다. 이제 막 힘들게 이사했는데 분쟁을 통해 힘들게 보증금을 돌려받는 것은 큰 부담이기도 하고 별다른 실익도 없었던 것이다.

뒤통수를 한 대 맞은 듯한 느낌을 받았고 씁쓸한 마음을 금할 수 없었다. 결국, 이런 구조하에서 갭투자 전세사기는 근절되지 않고 독버섯처럼 계속 퍼져가고 있고, 공적 자금이 투자된 보증기관 손해는 눈덩이처럼 커져가고 있다.
-이상-




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