아파트단지상가 재건축을 도시 및 주거환경정비법으로 가능한가?

최근 아파트단지내 상가에서 이상한 일들이 벌어지고 있다. 아파트단지내 상가를 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라고만 함)에 의한 정비사업으로 추진하여 주상복합 아파트를 건설한다는 것이다. 실제로 사업시행인가와 관리처분인가가 난 곳이 있다.

도시정비법을 20년 가량 연구해 온 필자로서는 도저히 법적지식이 흔들린다. 그동안 법적으로 불가능하다고 생각해 왔는데 이것이 추진되고 있는 것이다. 만일 가능하다면 아파트 조합원들과 상가 조합원들의 갈등을 방지할 훌륭한 해결책이다. 상가와의 갈등으로 수많은 아파트단지가 재건축에 어려움에 처해 있는데 단비와 같은 소식이다.

다만 걱정도 앞선다. 도시정비법에 의해 사업에 반대하는 자들에 대해 매도청구를 하여야 하는데, 이것이 가능한지가 의문이다. 도시정비법에 사업을 추진하려면 먼저 기본계획을 수립하고, 정비계획을 수립하여 구역지정(지구단위계획수립 의제 포함)을 하여야 한다. 만일 이런 절차를 거치지 않았다면, 사견은 사업에 반대하는 상가소유자들에 대한 매도청구는 불가하다고 생각한다. 나아가 도시정비법은 상가만으로 구성된 상가재건축사업을 규정하고 있지 않다.

도시정비법시행령 별표 1 정비계획의 입안대상지역에 따르면, 재건축사업을 위한 정비계획은 제1호 및 제2호에 해당하지 않는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.
가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
다. 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역
라. 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역

위 정비계획입안대상지역에도 포함되지 않는 것이다.

나아가 사업이 가능하다고 하더라도 후일 세금문제가 도사리고 있다. 이런 방식의 사업을 지식경제부에서 인정하지 않는다면, 세금문제는 분명히 생긴다. 지금이라도 아파트상가조합과 해당 관청은 법률문제를 정비하여, 잘못이라면 바로잡고 가야할 것이다.

[재개발재건축, 총회진행, 임원선임해임, 시공자선정 실무] 책 참고
[법무법인강산]




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