재개발·재건축 현금청산대상자 사업비 분담의무 분쟁 종료

※ 요약
1. 현재 재개발이나 재건축 모두 사업비 분담의무는 없다.
2. 정관개정으로 추상적인 한 줄짜리 사업비 분담의무를 두었어도 마찬가지이다.

1. 재개발·재건축 현금청산대상자는 사업비 분담의무 없다.

현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 많은 소송이 있었다. 심지어 일부 조합은 재개발등에서 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다.

이는 주택재건축사업에서 현금청산대상자가 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결(서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결)이 나오면서 논란이 붙은 것이다{일부 조합은 위 사건의 대법원 판결(대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결)을 인용하면서, 대법원 판결에 의하면 사업비 분담의무가 있다는 취지로 주장 하였으나, 이는 사실을 왜곡한 것이다. 대법원에서는 사업비 분담의무에 대한 부분은 판단대상이 아니었다}.

그러나 그 이후 서울행정법원은 사업비 분담의무가 없다는 입장이 대세이고, 이 문제는 대법원 판결로 사업비 분담의무가 없다는 쪽으로 정리되었다.

즉 대법원은 “이러한 구 도시정비법과 같은 법 시행령의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과․징수할 수 있으나, 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과․징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.”라고 판시하였다( 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결).


2. 나중 정관개정으로 사업비 분담의무가 생기는지

대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결에서 “현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.”라고 판시하여, 정관에 일정 부분을 분담한다는 규정이 있는 경우에는, 무조건 사업비를 분담하는 것처럼 오해할 소지를 남기고 있었다.

그래서 상당수 조합들은 사후적으로 정관을 개정하여 현금청산대상자들에게 사업비 분담의무를 두었고, 이에 따라 다시 사업비 분담의무가 있는지가 쟁점이 되었다.

이러한 논란은 법무법인강산이 2021. 4. 29. 대법원 판결을 이끌어 냄으로써 정리되었다.

대법원은 2021. 4. 29. “현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 조합관계에서 탈퇴할 때까지 발생한 사업비용을 부담하도록 할 수 없다.”라고 판시하였다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018두48762 판결).

3. 결론

이제 재개발·재건축 현금청산대상자에게 사업비용을 분담시키려면, 미리 조합설립동의를 받는 정관에 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다.

그러나 위와 같은 정관으로는 조합설립동의를 받기가 어려울 것이라고 본다. 후일 분양신청단계에서 조합원 지위에서 탈퇴를 할 경우 그 자유를 제약하기 때문이다.

무려 3년 만에 선고된 대법원 판결이다. 이 판결로 인하여 그동안 논란이 종식되기를 바란다.

[재개발재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고
[법무법인강산]



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