아파트 리모델링조합 규약 작성 시 피하여야 할 사항

리모델링조합의 규약은 자치법규이므로, 매우 중요하다.
현재 실무에서 사용되는 각 조합들의 규약을 분석해 본 결과 아래와 같은 제언을 한다.

규약 변경은 대의원회에서 하는 것이 아니라 총회에서 하여야 한다.

이사 숫자를 ‘○인 이내’라고 규정하면, 이사 정족수를 정하기가 불가하므로, ‘○인 이상 ○인 이하’라고 규정하여야 한다.

주택법은 도시정비법과는 달리 해임발의 정족수에 대해 규정하고 있지 아니하므로, 해임발의 정족수를 규정하여야 한다.

주택법은 대의원의 숫자에 대해서도 도시정비법과 달리 규정하고 있지 아니하므로, 대의원 정족수를 두어야 하는데, 10인 이내로 하는 경우가 많으나, 가급적이면 도시정비법과 같이 전체 조합원의 10분의 1 이상(1,000명을 넘는 경우 100인 이상)으로 정하는 것이 타당하다고 본다.

대의원이나 임원은 일반회의 규칙상 대리 출석 불가가 원칙이다.

일부 조합에서 “시장상황, 법령개정 등 불가피한 사유로 사업이 추진되지 못하는 경우 조합의 운영 및 사업시행을 위해 조합이 시공자, 금융기관 등으로부터 조달한 차입금은 조합원들이 리모델링 전 주택 등의 의결권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조에 따른 의결권을 말한다)의 비율에 따라 상환하기로 한다.”라는 규정, 즉, 조합원들이 소위 매몰비용을 부담하도록 규정하고 있으나, 이는 논란의 여지는 있으나, 사견은 불필요하다고 본다. 의결권의 수에 따른다는 것도 형평에 맞지 않는다고 본다. 이러한 규정을 두지 않으면 매몰비용은 조합원들이 연대보증을 하지 않는 한 부담하지 않는다.

조합원이 의무를 이행하지 않아 조합에 손해가 발생할 경우 조합이 조합원의 재산을 강제로 환가처분을 한다고 규정하고 있는 경우가 있으나, 이는 불가하다.

조합설립에 동의하였다가 행위허가(또는 사업계획승인)에 미동의를 하여 현금청산을 할 경우 현금청산자에게 사업비를 부담하도록 하는 규정(사후적으로 규약개정을 통하는 경우 포함)을 두는 경우가 있는데, 이는 대법원에서 제동을 걸고 있다. 최근 주택재개발사업조합에서 이에 대한 대법원 판결을 소개한다.

대법원 2021. 4. 29. 선고 2018두48762 판결
현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 조합관계에서 탈퇴할 때까지 발생한 사업비용을 부담하도록 할 수 없다.

착공 이후에 조합이 실시하는 조합원들과의 분양계약에 응하지 않을 경우 미계약자에 대해 현금으로 청산한다는 규정을 두고 있으나, 이 규정도 단점이 있다. 매도청구소송은 소유권만 취득한다는 점이다. 따라서 이 규정을 굳이 두고 싶다면 반드시 착공이전에 신탁등기를 완료하기를 권한다.

해산 이후에 잔여재산 분배권자는 사용검사일 당시 소유자가 타당하다.

업무규정에서, 잘못으로 인하여 손해가 발생한 경우 이에 대해 조합임원과 직원이 연대책임을 져야 한다고 하는 경우가 있으나, 이는 과잉이다. 또한 사업비 예산도 운영비 예산과 같이 매년 총회 의결을 받아야 한다.

선거관리규정은, 선거관리위원 선출방법이 제일 중요하다. 통상 대의원회나 이사회에서 선출하도록 하는데, 대의원회나 이사회가 양도, 해임 등으로 정족수가 부족할 경우에 대비하여야 한다.
[우리는 재건축 대신 리모델링한다] 책 참고
[법무법인강산]



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